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日本で築30年の中古住宅を売りに出したら建物の価値はほぼ無くなり
下手すると解体して立て直す方が当たり前って世間一般的に思うかも
だがアメリカは家を壊して立て直す（スクラップアンドビルド）の発想は余り無い
築50年の家だって当たり前に存在するのだ
下手したら古い方が価値が出るという事も有ったりする
ハワイに住む知り合いのご自宅は築80年というから 30年したら建て替える日本の感覚とは全く違う
ご自分達で手を入れてリフォ−ムしたりして今でも
きちんと住んでらしゃいます。
もっとも日本とハワイの気候風土は全く違うし
ハワイでは独特の高床式で風通しの良い建築方法で
建てられるからなのか、日本は四季が有り湿気が多いので
家が長持ちしないのかもしれない
日本は土地の評価を坪○○万とか言うが
アメリカはその土地でどれ位の金を産むかで評価が
変わりその比較数値を“キャップレ−ト”という値で表している
例えば福岡の天神地区はレントするとこれだけ家賃が取れる
その家賃をキャップレ−トで割るとその不動産の価値が出る
という仕組み（かなり大雑把な解釈）
昨今銀行でＤＣＦ（ディスカウントキャシュフロ−）法
収益還元方が資産評価の基準になりつつ有るがこの理論を理解するのには
結構難しい、アメリカの不動産理論をそのまま日本に当てはめるのには無理が有る
ように思える、購入不動産の保有期間に得られる収益を現在価値に引き戻すとか、これは
リ−マンショック前、このような言葉が飛び交う事もあった様だが、今は外資もぱったり
（ＤＣＦを計算する電卓です）
外資系は過去の履歴（トラックレコ−ド）を出せとか非常に細かい要求をするみたいですね
日本人は家賃と空室率・値段・利回りまぁ言う人は色々言うけどね（笑）
アメリカでリアルタ−の地位は評価されているが、日本の不動産業界はまだまだ
私も含め頑張らないといけませんね
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不動産売買
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コメント（4）
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その頃のアメリカは右肩上がりに経済が伸びている サブプライム問題が吹き上がる前だから
不動産も値上がりしていた、どこもそうだが
こうなるとお金が無くても家を購入する事が夢では無くなるようになる
（本当は自己資金無く不動産を購入すると後でしわ寄せが心配）
日本とアメリカで不動産に対しての違いは日本は家は所有する発想だが
アメリカは住み替える（投資に近い）一箇所に留まる事は無く3〜5年したら売却して
もっと大きな家に住み替える物だというイメ−ジが当たり前だったのかも
日本人は農耕民族なので一定の場所で生計を立てるが アメリカ人は狩猟民族その為、狩をしながら各地を転々とするので
定住しないという発想をする人もいた
消費大国のアメリカはカ−ド社会で、家を担保に借金する事は誰もやっていた 5年したらそのカ−ドの借金も含め一括で返済出来る位不動産が売れていたから
消費の歯車は順調に廻っていた、だがリ−マンショックからアメリカの
不動産業界と言わず世界が大不況に陥る事となる
ご承知かもしれないがサブプライムとは低所得者でも家が買えるロ−ン これ自体、当初の返済額から3年後大きくはね上がるというデメリットは有ったが
不動産価値が上がっていたので、支払いが大きくなる前売り抜けてクリア−していたのだ
だが一番厄介なのはそのロ−ンを証券化してそれが世界中で
投資の対象となった、その証券がある日を境に価値が無くなってしまったのです。
日本人は家を買ったら余程の事が無い限り生涯住むという人が大半だと思う ワシントンに住む不動産業者のＭ氏の自宅と敷地はとてつも無くデカかった
当時50歳で既に3軒目の家を買い換えていた
それもアメリカの景気と不動産価値が右肩上がりに推移していたから
出来た技とも言える
〜続く〜
＊画像は全て内容とは関係ございません*
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土地の売買を行う際に時として実測を行う場合が有ります
地所の周りを特殊な器械で測るので
測量士さんに依頼するのですけど
今回福岡市ＳＤ局の所有する土地がどうも越境してると
いうのが測量士によって発覚しました
