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みなとみらい線 周辺散歩日記
みなとみらい線沿線・周辺の小ネタ・都市開発ネタを、徒然と
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53街区は登録した2社が提案まで実施したようですね。
300m迄建てられるとされていますが、約2万平米の敷地で容積率800%までとなると近接地から容積率未使用分を譲り受けないと16万平米迄の建物ですかね?
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例えば北仲のタワーマンションは1.3万平米の敷地に隣接する結婚式場から空中権を譲り受けているとか、、延床面積17万平米でかなりの規模ですがホテルとマンションで構成されて高さ約200mで58階建ですね。
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53街区は住居は用途として認められていないようなので、ホテルかオフィス系で階高は4〜5m位、後は低層棟と高層棟が組み合わさると後は高層棟が何本建つか、床面積がどうなるかに拠って建てられる高さがある程度想定できそうですね。

みなとみらいの大規模街区の前例ではどうか?素人検証。。
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ランドマークタワーの建つ25街区は3.8haの敷地に2.3万平米の建築面積、内タワー部分はざっくり24万平米という感じで70階300m弱、容積率は低層部も入れて約1000%。
容積率って建物に地域貢献や環境配慮を講じた取組みを盛り込むと緩和や上積みも認められるようですね。25街区はランドマークタワー二期棟計画も構想にはあったようで、もし実現できるのなら容積率の緩和が認められるとい事でしょうか?
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クイーンズスクエアの建つ24街区は4.4haの敷地に3.4万平米の建築面積で、タワーA、B、Cにホテル部分でざっくり27万平米で四棟の階数を単純合計で110フロア、高さも単純合計で大体520m
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53街区は2haの敷地に建ぺい率80%として1.6万平米の建築面積で、容積率の割増とかあれば1000%で20万平米の建物で内タワー部分に2/3使用してタワー1棟のランドマークタワーよりも細っそりとしたビルだと13万平米、オフィスだけだと40〜50階建てで高さ200〜240mくらい?ホテルが入る複合タワーで高層部を先細りさせて1フロアの床面積を小さくすると55〜65階建てで300mに迫るクラスもできなくもないのかなぁ?

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いやはや夢膨らみます!
でも、新高島駅付近は100m以下のビルが殆どなので180mクラスの格好良いビルでも十分に映えそうな気もするし、そこまでの需要もプロの目から見たら全然ないのかもしれないし、今低い空室率も計画策定迄にはどう変わるかわからないし、、

長年みなとみらいのまちづくりを夢想して何度も”機を逃した感”でがっかりした経験から、期待せずに、思いっきり期待して選考結果を首を長ーくして待ちます。
→普通の人には理解できないでしょうが、MMオタの私は来年2月中旬くらいから刑務所の出所カウントのように心の中のカレンダーでは1日経つ毎に赤いマジックで”X”を記しいくのです。。

