神保町で働く司法書士のブログ

久しぶりですが、再開してみました。

不動産登記について

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20100519　法務局からの電話。

先日、東京法務局○○出張所の「○○合資会社」と名乗る会社から電話があった。
とても腰が低く、遠回しに私に失礼にならないようにとの配慮のもとにした電話なのだが
それがむしろ遠回り過ぎてよく分からず、こちらから聞いてみると、５００円の登記印紙が足りないので、
郵送にて５００円の登記印紙を送って欲しいとのことであった。

確かに３週間前ほど、新しくバイトに来てもらっている女性に、
その東京法務局○○出張所に行って登記事項証明書と公図及び建物図面を取ってきてもらっている。

もしかしたらその時のものかもと思い、
取り敢えず電話をしていただいた方にその登記事項証明書取得申請書を事務所にＦＡＸして貰うことにした。

するとすぐにＦＡＸが送られてきた。
それを見ると、バイトの女性の字で申請書が書かれていて、５００円の登記印紙が貼ってある。
登記事項証明書なので、１０００円の登記印紙が必要な訳で、確かに５００円足りていない。
すぐに謝罪の電話を入れて、こちらから登記印紙を送ることで事務処理が終了したのだ。

ちなみに現在、登記事項証明書等の公開に関する事務を民間委託するようになっています。
 
従って、今回電話をしてきたところも民間に委託して管理をしているものと思われます。
もちろんそれ自体は良いのですが、急にそちらから電話があったとするとどうしても私たちもその会社を
知りうる機会があまりないので、警戒してしまうような気がします。
そしてその会社を名乗られる方も、やりにくいような気がしないでもなく。。。

やはりどこの会社に委託しているのか、インターネット上のＨＰで確認できるようにした方が良いと考えています。
 
 

在外日本人が不動産を売る場合

ご無沙汰しておりました＾＾；


今日は海外に在住している方が
不動産を売るときの話をしようと思います。


先日、不動産屋さんからお仕事を頂いた時のことです。


まず、不動産屋さんからお電話を頂いたときに、
ケースバイケースですが
だいたい売買契約書と不動産の登記事項証明書（＝謄本）と
固定資産評価証明書をＦＡＸしてもらうことが多いですが
今回、その売買契約書を見ると売主の方が日本人の名前なのですが、
住所が香港だったのです。


そこで、不動産の登記事項証明書を見ると
そこにもやはり香港の住所が書いてありましたので、
不動産屋さんに売主の方の印鑑証明書があるか聞いたところ
「ない」とのこと。


実際に所有権移転登記には、
売主の印鑑証明書を添付することなっているのですが、
印鑑を使用する慣習がない海外に在住していると印鑑証明書が取れないことがあるため、
先例により一定の例外が認められているのですが、
今回も売主の印鑑証明書が無いとのことだったので
不動産屋さんに事情を聞いていました。


すると売主は現在日本に来ているとのことだったので、
登記の委任状と登記原因証明情報に署名してもらって
本人の署名及び拇印に相違ない旨の日本公証人の署名証明書を
印鑑証明書に変えて登記申請書に添付することにしました。


