神田駅前ブログ 《お部屋の探し方》

おかげさまでもうすぐ開店2周年!日々の営業日誌を綴っていきます。

不動産お悩み相談

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《不動産お悩み相談》第135


借りている店舗の一部を又貸ししたいのですが、その際何か免許等必要となるのでしょうか。違法性はありますか?


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転貸借という契約についてのご相談ですね。


**質問**

テナント物件のスペース貸出について
2階建ての飲食店舗を賃貸契約しお店を始める事になりました。
思いのほかスペースが広く、孤立した部屋まで付いているため、
一部をイベントスペースまたは、月額2万〜3万程度で
部分賃貸をしようと考えているのですが、
その際何か免許等必要となるのでしょうか。
違法性はありますか?

また貸しのような形になると思いますが、
大家さんが了承すれば問題は無いのでしょうか。
ご回答宜しくお願い申し上げます。


**回答**


△大家さん・管理会社の了承次第です。


転貸借に関しては特に免許は要りません。

大家さんの了承を得るのが一番のハードルでしょう。

入居テナントの形態によっては各方面の届け出・許可等が必要になってくる場合があります。

転貸テナントが原因で発生した問題の責任の所在など、

注意すべき点はたくさん出てきますよ。

大家さん・建物管理会社とよく相談してください。





と回答いたしました。







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《不動産お悩み相談》第134


代行業者を通じて競売物件に入札したのですが・・・

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いわゆる普通の取引では無いので悩むところですが・・・


**質問**

こんばんは。不動産の知識がなく、困ってます。教えて下さい_| ̄|○

競売物件に業者さんを通し入札3万差で負けましたが、
諦めきれずにいたら業者さんが、落札した業者に交渉してくれることになりました。
結果、まだ値がつかないとのことでしたから断られたようですが、
業者さんは市場にでたらまた連絡下さい、とのことでした。

落札されたのは地域密着の不動産屋さんでした。

業者さんはあたしが直接交渉すると不利だと言います。本当ですか?
素人だと足元もられますか?

市場にでるまで我慢して業者さんにまかせるのがよいのか、
あたしが直接、落札した不動産屋に行き、市場に出る前に個人で交渉に行った方がよいか、本当に悩んでます。

ちなみに、競売物件は自宅マンションと同じ別の棟のお部屋ですので、
 売却も同時にお願いしたいと思います。

あたしはどのような行動に出るのがベストでしょうか?
わかりにくい内容でしたらすみません。

どうかよいアドバイスをよろしくお願いいましますm(_ _)m


**回答**


△難しいですが出せる金額を決めて交渉してみましょう。


3万円差で次順位とは何とも悔しいですね。

競売代行業者の説明も一理あります。

しかし市場に出た場合は当然市場価格での売価になりますので、

競売を通じての取得を考えていた人にとってはメリットのある買物ではないかもしれません。

落札業者はこれから自社でリフォームをして商品化し、

利益を見込んで売りに出します。

すでにあなたの様に買いたいという人がいるのであれば、

リフォーム前に売却するのも検討できるでしょうから自分で交渉する余地はあります。

売却も依頼されるのであれば落札業者にもメリットのあるご提案だと思いますよ。

もちろん落札価格よりもはるかに高くなりますので、

いくらならば購入する、という見極めが難しいでしょう。


と回答いたしました。







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《不動産お悩み相談》第133


2年間の定期借地に賃貸物件にそのまま住み続けているのですが・・・

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定期借家契約で入居した物件で更新料!?


**質問**

2年間の定期借地の賃貸物件に住んでいます。
 定期借地の期限が切れる時期になり、大家さんに更新できるか聞いたところ
 「裁判している物件であり、いつ出て行ってもらうか分からないが、
それで良ければ住んでもらって構わない。その代わりに更新料は取らない。
ただし、立ち退くときは2ヶ月以内に立ち退き料なしで立ち退いて欲しい」
と返答を貰いました。

そこから、特に新しい契約書を作る訳でもなく、約3年間住み続けています。
と、先日、いきなり大家さんが経営する不動産屋から契約書が届きました。
 「管理上、新しい契約書を作るので、署名捺印をして返送してください」
「ついては、更新料を1ヶ月分振り込んで下さい」
と、ありました。

記載されている契約期間は、来月の下旬から2年間です。
そして、特記事項に
 「貸主は借主に対して予告をもって解約を申し出ることができ、この場合、予告期間の満了と同時に本契約を解除できるものとする。」
 と、書いてありました。この言葉がひっかかっています。

これは、更新料を支払っても、
いつなんどき退去を命じられるか分からないということでしょうか?

