神田駅前ブログ 《お部屋の探し方》

おかげさまでもうすぐ開店2周年!日々の営業日誌を綴っていきます。

セミナーまとめ

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スイッチコネクションの関戸代表にお誘いをいただいて行ってきました。

2012年ア・ファクトリー チャリティー講演会

建築家 安藤忠雄氏が語る

「自分で夢をつくれ」





ナマでお目にかかるのは初めての経験です。

お目にかかるといっても700名を超える(もっといたかも?)聴衆の

一番後ろでご本人の人影が視界の端にやっと入る、

程度の出会いですが、やはりライブは感激です!





お話しのテーマは駆け出しのころから最近のお仕事について、

東日本大震災後の活動についてなどで、

近著である「境界を越えて」という内容が主だったと思います。


とにかく最近の日本は縮んでいる!

過保護で、貧しく、チーム力が無いという叱咤から

境界を自分で決めず、既存のものにとらわれず自分で考えよう

という訓示をいただきました。



氏はご自身を中心に、東日本大震災のあとの

「鎮魂の森」プロジェクト、

また遺児育英基金としてすでに36億円を集めているということ。

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お話の中で最も

「いいな!」

と思ったのは、仕事でもチャリティーでも安藤さんが

「やろうよ」

と声をかければ、

(旧知の友人は声すらかけなくても^^)

直ぐに協力してくれる力のあるチームが出来上がるということ。





ぼくも日々を楽しみ、

何事も自由に、そしてギリギリまで考え、

理想を持ってリーダーシップを発揮して

境界を越えたチームを作りたいと憧れと決意を持ちました。



安藤さんはこの講演のあと、深夜のフライトでイタリアへ発ったそうです。

年齢が若い分バイタリティくらいは負けてはいられませんね。




この講演で大きなエネルギーをもらいました。

先月の3月18日だったかな?

経団連会館で受けたセミナーのまとめをまだしておりません(汗)



3コマ目が非常に興味深かった、


人口減少時代の不動産流通。

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具体的に先走ったアイデアのある不動産業者の紹介がたくさんあり

大変参考になりました。

あとはこれを当店に当てはめて考える・・・・・
【震災で罹災した建物の損壊に関する法律相談Q&A】

というテーマで行われた、

都宅協千代田中央支部のブロック研修会。


イメージ 1






















去る11/28(月)に行われた都民公開セミナーのため

一般から参加された方もいるのではないでしょうか。


私は多忙により、

楽しみにしていたのですが参加できませんでした。


レジュメも見ていないので内容がわかりませんが、

どなたかレポートありましたらお知らせください。















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読書:大富豪の起業術

久しぶりにビジネス書を読んでいます。

『大富豪の起業術』(上)(下)/マイケル・マスターソン

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洋書で原題は、

『Zero to $100 Million in No Time Flat   Ready, Fire, Aim


です。

直訳は帯にもありますが

『最速でゼロから1億円を生み出す  構え、撃て、狙え

ですね。

事業の段階を、

ステージ1 幼年期

ステージ2 少年期

ステージ3 青年期

ステージ4 成人期

に分類し、それぞれの段階で企業家は率先して変化しなければならない

という心構えと具体的な方法がまとめられています。

ウチのお店は創業2年未満の「幼年期」に当たるわけですが、

まずはクリティカルマスの獲得、

つまりお客さんとの信頼関係を得るために商品・サービスを提供しなさい

とあります。

目指せ年商1億円、

ということで足元の顧客サービスをしっかり固めていこうと

スタッフ一同の気持ちを締め直してくれます。











構え→狙え→撃て


ではなく

構え→撃て→狙え



の順番が起業のキモであると読んでいます。

これから下巻に取りかかります!











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昨日の続きです

都宅協支部研修会まとめ②

先日(2011.6.8)の中央ブロック4支部研修会より

講師:弁護士 佐藤充宏氏



【更新料支払義務の有無】について


さて、本題の更新料です。

・必要か不要か
・判例は不要に傾いている
・消費者保護を

等々の声は業界内でも大きくなってきました。

当店でもお客さまにはなるべく更新料がない条件の良い物件を進めたいですし、
仲介業者もブログやHPなどで
「更新料は悪である」
と声高に発言する業者も増えてきています。
(主にお借りる客様向けにですが)


ところが仲介業者がいざ更新業務を代行するとなれば経費は発生しますし、
無料で行う場合にも何らかの方法で費用回収をしています。

実際いくら必要かはさておき、

居住用賃貸の場合、
「更新事務手数料0.525ヶ月分」
などの名目で費用負担を定めていたりしますが、
定めのない場合などは大家さんの更新料から頂いている場合が多いのではないでしょうか。


こういう仲介業者的ダブルスタンダードなやり方は嫌いなのですが、
今回は立場をニュートラルに法的所見からまとめてみます。





【更新料支払義務の有無】について


①更新料は特約である

まず、原則として更新料の支払い義務の生ずる商習慣や慣習な存在しない

とされています。そのうえで、

①特約の範囲内で有効であるという判例が従来の判例でした。

(↑昭和59年・最高裁判所)

そして消費者契約法第10条において無効とされたのが

(↑平成20年1月)

もっとも最近の判例では賃料10.1万円、2年契約の更新料1ヵ月分に対して

有効との判決が出ています。

(↑平成22年2月)



裁判所の判断が②と③で分かれた理由としては、

更新料の金額としての大小です。

②は5.2万円の賃料に対して更新料2ヶ月分 →支払総賃料の 8.3%

③は10.1万円の賃料に対して更新料1ヵ月分 →支払総賃料の 4.1%

この差で③は、

民法第1条第2項に規定する基本原則に反して

消費者の利益を一方的に害するものとは言えない

消費者契約法第10条に該当しない

と判断されています。

※③は最終的な結審はこれからです。





ではややこしいですが結論として

消費者の利益を一方的に害するものとは言えない

=賃借人にも利益とする点がある

更新料の性質とは?

A 更新特約が更新拒絶権放棄の対価である

B 賃借権強化の対価である

C 賃料の補充である


という3点の意味を借りる人に理解してもらう

ことが更新料特約に対する平和的解決ということになる。







以上がまとめだけれど、

借りる人と貸す人を対等な関係とみなさない消費者契約法において

上記3点を借りる人に「理解しろ」というのはどうなんでしょう。

AとBに関しては最近は保証会社の台頭により、

すでにその対価を別途に払わされている例がある解釈も出来るし、

Cだけでは「はいそうですか」というわけにはいかない。

消費者契約法は仲介業者にとっても厄介な、ともすれば悪法ともいえる存在だけど

更新料支払い義務の有無についてはもう少し二転三転しそうな気がします。










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