早速ＳＤ局へ連絡し処遇改善を求めると
15年前所有者へ連絡して売却の際は事前に一報を入れるよう
所有者に連絡していたとか？
どうも先代のご主人に話していたそうだけど
すでに亡くなって娘さんはそれはご存知ないらしい
購入先は分譲会社なので早急に分譲工事をお願いしても
早急には出来かねる、早くても半年！
さすがお役所仕事やる事が遅い！
しかも越境しておいてこの言いグサ（笑）
このように代が変わると当時を知る人が居なくなり
今回は幸か不幸か自治体なので越境してるのを告知してくれたが
心良くない人だと知らぬ存ぜぬを良い事に
他人の物となっていたかもしれません
坪単価をかけると150万弱も損をする所でした。
現地は傾斜地で越境部分のブロック工事をやり直すと一千万は優に超えるので
その分を買い取る方向でで話を進めたのだが市は買取る事はしないらしい
ワザワザ何千万掛かるかしれないがブロック工事を税金で行うそうです
民間だとどう考えても買取った方がコストは安いんですけど
前例が無いとやらないという行政の一般的コメント！
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先月初め土地売却依頼の電話が有りました 福岡市東部に一人住まいの女性Ｏさん
金額は、幾らでもいいから早く土地を売ってくださいと こんな事は初めてで、大体幾らくらいするのか
最初に値段の提示をしてそれからオ−ナ−の返事を
（土地所有者）
待ってそれから売却が開始されますが
最初から売主はＯＫしません
（不動産業者は売れる金額なのでイメ−ジより低い為） しかし今回は電話の内容だと山中の土地らしいのですが・・・
これを持ってるいると死ねないなんて悲しい事をいうので
ご自宅へ伺い詳しい話を伺うと、35年前に知り合いから
400万円で購入したとか？
マジで山というか藪？
これ一昔前の山林分譲の土地だと思います
調整区域の山を伐採して適当に道を付けて売買するのですけど
将来大きな道が通るとか、大規模宅地開発の予定が有るなど
まぁ殆ど嘘に近いでしょうね、お金を持っている医者や
小金を持った女性が当時結構買ったようです 今はこんな土地を買う人なんて誰もいないでしょうけど
当時Ｏさんも若かったし景気がバブル経済に向けて 右肩上がりに伸びて時期だから土地を買っておけば上がる
なんていう時代だったんでしょう
それから時代が過ぎたけど当時の値段でも売れません Ｏさんこれを持ってると心配で夜も眠れないと嘆いてるので
土地の価値は低いですけど資産には変わりません
その内売れるから安心して夜はぐっすり眠って下さいと
慰めたら、納得して安心したようです。
場所は福岡市西入部4丁目23街区辺り
現況は山林ですけど不動産には間違いないので
幾らでも良いので価格はお任せします
どなたかお買いになりませんか？
因みに調整区域なんで自宅は無理です
資材置き場もしくは畑とか
でも家が建ってるし（笑）
こんな感じですけど何か？（笑）
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分譲マンション管理会社から管理費滞納した所有者の
物件売却依頼が最近多くなっています。
不動産を所有したら毎月のロ−ン以外、固定資産税・管理費・修繕積立金が 2〜3万円必要になり
それに駐車場が入ると毎月4万から5万円必要になります
景気低迷で収入が減っている管理会社によっては管理費・積立金を上げようなんて
話が浮上したり、それなら賃貸の方が楽じゃないかと思ったりします
前回なんか滞納管理費が120万円滞納してる物件を売却しました。
管理費を滞納しても全く手を打たない管理会社もいれば、弁護士を介入して
督促命令を掛ける管理会社も色々、私の経験では大手の管理会社 東○コ○ニュ○ィ
なんか現在140万円溜まってますけど何もしてません（笑）
管理組合が「滞納管理費は特定承継人が負担する」という内容で全てお茶を濁してる か督促状だけは送ってるけどそれ以上の取立てはやらないのか？知らないのか？（笑） ちなみに請求金額が140万円以内なら、弁護士より司法書士の方が費用は安いですよ
裁判しても和解が成立してマンションを売却した代金で回収する方法が99％ なんです。
何時も思うのは
現場の私達が不動産を任売で処分して解決する
最終的物件を売る話なら不動産業者である我々だけで 解決出来るんですよね、まぁ滞納金額が100万円を超えたくらいじゃないと
管理組合も腰を上げないでしょうけど（笑）
大きい管理会社が良いというのは大きな間違い |
