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第２６４回
地震のために熊本で大きな被害が出ていますが、ニュースを見るたびに気の毒に思います。
隣県の私のところでも震度５くらいとのことで、携帯電話に緊急地震速報が１０回以上も通知されました。
ところで、地震や災害の後は、敷地全体や建物のチェックはしたいものです。
２０年以上前の自分の体験ですが、震度４くらいで、自宅の室内の壁に亀裂が入ったことがありました。
勤務先で建てたのですが、原因は石膏ボードを止めるビスが短かったことで、職人さんの施工が問題です。
住むには問題ないので、会社には言わずにそのまま住みましたが、売却のときに指摘されて困りました。
実は、同時期に建築した自分の担当のお客様を自主的に点検して廻ったときに、数件、程度は小さくても
室内の壁の亀裂を見つけました。 何だか申し訳なく、会社に迷惑をかけることにしました。
無償で手直しさせるように、無理のない文面を考えだして、お客様に交渉していただいたのです。
私が関わっていることは内緒でしたが、数件あったのでアフター担当は気づいていたようですが。
要するに、地震など天災の被害は、地震保険で補償するので、住宅会社に責任はないのですが、
近隣の建物は問題なく、自分のところだけが被害にあった場合は、施工ミスが原因の可能性大なのです。
手抜き工事とは言いませんが、大半は見えない欠陥、つまり瑕疵と言うべきでしょう。
住宅会社や販売会社は、ごまかしたり、拒否するかもしれませんから、対抗策や作戦が必要でしょう。
杭打ち工事の施工ミスを最初から素直に認めた建築、住宅会社はなかったことは、購入者の教訓です。
時間が立てば、原因があいまいになりますので、地震、台風の後には必ずチェックしたり、近隣の人にも、
「お宅は何ともなかった？」 と、さりげなく尋ねて、その方が、「○○に被害が・・」 と言えば、同じ個所を
確認したいものです。 同じ職人さんが担当した屋根だけが、台風のときに瓦がずれたミスもありました。
日頃、アフター担当と親しくしておいて、他の用事ににかこつけて、見てもらう賢い人もいます。
自分で見るよりも確実ですから。 建てて時間が立ってない方ほど、特に敷地全体を調べたいものです。
大問題になった杭打ち工事も同様で、災害の後に、瑕疵（見えない欠陥）が発見されることが多いのです。
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住宅営業の本音の雑談
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第２６３回
最近は以前比べれば、家相や風水にしばられる人が少なくなったようで誠に結構です。
良し悪しは別にしても、南側にキッチン、トイレのある間取りなどもめずらしくありません。
細木数子やドクターコパなるいかがわしい人物も、テレビで見なくなりましたが、彼らの話を信じて
快適でない住まいを建てたり、購入した人が幸せになったとは思えません。
占いなどは実害のない程度に参考にすべきだと思います。
例えば、車を買うことは自分の意思ですが、赤と黒のどちらにしようかと迷ったときに自分のラッキーカラーに
しようと言うことです。これならば後悔も少ないでしょう。
ただし世間の常識には従うべきで、友引の日の葬式は１００％迷信であっても、不愉快に感じる人が
多いので避けるべきです。周囲の人を不愉快にしても自分の主張を通すことが幸せになるとは
思えません。 これこそ幸運が離れていくと思います。
住宅業界では三隣亡の日の行事、特に棟上は避けるべきですが、これを知らない住宅、建築業界の
人が増えたことは驚きです。近隣の人を不愉快にする行為は、トラブルの元で、ずっと続きます。
建築会社は、｢お客様の言うとおりにしただけだ｣ と逃げますが、このようなアドバイスも請負金額に
含まれるべきと思います。 担当がこのような知識がなければ、どうしようもありませんが。
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第２６２回
災害で家を失っても、大半の方は保険で元通りの住居に住むことは困難で、債務が増加する可能性大です。
また手抜き工事などで、一戸建て住宅やマンションが傾いても、マスコミが大きく取り上げて、世間の注目を
集めなければ、建築会社、販売会社から、ごまかし、引き伸ばしであきらめさせられることが現実です。
個人として裁判をしても、大変な時間、費用、精神的な苦痛で、企業に勝てる可能性は少ないと思います。
結局、和解です。許せない企業や社員の不正を追及することは、一個人としては不可能と考えるべきです。
コストパフォーマンスの問題はさておき、上記のようなリスクを考えれば、一生、賃貸が気が楽だという意見も
否定はできません。災害で住めなくなったり、近所におかしな人がいれば、引っ越すこともできますし。
ずっと賃貸で預貯金を保ったままで、いずれ介護付老人ホームのコースを予定する人も少なくないでしょう。
