静岡住宅ローン任意売却相談センターのブログ

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日記

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S債権者から磐田市のY様を紹介され訪問。
電気は止まっており3ケ月分(約28,000円)を滞納しており
携帯電話も使用不可能な状況でした。

先ずは電気代を立て替えて通電をして、弊社の貸出用の携帯電話を置いて来る。

65才の女性の一人暮らし。数年前にバイク事故により入院をしてから無職の状態だという。
仕事を探しているが雇ってくれるところはないらしい。

司法書士を紹介し生活保護の申請をしてみたが、年金が11万円あるので難しいとのこと。
確かに生活保護を受けても同じくらいの受給になるので仕方がない。
生活保護が受けられれば、アパートの引越し費用が出てくるのだが、この場合は売却代金から
債権者の承諾を得て配分していただくしかない。

費用のことも心配だが、保証人が居ないのも心配である。
市役所の差押えも付いているので解除の交渉もしなくては・・・・・

任意売却をして競売を避けなくては、Y様が路頭に迷うことになってしまう。

悩ましい案件が多く、落ち込んだりブルーな気分になったり、滅入ったりもする。
誰か助けてくれ!と言いたくなる案件もある。

でも何度も何回も何人もやってきたんだと!自分に言い聞かせ乗り越えるしかない。



任意売却の相談料・着手金は不要です。
お早めに我々専門家にご相談ください。








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袋井市のS様より10年前に離婚をした元の夫名義の不動産に住み続けていたが、
収入が減り住宅ローンの返済を滞納しているという相談がありました。
S様は住宅ローンの保証人になっており深刻な状況です。

離婚後は元主人と全く連絡を取っておらず、元主人の両親に聞いても音信不通であり、元主人は行方不明とのこと。

このまま滞納を続けてしまえば、本人と連絡が取れず、債権者は競売にするしかありません。
当然S様には引越費用は出ず、競売という形で退去して行くしかありません。
小学生の子供のことも考えると不安で仕方がないとのこと。

この場合の不動産を任意売却するには「不在者財産管理人」という方法があり、弁護士に依頼して
裁判所の許可を取れば売却が可能です。

この事を知ったS様は、今までモヤモヤしていた気持ちが少し楽になりました!と言って帰られました。

すぐに不在者財産管理人の手配に入り、任意売却にかかり競売を回避します。


任意売却の相談料・着手金は不要です。
お早めに我々専門家にご相談ください。



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「浜松市役所に賠償命令」「差押え解除の怠り違憲性認める」
今回こんな判例が出て新聞に掲載されました。


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任意売却の場合、抵当権とは別に市役所が差押えを付けている事が珍しくありません。
西は湖西市から東は御殿場市まで、同じ静岡県でも差押え解除の対応はさまざまです。
(法律のもとなのだから同じでなければおかしいのだが)

(例)
任意売却で1,000万円で購入したい方が現れました。
A銀行が1番抵当権で残債務が1,100万円残ってます。
B銀行が2番抵当権で残債務が200万円残っています。
浜松市役所が税金滞納を理由に差押えを付けております。
浜松市役所の税金の納期限はA・B銀行の抵当権より遅いので、A・B銀行に対抗できないとします。


配分としては
A銀行970万円
B銀行20万円
浜松市役所10万円
このような形で任意売却を成立させることが多いです。
任意売却をすることで、A銀行の残債は130万円になります。

実際には国税徴収法により、市役所は配当なしで差押えを解呪しなくてはなりません。

しかし浜松市役所は税金を全額納付しなければ解除しないと主張し、任意売却は不調となりました。

その後、この物件は競売になり600万円で落札されB銀行は無配当。C市役所も当然に無配当で裁判所の職権により差押えを解除させられます。

問題は任意売却ならA銀行の残債が130万円で済んだのが、競売によって残債が500万円も残ってしまったこと。
つまり浜松市役所が任意売却に応じなかったことで、370万円もの損害が生じたことになります。

今回このような事案をもとに損害を被ったとして、浜松市役所を相手に損害請求を求めた訴訟の判決が出ました。

これを機に静岡県内の各市役所が、法律に従って対応してくれることを強く望みます。



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お早めに我々専門家にご相談ください。

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マイホームを購入する際に、夫婦の所得合算などにより、共有持ち分で購入することがよくあります。
共有持ち分にする=必ず連帯債務であったり保証人になります。

マイホームを購入する時は、一生に一度の夢が叶う幸せいっぱいな時期でもあり、誰もが離婚なんて事は
考えたりしないと思います。ですが、後にそれが落とし穴になってしまう事があります。

収入合算をして返済計画を立てているので、離婚することにより確実に収入が減ります。
当然、住宅ローンの返済が不可能になる事が多く、弊社に相談される方が多数いらっしゃいます。

夫婦共有で不動産購入を検討している人に、「離婚の事も考えた方が良い」とは言いにくいのですが、
この仕事をしているからこそ、当事者の事を考えてあえて提案させていただきます。

3組に1組は離婚しているそうです。

出来る限りお一人で購入し、連帯債務、保証人はつけないでください。



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お早めに我々専門家にご相談ください。






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19日に相談者のところへ伺い話を聞くと、マンションを所有しているが賃貸中であり、
住宅ローンは遅れてないが、固定資産税や市県民税は滞納しており、
体を壊してしまったので会社を退職し現在無職で無収入とのこと。
ちなみに単身者である。

家賃は14万円が入ってくるが、住宅ローンの返済が9万円で管理費が5万円のため
住宅ローンと管理費を支払うと残らない状況。

仕事が出来る目途はたっておらず、生活費すらない状況で何を優先するか。

まず入ってくる家賃を生活費に充てます。生命を維持するために第一優先です。

管理費についてですが、この先競売になった場合は区分所有法により、
滞納分は買った方が引き継ぐことになります。
任意売却した場合も売却代金から配分されるので、まず管理費の支払いを止めます。

生活費を優先して余るお金があるならば、税金を優先して住宅ローンは後回しにするしかありません。

知らない方も多いのですが、税金を滞納すると14%の遅延損害金が加算されます。
納税は国民の義務とはいえ商売じゃないんだから・・・・・・と個人的には思いますが。
数年滞納している間に遅延損害金だけで、100万円になっている方も少なくありません。
滞納していると生命保険や通帳にお金が入っていると差し押さえられることもあります。

ローン関係は破産や債務整理などにより、債務が無くなることもありますが
税金は破産しても免責は受けられませんので、なるべく税金を優先することをお勧めします。

この方の場合は住宅ローンの滞納がないので、任意売却出来るまで5、6ケ月はかかるのでそれまでに対策を考えます。

体調が回復せず就職が出来なければ、一時的に生活保護も視野に入れなければなりません。

一番悩ましく辛い時期だと思いますが、同じ境遇の方を沢山見てきましたが、
今では笑い事で過ごしている方も沢山見ております。

先日もそんなお客様から、今は本当に幸せに生活しているとお手紙をいただきました。
嬉しい限りです。

最後までサポート致しますのでご安心ください。



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