東急不動産FJネクスト不買運動

サブリースの問題

マンション投資には空室リスクがあると説明しました。悪徳不動産業者の方も考えるもので、サブリース契約だから安心という勧誘をしてきます。サブリースとは一括借り上げ契約です。オーナーが不動産を業者に貸します。それを業者が一般の賃借人に貸します。オーナーはサブリース業者から家賃を受け取ります。空き室の場合もサブリース業者はオーナーに家賃を支払います。オーナーから見れば家賃保証になります。実際に「高い家賃を30年間保証する」などと勧誘する事例があります。
しかし、業者が同じ条件でサブリースを続ける保証はありません。「途中で家賃減額や契約打ち切りを迫られ、ローン返済に行き詰まるオーナーも少なくない」（「家賃減額、解約迫る…サブリース業者とのトラブル多発」産経新聞2018年4月5日）
「サブリース契約ではだいたい、賃料保証は最初の10年間、それ以降は2〜5年ごとに賃料の見直しをする条項が盛り込まれています」（「家賃は保証される？　地主が陥るサブリースの落とし穴」NIKKEI STYLE 2018年3月30日）。
最初の10年間さえ保証しないケースも出ています。サブリース契約を結んだ際、契約書には「家賃は当初10年間は不変」との記載があったにもかかわらず、リーマンショックによる経営悪化を理由に、10年未満で家賃減額を求められました（「レオパレス21が抱える、オーナーの集団訴訟を招く「火種」」ダイヤモンド・オンライン2017年9月7日）。
サブリースの空手形を信じることはとてもできません。契約した会社が倒産することもあり得ます。
現実に株式会社スマートデイズが運営する「かぼちゃの馬車」というシェアハウス投資で問題になっています。会社員らがサブリースでシェアハウス投資しましたが、2017年10月に突然家賃が減額され、2018年1月からは家賃が全く支払われなくなりました。「かぼちゃの馬車」は相場よりも高くオーナーに不動産物件を売却し、その金を不足する家賃支払いに回す自転車操業でした。
「被害者の会によると、スマートデイズの「かぼちゃの馬車」では、土地や物件の価格が上乗せされていたため、満室になっても毎月の返済資金をまかなえない事例もあったという」（「かぼちゃの馬車「通帳改竄」の動かぬ証拠」プレジデントオンライン2018年3月30日）
同じようなビジネスモデルのゴールデンゲイン株式会社のシェアハウスも2017年12月に家賃支払いが停止しました。このシェアハウス投資の問題はマンション投資と全く同じです。

森友学園文書改ざんと東急不動産だまし売り裁判
https://blogs.yahoo.co.jp/shouhishahogo/66016476.html
東急ハンズAmazon Echo不合格
https://blogs.yahoo.co.jp/shouhishahogo/66018544.html
東急大井町線の有料座席と6020系の迷走
http://blog.livedoor.jp/hayariki2/archives/2077359.html
東急電鉄の中期３カ年経営計画は不明確
http://blog.livedoor.jp/hayariki2/archives/2077348.html
中野相続裁判さいたま地裁５月１１日
https://youtu.be/he9t6nAux9A

サブリースの危険

マンション投資には空室リスクがあると説明しました。悪徳不動産業者の方も考えるもので、サブリース契約だから安心という勧誘をしてきます。サブリースとは一括借り上げ契約です。オーナーが不動産を業者に貸します。それを業者が一般の賃借人に貸します。オーナーはサブリース業者から家賃を受け取ります。空き室の場合もサブリース業者はオーナーに家賃を支払います。オーナーから見れば家賃保証になります。実際に「高い家賃を30年間保証する」などと勧誘する事例があります。
しかし、業者が同じ条件でサブリースを続ける保証はありません。サブリースの空手形を信じることはとてもできません。現実に「かぼちゃの馬車」というシェアハウス投資で問題になっています。会社員らがサブリースでシェアハウス投資しましたが、2017年10月に突然家賃が減額され、2018年1月からは家賃が全く支払われなくなりました。「かぼちゃの馬車」は相場よりも高くオーナーに不動産物件を売却し、その金を不足する家賃支払いに回す自転車操業でした。このシェアハウス投資の問題はマンション投資と全く同じです。

マンション投資だまし売り

私は居住用の分譲マンションのだまし売り被害者ですが、その私がマンション投資の問題を取り上げる意味はあります。投資用マンションの販売も、一種のだまし売りになります。投資用マンションでも消費者契約法の不利益事実不告知による売買契約取り消しを認めた裁判例があります。
東京地裁の平成２４年３月２７日判決です。ここでは不動産業者が重要事項である物件の客観的な市場価格を提示していないこと、家賃収入が30年以上に亘り一定であるなど非現実的なシミュレーションを提示し、消費者に月々の返済が小遣い程度で賄えると誤信させたことなどから不利益事実の不告知を認めました。
この判決の紹介記事でも東急不動産だまし売り裁判の東京地裁判決が言及されました。「消費者契約法にいう不利益事実の不告知が認められたものとしては、隣接地に３階建て建物が建つ計画があることを説明しなかった事例（東京地判H18.8.30）等周辺環境・近隣関係に関する事例はいくつか判示されているところであるが、本件は不動産の価格について判示したものとして実務上参考になると思われる」（石原賢太郎「買主は、売主業者の不利益事実の故意の不告知により、「誤認」して契約したものであるとして契約の取消しを認めた事例」RETIO NO.87、2012年、87頁）

