家を建てる人のためのブログ

地震の後は家をチェックしよう

Sat, 16 Apr 2016 21:21:15 +0900

第２６４回

地震のために熊本で大きな被害が出ていますが、ニュースを見るたびに気の毒に思います。

隣県の私のところでも震度５くらいとのことで、携帯電話に緊急地震速報が１０回以上も通知されました。

ところで、地震や災害の後は、敷地全体や建物のチェックはしたいものです。

２０年以上前の自分の体験ですが、震度４くらいで、自宅の室内の壁に亀裂が入ったことがありました。

勤務先で建てたのですが、原因は石膏ボードを止めるビスが短かったことで、職人さんの施工が問題です。

住むには問題ないので、会社には言わずにそのまま住みましたが、売却のときに指摘されて困りました。

実は、同時期に建築した自分の担当のお客様を自主的に点検して廻ったときに、数件、程度は小さくても

室内の壁の亀裂を見つけました。　何だか申し訳なく、会社に迷惑をかけることにしました。

無償で手直しさせるように、無理のない文面を考えだして、お客様に交渉していただいたのです。

私が関わっていることは内緒でしたが、数件あったのでアフター担当は気づいていたようですが。

要するに、地震など天災の被害は、地震保険で補償するので、住宅会社に責任はないのですが、

近隣の建物は問題なく、自分のところだけが被害にあった場合は、施工ミスが原因の可能性大なのです。

手抜き工事とは言いませんが、大半は見えない欠陥、つまり瑕疵と言うべきでしょう。

住宅会社や販売会社は、ごまかしたり、拒否するかもしれませんから、対抗策や作戦が必要でしょう。

杭打ち工事の施工ミスを最初から素直に認めた建築、住宅会社はなかったことは、購入者の教訓です。

時間が立てば、原因があいまいになりますので、地震、台風の後には必ずチェックしたり、近隣の人にも、

「お宅は何ともなかった？」　と、さりげなく尋ねて、その方が、「○○に被害が・・」　と言えば、同じ個所を

確認したいものです。　同じ職人さんが担当した屋根だけが、台風のときに瓦がずれたミスもありました。

日頃、アフター担当と親しくしておいて、他の用事ににかこつけて、見てもらう賢い人もいます。

自分で見るよりも確実ですから。　建てて時間が立ってない方ほど、特に敷地全体を調べたいものです。

大問題になった杭打ち工事も同様で、災害の後に、瑕疵（見えない欠陥）が発見されることが多いのです。

家相・風水にだまされるな

Sun, 27 Dec 2015 19:12:00 +0900

第２６３回

最近は以前比べれば、家相や風水にしばられる人が少なくなったようで誠に結構です。

良し悪しは別にしても、南側にキッチン、トイレのある間取りなどもめずらしくありません。

細木数子やドクターコパなるいかがわしい人物も、テレビで見なくなりましたが、彼らの話を信じて

快適でない住まいを建てたり、購入した人が幸せになったとは思えません。

占いなどは実害のない程度に参考にすべきだと思います。

例えば、車を買うことは自分の意思ですが、赤と黒のどちらにしようかと迷ったときに自分のラッキーカラーに

しようと言うことです。これならば後悔も少ないでしょう。

ただし世間の常識には従うべきで、友引の日の葬式は１００％迷信であっても、不愉快に感じる人が

多いので避けるべきです。周囲の人を不愉快にしても自分の主張を通すことが幸せになるとは

思えません。　これこそ幸運が離れていくと思います。

住宅業界では三隣亡の日の行事、特に棟上は避けるべきですが、これを知らない住宅、建築業界の

人が増えたことは驚きです。近隣の人を不愉快にする行為は、トラブルの元で、ずっと続きます。

建築会社は、｢お客様の言うとおりにしただけだ｣　と逃げますが、このようなアドバイスも請負金額に

含まれるべきと思います。　担当がこのような知識がなければ、どうしようもありませんが。

一生賃貸でいいのか？

Sun, 06 Dec 2015 19:57:00 +0900

第２６２回

災害で家を失っても、大半の方は保険で元通りの住居に住むことは困難で、債務が増加する可能性大です。

また手抜き工事などで、一戸建て住宅やマンションが傾いても、マスコミが大きく取り上げて、世間の注目を

集めなければ、建築会社、販売会社から、ごまかし、引き伸ばしであきらめさせられることが現実です。

個人として裁判をしても、大変な時間、費用、精神的な苦痛で、企業に勝てる可能性は少ないと思います。

結局、和解です。許せない企業や社員の不正を追及することは、一個人としては不可能と考えるべきです。

