静岡住宅ローン任意売却相談センターのブログ

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日記

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磐田市の競売取り下げ

去年の7月に磐田市のS様から相談の電話が入り伺うと、奥さんとは離婚しお子さんは奥さんが引き取り、築4年の綺麗な住宅にたった一人で生活をしておりました。

もともとは自営業だったが、不景気のあおりを受け消費者金融から借金をし、住宅ローンも滞納中であり、苦悩されている様子がはっきりと伺えた。

住宅ローンの残債と不動産の相場から見て残ってしまう残債と、数社の消費者金融の残債の状況から司法書士を紹介し、色々なメリットやデメリットを考えて破産の方法を選択することになりました。
考えた挙句の選択が決まるとS様もスッキリしたようで、苦悩の表情ではなく、前向きな姿勢がありありと感じられました。

司法書士から各債権者に受任の通知がその日のうちに発送され、当然督促も止まり、S様も仕事に専念することが出来るようになりました。

今年の2月に住宅ローンの債権者から連絡が入り、通常ではまず任意売却を行うのだが、地域的なことなどを考慮して競売の申し立てをしたとのこと。

こうなると時間との勝負!競売より早く買主を見つけるしかなく、広告活動を開始。

地域的に需要が少ない為か時間が経過していき、7月30日から入札開始の日程も決まってしまったが、ギリギリで間に合い競売の取り下げが出来ました。
イメージ 1
S様にも引越し費用の捻出が出来て一段落。

少し神経をすり減らしたけど、取り下げが出来て本当に良かった。
その日のビールがうまい一日でした。


任意売却の相談料・着手金は不要です。
お早めに我々専門家にご相談ください。

住宅ローンの借換え

任意売却の相談者の中には、早めに住宅ローンを借換えていれば
返済が出来ていたというケースが少なくありません。

特に平成の初期あたりで、住宅金融公庫で借りている方。
この当時の公庫の金利は5%前後の固定金利ですが、
平成初期から現在まで金利は下がり続けており、現在民間金融機関の金利は
変動金利で1%を切っている銀行もあるので、返済金額に大きな差が出てきます。

例えば3,000万円を5%で30払いの場合は月々返済額が161,000円ですが(ボーナス払いは0円です)
1%で30年払いの場合は月々返済額が96,500円ですので、月々にして「64,500円」もの差が出てきます。
当時は5%でも民間金融機関より低かったなんて、今では信じられない話ですが、、、

一般の方は住宅ローンを借換えても、それほど特にならないとか、諸経費がかかるとかで
借り換えをしない方が多くおりますが、今すぐにでも検討してみてください。

借換えをしなくても借入している銀行に行き、他行で借換えを検討している!と言うだけで
金利が下がる場合もあります。(金融機関の方、すみません)


借入れた当時はまだ若く、収入もあり、充分返済が出来ると思いローンを組みますが
気がつけば定年退職をして収入は減り、住宅ローンの返済が出来なくなってからご相談される方が多数おられます。

私自身も14年間で2度、住宅ローンを借換えておりますので、是非検討してみてください。

今回は返済苦にならないための知識としてお役立ていただければ幸いです。



任意売却の相談料・着手金は不要です。





去年の11月に静岡市のK様より、住宅ローンが滞納中であり、
共有持分を所有している父が認知症だけど任意売却は可能かと相談がありました。

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)から借りており、滞納が3回との事だったので
成年後見人の手続きをする時間は充分残されていたので、司法書士と連携して成年後見人の申立手続きを開始。1ケ月程度で裁判所から申立が認められた。

この時点ではまだ滞納が4回なので、任意売却には入れません。

今回の場合は支援機構の取り扱い金融機関の理解力もあり、事前に「任意売却の申出書」なる書類を金融機関経由で支援機構に提出した。
通常は5回以上滞納をして、取扱金融機関の手が離れて代理サービサーから「任意売却パンフレット」が送られてきます。