困っています。ご回答をよろしくお願いします。


**回答**


△定期借家契約に更新料はありません。どこかに勘違いがあるようです。


まず、「定期借家契約」の場合は更新はありません。

住み続ける場合は「再契約」という形になりますので更新料は存在しません。


初めの契約と、その後大家さんとやり取りした内容を確認してください。

新しい契約書は一般借家契約のようですね。


その場合、特約の内容は入居者に不利になるため認められるものではありません。

5年ほどお住まいの間に、どちらかに勘違いがあったのかもしれません。

当初の契約に立ち返って大家さんとよく相談してみてください。



と回答いたしました。







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《不動産お悩み相
談》第132


先日自分の住んでいるマンションの部屋で亡くなった人がいると聞きました・・・お部屋を出たいのですがどうしたらいいでしょう?







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知らない人から聞いた情報なのですが、どうなのでしょうか?


**質問**

大手のワンルームに住んで一年、先日見ず知らずの人に
その部屋で人が亡くなってると!
すぐに確認すると四年前に確かに亡くなってると言われました。
(原因はきいてません)契約時にその話しはなく
家賃が数千円安かったこともあり、
こちらからも確認しましたが無いと言われたので借りましたが・・・

原因がなにであれその部屋には住みたくないし居たくもないので
すぐに違うところの用意を頼みましたが
その際の保証金等を払ってくださいと言われましたが、
こちらに過失がないので払う気はありません。

どうすればよろしいようでしょうか?


**回答**


△事実を確認して、業者に対応してもらいましょう。
「心理的瑕疵」であれば契約時に知らせなければなりません。


住まいの中では自然死の場合も自宅で亡くなることが多いですので

原因をはっきりさせる必要があります。

もしも事件性がある場合は「心理的瑕疵」として

契約時に仲介業者に説明する義務があります。

あまり気の進むお話ではないでしょうが、仲介業者に亡くなった詳細を聞いて、

契約の際に告知義務を果たさなかったかどうかはっきりさせましょう。

もしも事件があったのならば隠すことは難しいものです。

仲介業者が信用できないときは教えてくれた人や近所で

当時を知る人に証言をもらうのも方法です。



と回答いたしました。







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久しぶりのブログ更新ですが、
こちらの相談も日々お答えしています。


《不動産お悩み相
談》第131


賃貸マンションを紹介した友人が家賃を滞納していて、肩代わりを求められています・・・




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元住んでいたマンションを友人に紹介して・・・
ここまではよくあるおはなしですが・・・


**質問**

賃貸契約について。

私が住んでいたマンションの部屋を私の解約後、
私が紹介したと言う形で友人が借りました。(2年前です)
2年たった今、その友人が家賃を4ヶ月滞納していると大家から連絡がありました。
友人と保証人である友人の父親には連絡がつかないそうで、
紹介者である私に、家賃を請求してきています。
当時、紹介者が家賃を肩代わりしなくてはいけない、という説明などはなかったように思います。私は、家賃をかわりに払わなくてはいけませんか?


**回答**


×肩代わりする必要は全くありません。


入居者にも保証人にも連絡がつかないとあっては、

大家さんも困っていることでしょう。

しかし紹介者でしかないあなたには、

友人の債務を肩代わりする理由はまったくありません。

大家さんがあなたに請求するのは筋違いでしょう。

もしもあなたが友人と連絡が取れるのであれば大家さんと連絡を取るように言ってあげてください。

家賃を滞納してもなにもいいことはありません。

連絡が取れないと心配ですが、何も事件性がないことを願っています。




と回答いたしました。







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