コストパフォーマンスの問題はさておき、上記のようなリスクを考えれば、一生、賃貸が気が楽だという意見も

否定はできません。災害で住めなくなったり、近所におかしな人がいれば、引っ越すこともできますし。

ずっと賃貸で預貯金を保ったままで、いずれ介護付老人ホームのコースを予定する人も少なくないでしょう。

その反面、高齢者や無職の人は、民間の賃貸住宅は入居が困難です。　原則、部屋を貸してくれません。

町営、市営、県営住宅であれば、入居できますが、ぴったりの物件があればいいのですが。

私は自分自身が独身２７歳で、土地を購入と同時に平屋住宅を建てた経験もあって、結婚してお子さんの

おられる方にはできれば３０歳、遅くとも３５歳までの新築を推奨しています。

そして、　家よりも土地の価値を重視です。建物は１５年も建てば価値が０になるからです。

新築後、５０年も住める可能性は少なく、仮に可能でも改築に少なくとも何百万円は必要です。

まして　長期優良住宅ならば、住宅会社の言うままに、ずっとお金をかけ続けなければいけません。　

この制度には最初から疑問に思っています。　住宅、建築会社はメンテナンスでずっと仕事は続きますが。

私は今でも３０歳までに価値のある（将来必ず売ることが可能な・・）土地を購入しての新築を勧める方針に

まったく変わりません。　そして完済した６０歳くらいに、将来の方針を検討するというコースです。

土地の値段は上昇しないでしょうが、快適な生活を送った上で、不動産が残っています。

もちろん、無理な返済計画や雑な工事の新築住宅はお勧めできませんが、持ち家には魅力があります。

マンション傾き問題、業界の慣行か？

Wed, 18 Nov 2015 15:00:54 +0900

第２６１回

マンション傾き問題で、役所との関係を指摘する声が出ていますが、｢何を今更・・｣　と言う感じです。

建築業界全体のモラルやコンプライアンスを批判する人がいますが、このようなことはたくさんあります。

速度制限５０キロの道を５５キロで走行して反則金を取られた人はいないでしょう。

金を儲ける（換金する）ことが目的でパチンコをする人が大多数であることも事実でしょう。

雑居ビルなどで、なぜか消防署の立ち入り検査前に急に非常口などを片付けることも見聞きしています。

このようなことがまったくないと断言できる業界は皆無で、民間、役所なども同様です。

杭打ちの問題で、下請け業者などが元受に提出するデータ、あるいは建築業者が役所に提出する書類は

形式を整えることが第一で、内容は細かくチェックしない慣習が続いていたと思います。

しかし、　絶対に許してはいけないことは、支持層まで到達しない杭工事を施工すること　です。

これは　完全な手抜き工事　です。地盤や基礎工事の手抜き工事は建物全体にとって致命傷になります。

杭の費用をケチったなどの理由でなく、工期の遅れを防ぐために大雑把な工事をした結果が原因のようです。

一戸建て住宅でも、工期を間に合わせるために雑な工事はめずらしくありません。素人が見ても気がつきます。

しかし、どんな理由であれ、基礎工事に関する施工は重要度が異なります。

耐震、制震、免震などの最高の技術、費用をかけた建築物でも、基礎部分がもろければ意味がありません。

データ偽装が発覚した現場は、可能であれば全棟、杭工事に施工ミスがないことを調査して、販売会社、

施工会社と、役所が証明書を発行するくらいのことをしなければ、安心して住めないだけでなく、資産としての

価値が下がり、将来、売ることや貸すことにも影響が出ると思います。

個人的には、　このような建築業界の悪しき慣習があきらかになることは大歓迎　　です。

建築、不動産業界の地位を高めるためにも不正が少ない、公明正大な業界であってほしいと願います。

マンションの傾き問題　その３

Fri, 06 Nov 2015 22:52:52 +0900

第２６０回

不動産、住宅会社の知人らに横浜のマンション傾きについて話をしましたが、ほぼ全員が同じ答えでした。

つまり、自分だったら、　もらえる最大限のお金でマションを買い取ってもらう　　ということです。

私もまったく同じ意見ですが、簡単に話が進むとは思えないのです。　

建替えの場合、５分の４以上の賛成が必要ですが、まずこれが大変困難で、さらに住民同士で裁判になれば

建替えの同意までに数年かかることは過去の例でもあきらかです。その間に家族も社会状況も変わるかも！

幸いな点は、販売元が倒産する心配の少ない大企業という点で、これが経営状態がよくない会社でしたら、

問題発覚と同時に倒産の準備を始めるかもしれません。　　以前の耐震偽装では倒産しました。