そこから3ケ月が過ぎ支援機構の代理サービサーである、住宅債権管理回収機構から受託したことの連絡が入り、査定書を作成して価格が決まり、任意売却がスタートしたのが4月の終わりである。
代理サービサーは3社しかなく(フラット35とか違うが)取り扱い金融機関によって、何処になるか決まっているので、こちらは取扱金融機関から何処が受託するかはわかっていた。

正直言って、住宅債権管理回収機構(通称RCC)は他のサービサーよりやり易い。支援機構の関連会社であることと、RCCの社長が支援機構に天上がり?したこともありRCCの担当者は支援機構の担当者に強いところがあるからだ。

他のサービサーでは認めてもらえない債務者の引越し費用もRCCなら出ることが多い。

今回のK様の場合も20万円の引越し代を確保出来たのも、RCCだったからと言える。RCCの担当者であるH様には感謝である。

5月のGW中に何組かのお客様をご案内し、その中でも、とても理解力のあるお客様に買っていただくことが出来た。

成年被後見人所有の不動産を売買する場合、買主が決まってから裁判所に売却の許可を取らなくてはならないので、買主にはしばらくの間待ってもらわなくてはならないのである。

6月に裁判所の許可が出て、7月に売買契約を済ませ、K様には新しいアパートに引っ越していただき、8月初旬に引渡し予定である。

今回も競売申請まで行くことなく、任意売却が出来て良かったと思う。

認知症の方でも任意売却は可能ですが、多少の時間が必要です。

早めに専門家にご相談ください。

相談料・着手金等は不要です。




1年程前の話になるが、浜松のS様より相談があり伺うと、
S様夫婦(50歳代)に両親、20歳、17歳、13歳の娘さんの7人家族で生活しており、
両親は年金しか収入は無く、S様は会社員で奥様はパートで、20歳の娘さんは精神病のため
入退院を繰り返しており、入院費は80万円程滞納しており、サラ金数社から借入が有り
住宅ローンも滞納中・・・・
最悪のパターンです。
 
サラ金からの督促もきつく、奥さんは疲れている様子が見て直ぐに分かる状態でした。
 
借入等の状況から破産をする事を提案し、一緒に弁護士のもとへ・・・

サラ金からの督促はピタリと止まり、奥さんも少しは安心した様子。
 
そこから任意売却がスタートしました。
 
お婆さんからは死ぬまでこの家に住み住み続けたいとの希望もあり
 
家族7人で住める借家を探すのも困難だし、2世帯ばらばらでアパートに引っ越す費用などはなく
リースバックを検討。
 
支払える家賃から逆算すると売却価格が高く、何度も何度も債権者と価格の交渉を辛抱強く重ねること
約1年を費やしました。
途中で競売の申し立てもされ厳しい状況に追い込まれましたが、
なんとかなる金額まで価格が下がったので、弊社で購入しリースバックが成功しました。

今までと同じ家に住み続けることが出来て、家賃は住宅ローンの半額の70,000円で、
その他のローンは破産で免責を受けたので、経済的にも軽くなっての再出発です。
 
今では奥さんの顔色も良くなり、お婆さんからは感謝の言葉をいただきました。
 
S様家族の再スタートのお手伝いが出来て嬉しく思います。


任意売却の相談料・着手金は不要です。
早めに我々専門家にご相談ください。
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

妻に感謝

早いもので今年で結婚して25年。
なんと銀婚式を迎えることになりました。
 
24歳で結婚して翌年には長女が生まれ、その長女も24歳となり
次女も21歳で二人とも社会人として働くようになり、親としての責任も
殆ど果たせたかな?と感じております。
 
 
相談者優先で仕事が出来るのも妻のお陰と言えます。
ほんと妻には感謝しております。
 
今年は特別なものでもプレゼントするか!
 
まだまだ定期的に休みなど取れないけれど
今後も宜しくお願い致します。
 
いつかゆっくり過ごせる日が来る事を願い、今日も仕事を頑張るぞ!
 
 

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