容積率や緩和・割増のルールもよくわかっていないので間違っていたらごめんなさい

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ここ数年、怒涛のごとく開発計画が進められるみなとみらい地区ではペデストリアンネットワーク、ペデストリアンデッキ整備計画の見直しが実施されます。
主に北側の横浜駅からケンコーポレーションが開発する2万人クラスの音楽専用アリーナへを結ぶ動線と20街区で建設進むパシフィコノースに関連する動線が強化されるようです。
KENアリーナから横浜駅方面の動線はみなとみらい大通りの下をくぐる部分が含まれるのであれば、無秩序なスケボー少年や落書きやホームレスの留置品等を一掃して欲しいもんです。それと、貨物線を越える階段部分はエレベーターあるとはいえ改良がひつようそうだし、東口のスカイビル前の地下街ポルタ入り口の階段にもエスカレーターが欲しいかな。。
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今でも十分快適に歩けるコースですが、アリーナやパシフィコの動員力に伴うピーク時の通行量をさばくための動線強化でしょうか?エレベータではなく、エスカレーターや、スロープ等をふんだんに配して欲しいけどな。。
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ソニーの事業会社の進出が決まった54街区のグランゲートも横浜駅東側からはまみらい・日産ウォークと連なるペデストリアンデッキ・ネットワークが整備されます。
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グランゲートの北側で希少な300mまで建築可能な53街区(公募中)を経て横浜美術館方面へと繋がる動線(手前に描かれるデッキ)に加え、グランゲートの東側(高島中央公園側)から二階レベルでペデストリアンデッキが52街区を貫き高島中央公園西側の既存の歩道橋へと繋がる様です!(画面右端の方です。。)
高島中央公園を貫きブリリア等が建つ50街区を貫き建設始まったパシフィコ・ノースへと繋がるペデストリアンネットワークとなる様です!
キング軸はペデストリアンネットワークがクイーン軸よりもしょぼい感じで、今回二階レベルでグランゲートと高島中央公園が繋がる構想は非常に嬉しいのですが、キング軸がグランゲートから一直線にみなとみらい大通りを超えて資生堂S/PARK方面には繋げないんですかねぇ。新高島駅の地下コンコースが代用ですかね。
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みなとみらい大通りを超える動線ができれば、その先で計画中の横浜ゲートタワーに整備されるペデストリアンデッキが計画されるプラネタリウムの脇を掠めつつ、首都高・16号を超えて横浜駅東口みなみの再開発ビルへと繋がる一大ネットワークができるんですけどね。
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横浜ゲートタワーのペデストリアンデッキというか、二階の公開エリアもキング軸の海側(グランゲート方面)にはしっかりエスカレーター迄設置されていますね。こりゃ二階以上のレベルでみなとみらい大通りを超えるデッキの整備はなさそうです。
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ペデストリアンネットワークといえば、桜木町駅からは横浜銀行本店前から北進し、
そろそろ着工される首都高神奈川局に繋がり、、
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北側に隣接するぴあのアリーナ、三菱地所が保有しているのであろう駐車場の一画。(ぴあアリーナからはみなとみらい大通りを超え37街区のビル方面にもペデストリアンデッキは伸びていきます)
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発表された積水ハウスが手がけるウェスティン横浜が立地する44街区、URが所有する今後の開発募集予定地と通りを経ていくデッキも描かれています。
(ウェスティンからはみなとみらい大通りを超えて今、ニトリ等が入る建物の方にもペデストリアンデッキが伸びるようですね。)
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村田製作所のビルまで繋がるように計画されている様ですが、その北側隣接のコーエーテクモのビルまでは繋がらない様です。
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後少しで横浜駅までペデストリアンデッキで繋がるのになぁ。。
屋根つけてくれれば傘要らずで行き来できるのに。。。
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コーエーテクモのビルも鉄骨も立ち上がってきたしもう変更も無理だなぁ。。
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LGのビルにもデッキは描かれていません。(このビル、進出決定時のデザインより数段格好良くなったと思います)
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資生堂のS/PARKも二階レベルのデッキ設置はなさそうです。。
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日産本社京急本社を結ぶペデストリアンデッキの建築も始まるようです。
当初の計画でキング軸は臨港パークの潮入の池から首都高速の辺りまで水路を配したようなペデストリアンネットワークが企図されていたはずなんですが、いつのまにか計画からも消えてしまいました。。クイーン軸の壮大なインナーモールとは対照的に海からも少し遠いキング軸に水辺を感じさせる構想はとても良かったのですが、美術館前からアイマークプレイス一帯のグランモールからも噴水や水路が撤去され、その理由の一つは水路系は維持コストがかかるからとか。。仕方ないのかな。