この横浜のマンションも、東日本大震災がなければ、瑕疵（本音を言えば手抜き工事）が発覚しないままで、

何事なく過ごしたり、徐々に傾いていったかもしれません。　発覚がずっと後になったでしょう。

おそらく、最初に傾きに気づいて売主に言っても、なんだかんだと引き伸ばしたり、ごまかしたのでは？と

邪推します。　このような場合は、マスコミを絡めなければ、大半の企業は動かないことは当然です。

これは民間だけではなく役所も同様です。いじめ問題でも大騒ぎして、ごまかしきれずにやっと対応なのです。

本日、初めて三井不動産が会見しましたが、中間決算の発表で仕方なく　という感じでした。

日本を代表する企業がこれですから、同様の問題が発覚した場合、売主の対応は想像されます。

マンションの傾き問題　その２

Sun, 25 Oct 2015 12:10:00 +0900

第２５９回

横浜のマンションの問題の報道がワイドショーなどでも続きますが、旭化成建材の発言は大失言でしょう。

自社の社員を問題のある社員だった　などと会社に問題は無く、個人に問題があった　と言いたかった

ようですが、｢そのような社員を雇って、重要な仕事を任せた責任はどうなのか？｣　と誰しも思うでしょう。

今回の問題で、１０年ほど前にあった構造計算偽装（耐震偽装）問題を思い出しました。

しかしながら、あの事件の際は私の周辺でも、住民の人への同情は少なかったのです。

｢相場よりも安いマンションを買うからだ｣、｢聞いたこともない会社を信用するから自業自得だ｣　との理由です。

当事、私も被害者がテレビなどで、いかに自分たちがひどい目にあったかを訴えている画面を見て、自己責任

だろう・・と思っていました。　安いものには安いだけの理由がある。　それを承知で買ったのでは　と。

しかし、今回は事情が異なります。販売元が一種のブランドとも言える会社で、相場的にも安くはないでしょう。

購入した大半の方も、｢安くはないが信用できる会社だから｣　との思いであったことは間違いないでしょう。

マンションもそうですが、住宅業界全体でも、同じような物件なのに結構な価格差があります。

一戸建て住宅を考えても、　短期間の工期で作る建売住宅は別　ですが、注文住宅においては、

大和ハウス、積水ハウス　などと、タマホーム、レオハウスなどの住宅に　価格差（数百万円）ほどの

性能、耐久性、快適さの差がない　と、私は確信して断言しています。

価格差の大きな原因は利益の差　でしょう。　社員の給料も結構違いますよ。

金額が安いから、マンション、住宅会社の社員がいい加減な仕事をして良いとはまったく思いませんが、

反対に世間的なブランドとして評価される　金額の高い（大きな利益を購入者から頂いている）会社は、

より高い責任、製品、社員の質が求められるのでは？　　そうでなければぼったくりでしょう。

耐震偽装のときは同情しませんでしたが、今回は住民の方が満足できる落しどころを願っています。

マンションの傾き問題　その１

Fri, 23 Oct 2015 12:25:00 +0900

第２５８回

仕事柄、同業者と最近話題の横浜のマンションの傾き問題の話題が出ます。

また友人からも質問されますが、ニュースを見ていて大きな疑問があります。

それは、なぜ旭化成の社長が会見をしているかという点です。

杭打ちした旭化成建材の親会社である旭化成の社長が、逃げずにマスコミの前に出てきたことは結構です。

しかしマンション住民は、どこの会社が杭打ち工事をしたのかを今回の問題発覚まで知らなかったのでは？

また購入した（住んでいる）マンションが、地盤補強の杭打ち工事をしたことも知らない人も少なくないでしょう。

購入者は、　販売元の三井不動産を信用して契約した　のであって、その下請けがどこであったかなどは、

三井不動産（あるいは施工した三井住友建設）と、下請け業者の問題であって、知ったことではありません。

まずは三井不動産が、三井住友建設と、雁首をそろえて会見すべきで、これが世間一般の常識でしょう。

ですから責任は販売元の三井不動産が全面的に負って、その後の話は、三井不動産と旭化成建材で

勝手に話をすればよく、住民には無関係だと思います。住民は問題を単純化して交渉先を一本化すべきです。

仮に建替える場合でも、住民の５分の４以上の同意が必要でしょうから簡単ではありません。

トップセールスにご用心

Thu, 17 Sep 2015 20:48:31 +0900

第２５７回

建売住宅やマンション、あるいは土地などの販売会社のトップセールスに共通することは、

１．お客様を安心させて背中を押してあげる