今回は取引の日と仕事を頂いた日の間隔が少なく、
ましてや私の勤務する事務所ではそれほど多い事例ではなかったので、
さすがに気を使いましたし、疲れました（笑）

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遺産分割協議書

やっと長男もズリバイができるようになりました＾＾


ちなみにズリバイという言葉があるのかも疑問ではあるのですが、
匍匐前進のような感じで進めるようになりました。


以前はおもちゃにも興味があるようだったのですが、
今はテレビのリモコンが一番のお気に入りのようで、
視界に入るとせっせと進んで掴もうとしてしまいます＾＾；


さすがにテレビのリモコンが壊れてしまうと困ってしまうので、
早く違うものに興味が行ってくれないかと思っております＾＾；



さて先日、相続登記の相談にお客さまがいらっしゃいました。


亡くなられたのはＡさん（被相続人）。
相続人はＢさん（相談者）とＣさん（Ａさんのお兄さん）とＤさん（Ａさんのお姉さん）。


ＡさんとＢさんの間にはお子さんがいなくて
Ａさんのご両親もいらっしゃらないので、
相続人は配偶者のＢさんと兄弟姉妹のＣさん、Ｄさんとなるのです。


そこでその相談内容なのですが、
遺産分割をするにあたり、ＣさんとＤさんからいくらかお金が欲しいと
言われているというのです。


遺産となる財産と言うと、
不動産（土地＆建物）と定期預金５００万円のみ。


相続時における土地の評価は路線価で計算し、
建物は建物の固定資産税評価額で計算して
それに定期預金の金額を足しても相続税は掛かりそうにありません。
※小規模宅地等特例制度等もありますので、詳しくは税理士の先生へ


そこで、相続登記もあることからお客さまの意向どおりの
遺産分割協議書を作成することになりました。


問題はＣさん、Ｄさんにお金を渡すこと。


三人の間では、
ＣさんとＤさんに１００万円ずつ渡すことにしたのですが、
Ａさんが銀行に預けていた５００万円は手続きを踏まないと解約してもらえません。


そこで、ひとつの方法としては、遺産分割の内容として、
定期預金の５００万円のうち各１００万円ずつをＣさんとＤさんが相続し、
残りの３００万円をＢさんが相続する方法です。


これも遺産分割の方法としては正しいですが、
銀行の手続上、認められない可能性があります。


そこで、今回の遺産分割協議では、
Ｂさんが全ての遺産を相続する代わりに
Ｂさん個人の資産からＣさんとＤさんに１００万円ずつ払う
という内容の遺産分割協議書にして作成することにしました。


ここで、現金の支払いと引き換えに遺産分割協議の調印をするとしておけば
Ｂさんからすれば、スムーズに遺産分割協議書に調印してもらえますし、
ＣさんとＤさんからすればちゃんと現金も支払ってもらえます。


この内容で遺産分割協議書を作成してＢさんに渡し、
ＢさんとＣさんとＤさんが調印して来てくれた書類を預かり
スムーズに相続登記を済ますことができました。



長文となりましたが、最後までお付き合いいただきありがとうございました＜（＿）＞

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登記事項証明書の名前と印鑑証明書の名前

先日、担保権の設定書類を預かりに金融機関に行った時のことです。



金融機関からご依頼があった時に、登記事項証明書（謄本）をみて
お客さまの名前を確認して、書類をお預かりに行ったのですが…。



まずは、登記済権利証の確認です。
物件の表示をチェックして、登記所のハンコと、受付日、受付番号を確認し、
最後に所有者とされているところを見ると…。
う〜ん、なにかおかしいなと…。



次にお客さまの印鑑証明書を拝見し、やっと気づきました（笑）



登記事項証明書に記載されているお名前と、
印鑑証明書に記載されているお名前が違うのです＾＾；



ちなみに、どう違うかと言うと




「穎」と「頴」




微妙に違うのが分かっていただけるでしょうか？
左下のところが、少し違うのです。



これは違う字で、登記簿上の所有者の記載と
印鑑証明書の記載が違うことになるので、登記が出来ないおそれがあります。



それでも、登記済権利証のお名前のところを見ても、
印鑑証明書の記載と同じですので、おそらく法務局側のミスではないかと判断し、
その旨を金融機関とお客さまに伝えて、
もしかしたら、所有権登記名義人の氏名を変える登記をする可能性があるので、
その際には委任状にその旨を書かせていただくこと、
住民票があるので、戸籍謄本等を取得することについて了承していただき、
事務所に戻ってきました。



