マンションの管理と紛争

マンションの管理費滞納と競売請求

管理費の滞納は、先取り特権の実行により、管理費を滞納している所有者が有している他の財産に強制執行することにより、回収を図ることができるが、これでも効果がない場合、競売請求ができる。

競売請求は「共同の利益に反する行為」を行ったり、またはその恐れのある区分所有者に対し、他の方法では他の区分所有者の共同生活の維持を図るのが困難な場合、区分所有者の所有権を剥奪して、終局的に排除するための手段として行われる。

抵当権が担保物件価格以上に設定されている場合などは、請求をしても、無剰余取消しとなるかどうかが問題だが、東京高裁は当該区分所有権者の区分所有権を売却することによって区分所有権を剥奪することを目的とし、競売申立人に対する配当を全く予定していないものであるから、余剰を生ずるかどうかを問題とする余地はない。として、認めている。

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管理費の消滅時効

管理費を滞納する人がいる。その管理費は何年で消滅するのか（法的回収ができなくなるのか）一般債権なら１０年、定期給付債権なら５年で消滅するとの争いがあったが、最高裁は５年説に立つことを明確にした。

管理組合としては、滞納管理費を消滅時効させないためには、少なくても４年目に入った滞納者には、内容証明郵便での催告、調停、訴訟を前提に手続きを進めるべきであろう。

漫然と管理費を滞納させている管理会社については、管理費が時効となった場合は放置した責任の追及ができるものと考える。管理会社もその責任を自覚しての行動が必要だ。

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ペットの飼育とマンション管理　２

法律６条１項・同３項５７条によるペット飼育の差し止め裁判において、飼育が「共同の利益に反する行為」であるかどうかが争点です。飼育が近隣にどのような被害や影響を及ぼしているか、及ぼす可能性があるかについて具体的に主張、立証が必要となります。管理規約に記載があるだけをもって共同の利益に違反する行為ということは難しいのではないでしょうか。判決が出ても従わない違反者に対しては、間接強制によることとなります。

前記とは別に現実に被害を受けている区分所有者は所有権に基づき損害賠償を請求できます。

区分所有者が規約に違反して犬を飼育し、騒音による慰謝料を請求した事案で、損害賠償は認めたが、飼育差し止めについては退けている。（名古屋地裁Ｈ１６１２１５）

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ペットの飼育とマンションの管理

多くのマンションでペット飼育を禁止した規約で運用がされていますが、実際はペットが飼われ問題が発生しています。

法律上は区分所有法６条１項３号で共同の利益に反する行為の禁止があります。さらに３０条で規約等においてその内容を具体的に禁止する規定を設けることができます。

では具体的にはどうでしょう

規約等で禁止されているにもかかわらず、動物を飼育し、近隣に迷惑を及ぼしている場合、管理組合または区分所有者団体はその飼育者に対して「共同の利益に反する行為」として、あるいは管理規約に基づき飼育禁止を通知し、集会の決議（普通決議）で飼育者たる区分所有者に飼育差し止めの裁判を起こすことができます。この場合区分所有者個人が裁判を起こすことはできないと解されています。

また、不法行為に基づく損害賠償の請求も可能でしょう。

つづく・・・

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マンションの駐車場不正利用と管理費の滞納

マンションの理事長さんからの相談です。全戸数で４０３戸複数棟があるの大きなマンションです。駐車場の利用問題と、管理費の滞納のご相談でした。滞納件数は３５件金額は７００万円にものぼります。
このままでは、運営に不公平感が出て滞納する人がますます増えてくるだろう。どうしたらよいかとのご相談でした。近隣関係者かとの揉め事ですので、理事さんも含めてあまり積極的に何かするのは問題が多いと感じています。しかし、このままでは運営ができないと大層困っていらっしゃいました。このような返事を差し上げました。