２．余計なことは言わない

３．余計なことを考えない

の３つでしょうか？　当然ですが、自分が上司なら、部下にも指導します。

特に２と３は需要です。　トップセールスとは、

自分だったら買わないな・・という本心や、支払いは無理かな・・というような確信を押し殺せる人なのです。

仕事だから、家族を養うため、決めたのはお客様だから・・などの自分への言い訳もほとんど考えません。

とにかく、売って、稼いで　をずっと継続できる人ばかりです。ですから会社にとっては貴重な存在です。

しかし。　買うほうの立場からすればどうでしょうか？　気づかない欠点も聞きて判断したいでしょう？

物件の見極めと同じく、営業担当の見極めも大切です。　経験よりも誠実かどうかでしょう。

絶対に売れない（重大な欠点のある）と思われた土地を某社の優秀な営業が若いお客様に売って、

新築工事を行っていましたが、一年も経たないうちに売家になっていました。

おそらく入居後（もしくは購入後）に問題に気がついたと推測しますが、同業者としては悲しい気分です。

鬼怒川堤防決壊で考えるマイホーム購入

Sun, 13 Sep 2015 12:58:58 +0900

第２５６回

関東から東北にかけての豪雨の被害はテレビニュースを見ると痛ましい限りです。

特に住宅、不動産の仕事にかかわっているので考えることがたくさんあります。

知人いわく、｢賃貸の場合、家族が安全に逃げられれば、家具などの被害はあれ再起できる。

建売などを買ってローンが残った人はどうなるの？　賃貸が安心だ。｣　という本音の意見です。

このような発言は、住宅や不動産の営業は決して言いませんが、極めて重要なことです。

被害にあった地区の方々は、まったく予期せぬ災害であったと思いますが、土地や建売住宅購入を

お考えの方々は、安心安全な資金計画と併せて、忘れずにいるべきことでしょう。

まったく、地震や水害などと無縁の場所はありませんが、確率や心配の度合いは大きく異なります。

自宅の建て替えなどは別にして、これから購入される場合は土地の選定はある程度、自由です。

小規模の造成地や分譲地は、海抜の低い土地が多く、かつ田畑を埋めて宅地にしています。

このような土地を買ってはいけないとは言えませんが、周辺の地図を見て購入の検討のポイントに

すべきでしょう。　付近に大きな川がなくても,大雨と満潮や高潮が重なり思わぬ浸水も何度か見ました。

ご家族の生命が安心でも、すべてが保険によって補填されるわけではありません。

心配の視点がずれているかも知れませんが、私は被災者の方々の中で、住宅ローンの残債が

多い方々の今後を特に同情しています。

建売住宅購入の良い点も多い

Tue, 08 Sep 2015 12:09:43 +0900

第２５５回

注文住宅と建売住宅は、当然ですがどちらも一長一短があります。

私自身は注文住宅ばかりで、これまで建売住宅は営業として５軒くらいしか担当していません。

最近も建売住宅販売の手伝いをしていますが、理由があって担当はしないことにしています。

建売住宅の良い点は何かと言えば、完成している現物を確認して購入できる点　です。

これは大変な安心なのです。

工期の遅れ。　打ち合わせと違う。　最初のイメージと違う。　予算が当初よりもオーバーした　などなど。

このような住宅のトラブルの大半が心配ありません。

日当たり、隣接の建物との関係も確認して、購入するかどうかを決めることができます。

建築直前になって、地盤が弱いので○○百万円の追加工事が必要　です　という恐ろしい話もありません。

注文住宅は、間取り、外観、設備仕様、色などを楽しく悩みながら決めてゆく楽しみや、出来上がって

ゆく状態を見るという楽しみも、もちろんあります。これが注文住宅のメリットです。

しかし、これは打ち合わせどおりの予算、イメージが期待通りにできることが大前提　なのです。

工事中の予期せぬトラブルは結構多く、中には忘れられないような大きなトラブルもあります。

正直に言いますが、人一倍用心深い私自身も何度もあります。大半は予期せぬことばかりです。

このように考えれば、注文住宅よりも建売住宅が安心で、買うならば建売住宅　という流れですが、

私自身はおそらく購入しないでしょう。　土地に財産価値があるお買い得の中古住宅　ならば別ですが。

ですから、建売住宅販売の手伝いをしていますが、勝手ながら、直接、担当はしないことにしています。

購入希望の方には、聞かれことに真摯に答え、比較検討材料、無理のないお支払いなどを説明しますが、

２つの心配があるので、自分自身が買おうと言う気にはなれないのです。　この話もいずれ書きます。