帰ってきてからすぐに法務局に電話を掛けて確認します。
私が法務局側のミスだと判断したのは訳があって…、



�‥亠�済権利証の権利者の欄には正しい記載（印鑑証明書と同じ）がある
��登記がされたのが、昭和の時である。
��この法務局はコンピューターによって管理されている。



この業界の方であればすぐに分かると思いますが、
以前は登記簿は紙ベースで管理されていたのですが、
数年前からパソコンで管理するようになりました。
そのパソコンへの入力の段階で間違えていたのだろうと思われたので、
電話でその確認をしたのです。



そして調べてもらったところ、やはり入力ミスだそうで、
登記官の職権で訂正していただくこととし、
無事に登記の申請をすることが出来ました＾＾



ちなみに、法務局側をフォローするわけではありませんが、
膨大な量のデータを入力したわけですから、ある程度のミスはあるかもしれません。
私もこういうケースは何度かあります＾＾；
他にも有名な違う字とされているものに、「斎」と「斉」があります。
これは元々は読み方も違ったらしく、
前者が「サイ」とよんで、後者を「セイ」と読んだそうです。
今ではどちらも「サイ」と読んでいますけど＾＾



それにしても、この仕事は細かいことが多いなと思ってしまいますね＾＾；

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民法７７２条について

最近、仕事もそれ程忙しくなく、
司法書士のブログとしてはネタがなかなか見つからず（苦笑）
更新を滞っていたのですが、
＜家事調停＞離婚３００日以内誕生の子　前夫も困惑（１月１８日毎日新聞配信）
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070118-00000018-mai-soci
上記の内容について、少しだけ書いてみようと思います。



まず、民法７７２条についてですが、


（嫡出の推定）
民法７７２条　　妻が婚姻中に懐胎した子は、夫の子と推定する。
　　　　　�◆　〆О�の成立の日から２００日を経過した後又は婚姻の解消若しくは取消の日から
　　　　　　　　３００日以内に生まれた子は、婚姻中に懐胎したものと推定する。

となっており、父性の推定と嫡出性の推定について規定しています。




養子を除く実親子関係については、
生理的な血縁関係（＝血の繋がり）と、婚姻関係を基礎として判断されています。



女性の場合は、出産という事実により自分の子供だと明らかなのですが、
男性の場合は、必ずしも明らかとはいえません。



そこで、婚姻中に懐胎した子を夫の子と推定し、
更に婚姻中の懐胎を子の出生時期によって推定することによって
父子関係の安定を図っているのです。



上記のことは、
婚姻中ならば、夫婦間での懐胎の可能性が高く、
他の男性との間で行われることが少ないであろうということを
前提に考えられていると思われます。



ただ、現代社会において、
離婚前から既にパートナーがいる可能性も少なくなく、
さらに、離婚前から別居を行っている可能性があるとなると、
離婚後３００日以内に出産を迎える可能性も考えられます。




また、早産の場合も考えると、
法律どおり画一に判断することが妥当ではない可能性もあります。




今までの問題点の中で、一番配慮されるべきことは、
生まれてきた子供が誰の子供であるか正確に戸籍に記載されることであり、
それが正確かつ簡便に運用できるかどうかによるのだと思っています。




それが一番、子供の為にとっても、
新たな家族にとっても良い方法ではないかなと思っています。




ちなみに、現状で子供の戸籍を作っていないケースもあるようです…。
それだけは辞めてもらいたいものです…。
いくら問題があったとしてもそれを解決するのが親の責任だと思うのですが…。



追記��
＜民法７７２条＞法務省　実態把握のため調査に乗り出す（1月26日11時34分配信 毎日新聞配信）
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070126-00000033-mai-pol

少しずつ変化が現れてきたようですね＾＾
これからの法整備に期待したいところです＾＾


追記��
＜離婚３００日内誕生＞問題解決へ検討　法相答弁
2月7日13時32分配信 毎日新聞
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070207-00000046-mai-pol

手続を簡略化する方向で進められそうですね＾＾
それが一番良い方法のように感じています。

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