無題
不動産の価値創造かぼちゃ・スルガ問題からレオパレス問題と収益不動産を取り巻く問題がバブル崩壊のきっかけになるとセミプロの評論家が騒がしくなってきましたが、不動産市場というのはそんなに単純なものではありません。
不動産に対するプロの投資というのは不確実な「値上がり期待」や「表面利率」というより、確実な数字・投資理論にもとづいた収益率によります。
不確定要素とすれば、大災害と世界的不況に東京経済圏が巻き込まれて、外資などが一斉に引き上げて東京の稼働率・家賃が大きく下がることなどです。
人口減少・ストック過剰で日本全体の不動産価値が下がりますが、多くは居住用の不動産です。そしてそれは「路線価」という公的な土地の価値は存在しますが、売買市場ではすでにほとんど価値がなくなっています。
東京や地方大都市や県庁所在地の中心部などは、経済活動が行われている限り土地に価値は存在し続けて、日本全体の土地・不動産の価値を底上げします。
ということで日本の不動産価値が崩壊するのは、経済が崩壊した時と言えます。
今回のレオパレス問題のように低質な住宅を詐欺的手法で運営していた不動産の価値は損なわれて、そこに投資していた人達は資産を失うことになります。しかし、収益不動産は「土地活用」といわれるように、「活用」できれば価値は再生されます。例えば「サ高住」とか「民泊」とか「トークン不動産」とか「ＡＩ・ＩＯＴ住宅」です。
そしてこれらに重要なのは、価値が無いとされる土地・住宅に現場で「感動・喜び・楽しさ」を生み出す努力です。
つまり今の不動産業界に求められているのは、価値創造を知らない評論家ではなく、現場で新たな需要を生み出す実業家です。 |