☆ 滞納金問題について
私達のマンションでは、管理費等を滞納する人が増えて困っていることは事実です。
（金額と名前を公表しますか？）

名前は公表しない方が良いと考えます。（個人情報は利害関係のある組織の中なので、問題ないですが、名誉毀損罪が構成される可能性が捨て切れませんので）とりあえずは、○○棟の△名と言う様な形が良いのではないでしょうか。金額は、最大金額、最小金額、総額など今後困ることになると言うことが伝えられれば良いと思います。

居住者同士でもめ事は起こしたくない、これが心情です。
しかし管理費等は管理組合にとって共用財産を維持管理するための貴重な財源であり、滞納は組合運営の根幹に係る問題と言えます。管理組合は小額滞納者には内容証明郵便督促状、高額滞納者には弁護士を通じて内容証明郵便督促状を送付しております。ただ、住民からのご質問のとおり、滞納原因には経済的な理由による場合、管理組合や管理会社に対する不満から故意に払わないでいる場合、いろいろなケースがあるため、原因をよく精査するうえで、今年度は電話、自宅訪問を実施の方向で考えております。

自宅訪問時に
①このままでは滞納が続けば居住者間に公平を欠くことになるので管理組合の説明義務の上からも、滞納者名、金額を公表をしなければならなくなるという趣旨と
②協力が得られなければ、管理組合の立場上裁判を起こし、回収を進める必要に迫られるという説明をしてください。
このときに前記趣旨の文書を手渡すのも効果があるのではないでしょうか。単に促状だけで放置すれば、それ以降行動を起こさない人たちでしょうから、きちっとその後の手続きをする必要を説明下さい。
この手続きをどこまでするのか、どの金額、期間になったらするのかは、理事会で検討することが必要です。滞納金額も多額になっておりますので、総会で、滞納金額に対する利息を付加する決議、督促状送付後の裁判手続きの決議も得ておくと良いとおもいます。そんなことされてはかなわないとの協力姿勢も生まれるでしょう。

支払するのは義務ですから、決議に反対者は出にくいものと考えます。もし、反対者があれば、現在の不払い残高を、支払できる居住者で割り戻して、追加徴収しなければ、今後維持管理できなくなるということを伝えてください。安易にそうすれば、また新たな滞納者が出ます。

経済的な支払の不能理由については、事情を斟酌し公平感を損なわない程度の配慮は必要でしょう。（分割払いなど）

滞納の督促処理細則の作成
「第25条管理費等、第62条管理費等の徴収」の管理規約を上記の一般的な督促状、電話、自宅訪問といった各段階を骨子として、どのような順序、方法で督促するかを「滞納処理細則」等作成することで明確に規定し、全員に周知徹底することにより意識を高めることが肝要と考えます。住民全体の公平を図る上からも必要で、総会へ提案し計りたいと思います。

☆ 不法駐車問題について
管理組合には違法駐車の取り締まり権限がありませんので、解決のための絶対的な決めてはありません。
最終的には違法駐車する人の良識に期待することになります。しかし、管理組合としても放置できませんので、日ごろから管理組合だより等で注意を呼びかけ、お互いに見つけたら注意するなど、組合員や居住者がコミュニケーションを密にして、地道に努力することが大切だと思います。管理組合は自衛策として物理的に駐車できないようにする。敷地内を毎日巡回し違法駐車をチェックし記録を残す。出入り口を施錠する。違反車両のワイパーに警告票をはさんで注意を促し、ナンバーを記録(警告票をのり付けしますと器物損壊罪で訴えられることがあります)等、このような対策を実施しております。この行為はいまに始まった問題ではありません、なにとぞご理解賜りますようお願い申し上げます。

管理組合の規則で、不法駐車の損害金の定めなども利用している管理組合もありますが、徴集する人との問題を起こしやすく全員がストレスを感じてもらう環境でないと難しいかもしれません。
物理的に駐車できないようにするのは手っ取り早い解決ですが、消防法などの問題もありますので、気をつけてください。
①注意②警告③迷惑料（賠償請求）などのような取り決めもご検討いただくと良いと思います。

LAW&TAX（法律と税金）

マンションの管理費滞納と競売請求

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管理費の消滅時効

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ペットの飼育とマンション管理　２

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ペットの飼育とマンションの管理

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