林田力『乱開発』江東住まい研究所、2018年2月23日 #マンション #不動産 #amazon #kindle
https://www.amazon.co.jp/dp/B07B1SZGG6/
林田力『芸能』江東住まい研究所、2018年2月16日 #芸能 #芸能人 #エンタメ
https://www.amazon.co.jp/dp/B079VXMNT4/
Public Entertainment (Japanese Edition) Kindle Edition
https://www.amazon.com/dp/B079VXMNT4/

『買ってはいけないFJネクスト』

林田力『買ってはいけないFJネクスト』（Amazon Kindle 2017年10月13日）はFJネクストの問題を取り上げた電子書籍である。マンション投資の勧誘電話は消費者の人生を汚そうとする悪魔が、魔の手を延ばして人生の土台石を盗もうとする所業である。

勧誘の際の収支計画書はいろいろ内容に騙しが多い。書くべき影響の大きな支出や賃料の下落を故意かどうかは別として、そこに書かないから騙しとか詐欺ではないと開き直る。収支が契約期間の数十年という間で変わらない計算で計画書が出されると、普通はその間ずっと賃料は変わらないと思うだろう。それが普通であるが、実際の賃料は下がっていくものである。出処の不確かな客観性の無い情報を大量に流して人を騙そうとすることは、詐欺商売の手口である。社会通念上、許される行為ではない。

マンション投資には逆風が吹く。これ以上の金融緩和はできない。枯渇を早めてどうするか。マンション投資には自由がないとよく聞く。いろいろ口を出してくる。借金を背負うばかりでリスクしかない。企業は社会に対して相応の責任を負わなければならない。それをせずに金儲けを続ければ糾弾され倒産する運命となる。

「アベノミクスマネーで建築されたマンションが大量に市場に出回る。新築・中古、賃貸を含め、どのような影響が出るのか、不動産業界は戦々恐々としている」（椎名民生「「もうマンションを買ってはいけない？価格大暴落や賃貸住宅「大余り」時代突入も？」Business Journal 2016年1月29日）

FJネクスト迷惑電話や悪質マンション建設は悪評が高く、油断も隙もあったものではない。FJネクスト迷惑電話は欲求不満か。注目されているのに馬鹿なことを止めない。日常的に行っているため、自分が如何に馬鹿であるかに気づけない。自分達の中での狭い世界の中にどっぷり浸り、その世界での常識が全てになっている。これは危険な状態である。

自分でさえ欺けない嘘で取り繕う迷惑勧誘電話は、痛々しいまでの弱さを隠しきれていない。マンション投資は莫迦の所業ですらない無謀の極みである。誰も望まない未来が暗く灯るだけである。姑息な悪徳不動産業者は、光を当て続けたらひなびて枯れるだろう（林田力『FJネクスト不買運動と書評』「ガーラ・プレシャス神宮外苑不買運動」）。

FJネクスト不買運動は、FJネクスト迷惑電話や悪質マンション建設の真実を残す。FJネクスト問題は言わずにはいられないという我慢の限界に来ている。消費者の怒りをひしひしと感じる。FJネクスト不買運動は胸の中で熱く燃えている。FJネクスト不買運動は悪と対峙する。FJネクスト迷惑電話が路肩に転がる石ころなら、FJネクスト不買運動は宝石みたいなものだろう（林田力『FJネクスト不買運動と書評』「FJネクスト青山メインランド不買運動」）。

Nuisance Calls of Mansion Investment (Japanese Edition) eBook Kindle
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東京都議選争点 Kindle版
https://www.amazon.co.jp/dp/B01MZ7EBYM/

グランド・ガーラ立川不買運動

買ってはいけないグランド・ガーラ立川。グランド・ガーラ立川不買運動を優待しよう。投資用マンション業界も終わりだろう。安売り合戦に突入して、淘汰の嵐が吹きまくる。FJネクスト迷惑電話が平然と破廉恥な行為を繰り返していることにショックを覚える。消費者の価値に関するFJネクストの見立てには問題がある。

FJネクストは港区のガーラ・プレシャス東麻布や江東区東陽のガーラ・グランディ木場で住環境を破壊する。ワンルームマンションの見た目は貧民収容施設といった感じがした。近隣住民はガーラ・グランディ建設工事で慣習化した残酷さに晒された。FJネクストや施工会社のウラタがガーラ・グランディ木場建設工事の実態を隣地住民に隠したことが、彼らの罪の意識を表している。

株式会社CAST-UD （キャスト ユー ディ―）の近隣対策屋は何かがおかしいことは確かであるが、何を隠せばいいか分からないといった感じの目つきをしていた。まぶたと鼻のひくつきから、近隣対策屋が住民に嘘を言っていることが分かった。悪徳不動産業者は罰されることが救済である。己の罪をあがなう機会が与えられたのだから。