その反面、高齢者や無職の人は、民間の賃貸住宅は入居が困難です。 原則、部屋を貸してくれません。
町営、市営、県営住宅であれば、入居できますが、ぴったりの物件があればいいのですが。
私は自分自身が独身２７歳で、土地を購入と同時に平屋住宅を建てた経験もあって、結婚してお子さんの
おられる方にはできれば３０歳、遅くとも３５歳までの新築を推奨しています。
そして、 家よりも土地の価値を重視です。建物は１５年も建てば価値が０になるからです。
新築後、５０年も住める可能性は少なく、仮に可能でも改築に少なくとも何百万円は必要です。
まして 長期優良住宅ならば、住宅会社の言うままに、ずっとお金をかけ続けなければいけません。
この制度には最初から疑問に思っています。 住宅、建築会社はメンテナンスでずっと仕事は続きますが。
私は今でも３０歳までに価値のある（将来必ず売ることが可能な・・）土地を購入しての新築を勧める方針に
まったく変わりません。 そして完済した６０歳くらいに、将来の方針を検討するというコースです。
土地の値段は上昇しないでしょうが、快適な生活を送った上で、不動産が残っています。
もちろん、無理な返済計画や雑な工事の新築住宅はお勧めできませんが、持ち家には魅力があります。
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第２６１回
マンション傾き問題で、役所との関係を指摘する声が出ていますが、｢何を今更・・｣ と言う感じです。
建築業界全体のモラルやコンプライアンスを批判する人がいますが、このようなことはたくさんあります。
速度制限５０キロの道を５５キロで走行して反則金を取られた人はいないでしょう。
金を儲ける（換金する）ことが目的でパチンコをする人が大多数であることも事実でしょう。
雑居ビルなどで、なぜか消防署の立ち入り検査前に急に非常口などを片付けることも見聞きしています。
このようなことがまったくないと断言できる業界は皆無で、民間、役所なども同様です。
杭打ちの問題で、下請け業者などが元受に提出するデータ、あるいは建築業者が役所に提出する書類は
形式を整えることが第一で、内容は細かくチェックしない慣習が続いていたと思います。
しかし、 絶対に許してはいけないことは、支持層まで到達しない杭工事を施工すること です。
これは 完全な手抜き工事 です。地盤や基礎工事の手抜き工事は建物全体にとって致命傷になります。
杭の費用をケチったなどの理由でなく、工期の遅れを防ぐために大雑把な工事をした結果が原因のようです。
一戸建て住宅でも、工期を間に合わせるために雑な工事はめずらしくありません。素人が見ても気がつきます。
しかし、どんな理由であれ、基礎工事に関する施工は重要度が異なります。
耐震、制震、免震などの最高の技術、費用をかけた建築物でも、基礎部分がもろければ意味がありません。
データ偽装が発覚した現場は、可能であれば全棟、杭工事に施工ミスがないことを調査して、販売会社、
施工会社と、役所が証明書を発行するくらいのことをしなければ、安心して住めないだけでなく、資産としての
価値が下がり、将来、売ることや貸すことにも影響が出ると思います。
個人的には、 このような建築業界の悪しき慣習があきらかになることは大歓迎 です。
建築、不動産業界の地位を高めるためにも不正が少ない、公明正大な業界であってほしいと願います。
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第２６０回
不動産、住宅会社の知人らに横浜のマンション傾きについて話をしましたが、ほぼ全員が同じ答えでした。
つまり、自分だったら、 もらえる最大限のお金でマションを買い取ってもらう ということです。
私もまったく同じ意見ですが、簡単に話が進むとは思えないのです。
建替えの場合、５分の４以上の賛成が必要ですが、まずこれが大変困難で、さらに住民同士で裁判になれば
建替えの同意までに数年かかることは過去の例でもあきらかです。その間に家族も社会状況も変わるかも！
幸いな点は、販売元が倒産する心配の少ない大企業という点で、これが経営状態がよくない会社でしたら、
問題発覚と同時に倒産の準備を始めるかもしれません。 以前の耐震偽装では倒産しました。
この横浜のマンションも、東日本大震災がなければ、瑕疵（本音を言えば手抜き工事）が発覚しないままで、
何事なく過ごしたり、徐々に傾いていったかもしれません。 発覚がずっと後になったでしょう。
おそらく、最初に傾きに気づいて売主に言っても、なんだかんだと引き伸ばしたり、ごまかしたのでは？と
邪推します。 このような場合は、マスコミを絡めなければ、大半の企業は動かないことは当然です。
これは民間だけではなく役所も同様です。いじめ問題でも大騒ぎして、ごまかしきれずにやっと対応なのです。
本日、初めて三井不動産が会見しましたが、中間決算の発表で仕方なく という感じでした。
日本を代表する企業がこれですから、同様の問題が発覚した場合、売主の対応は想像されます。
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