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ソニーの光学系関連を担う事業会社・ソニーイメージングプロダクツ&ソリューションズの本社および研究部門がみなとみらいに進出することが決まった様です!
進出先は清水建設が富士ゼロックスのR&D施設南側に隣接する54街区に建設中のヨコハマ グランゲートで19階高さ約100mの延床面積10万㎡級ビルを一棟借りして三〜四千人くらいが働くことになる様です。一棟借りならこのビルの頭頂部に“SONY”のロゴが二方向に輝くのでしょう!
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しかしソニーの進出は嬉しいな。最近はめっきりですが、勝手はソニー信者の端くれとして色々購入しました。みなとみらいの開発が始まった頃から暫くはAV機器と言えばソニーだったので(信じてたので)、当時あった保土ヶ谷の研究所や今もある藤沢の施設が移転してこないかな、、なんて思ったものです。。
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富士ゼロックスの進出以降、みなとみらいに続々と大規模な企業R&D施設の集積が進んでいますね。富士ゼロックス、レノボ、京セラ、村田製作所、資生堂、LG、アップル(?)、そしてソニー、、音楽ホール系とR&Dがここ数年の開発の主流ですね。
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清水建設は旧Jack Mall跡地にやはり10万㎡級のアイマークプレイスを賃貸ビルとして事業化し開業間も無くほぼ満室状態として、第二弾として54街区のグランゲートを手掛けています。このグランゲートも満室開業となれば、第三弾、第四弾と業務ビルを手がけていく様なことになりませんかねぇ!?
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清水建設のみなとみらいに於けるオフィス事業の成り行きに倣ったのか、鹿島も三菱重工ビル北側隣接37街区で複合ビルの建設計画を進める事業会社へ参画。
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横浜駅至近の横浜三井ビル南側隣接地の58街区・横浜ゲートタワー計画にも鹿島の名が連なっています。
他のスーパーゼネコンもオリンピック景気で養った体力を次の流れにつなぐべく清水、鹿島に続くオフィス事業をここみなとみらいで展開しないかなぁ。。
でもみなとみらいも事業可能な空き地もだいぶ減ってきているので、横浜市含め事業用地の捻出・確保が必要になるかもしれませんね。→10年前とは隔世の感。。
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思いつく候補地は、、
①57街区: 10年暫定とされるみなとみらい本町小学校の敷地を含む街区。今も南側には空き地ありますが、小学校用地と合わせて2028年以降の開発公募ですかね。
②52街区: 北側を横浜市、南側が国有地だったはず。開発公募は市有地、国有地一体で実施されるのでしょう。西側に隣接する54街区のグランゲートが一棟借りとなった現在、開発ニーズは強くなっていると思うのですが、、19年には公募始まりますかね?
③60・61街区: 富士ゼロックスの東側隣接地ですが、長期暫定施設とされるアンパンミュージアムがオフィス街の連続性をぶった切りそうで、大規模な業務系開発は望み薄かなぁ。R&D特化の計画ならどこか出てくるのかなぁ。
④44街区北: 元セキチューで今もジョナサンが暫定施設として残っていますが、URは数年内に企業等から打診あれば公売にかけるのでしょうね。
両側を村田製作所と積水の開発計画に挟まれ、オフィス系の開発を期待です。ここは180m級のビル建てらるのかな。
⑤38街区北: ぴあアリーナの北側隣接街区で5〜8千平米くらいありそう。積水の計画や37街区の計画が上手くいくとここも18階建てのオフィス位建ちそうだけど。。
⑥43街区南: ニトリやポルシェ、BMWのショールーム等の暫定施設が建つ一画。所有者であるはずの岡田不動産が59街区(ブルーハーバー一帯)に引続き、勝手基礎工事まで進めて中止になったコンカードみなとみらい計画を上回る規模で再興して欲しいなぁ。
今、公募・審査中の53、62街区は外してます。

こう書き出してみるとみなとみらいの事業用地も大分埋まってきましたね。
子供の頃に目にしたみなとみらいの未来都市の世界、紆余曲折あり、大分デブビルが増えたとは言え、感無量。。。
今後、北仲の日新や大和地所保有街区の開発も進むのでしょう。伝えられるところ、北仲では桜木町寄りの一画に10階程度のオフィスビル以外はほとんどマンションと商用施設の様ですが、一棟位30階クラスのオフィス棟を盛り込んで欲しいなぁ。。
みなとみらいの次はどこかなぁ、、山下埠頭はカジノであれ、なかれホテル等主体の開発になりそうだし。エキサイト22の横浜駅近辺がバシバシ開発されるのかな。
横浜駅前のプラザホテルやダイエーも老朽化で建て替えとか、ダイエーは商業施設+マンションかと思いますが、プラザホテルはオフィス系でいってほしいな。

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お台場で大地に立ったガンダムが、‘20年横浜・山下埠頭で躍動する様です! 
上記画像は今ダイバーシティに立つユニコーンガンダムです。。
先に東京お台場にガンダムが立った時、東京に都市力で圧倒的に劣るここ横浜の地にジオン軍のザクでも立てて欲しいなんてアホなことほざきましたが、地球連邦軍がここ横浜にも進化させたガンダムを配備してくれることになりました!
’20年に40周年を迎えるガンダムの記念プロジェクトの一つとして、横浜市等も協力して進められるようです。
18m近い巨大人型ロボットを動かすのは大変でしょうね。
プロジェクトには工学博士始め色々な方が協力する様です。

たっこりんめは、ガンダム好きで(正史のみ)、中国赴任時には暇つぶし用にガンプラを作って抱えて行ったり、イタリア子会社に出張する際は現地のイタリア人のガンダムオタにガンプラをお土産とし、崇められております。作ったガンプラはほとんど納戸行きですが、、、
ガンプラの凄さは好きでホンダのアシモとかも大好きなんですけど、一番好きなのはガンダムに出てくる「コロニー宇宙公社」。
宇宙に住む人口が地球を上回る世界観に子供の頃に痺れ、サイド6の設定やその立ち振る舞いが現実っぽく感じてハマってました。
フォンブラウン市とか、グラナダ市とかの月面都市も良いですねぇ。。
、、、とガンダム、スペースコロニーオタネタも程々に。

動くガンダムプロジェクトは2020年夏から一年ほど一般にも公開されるとのこと。
開国博の動く巨大グモの様に周りからも覗けてしまうのか、はたまた埠頭の南側、若しくは屋内で外からは殆ど見えない感じになるんでしょうか。いずれワクワクです。
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しかしこのプロジェクトで予定される山下埠頭には懸案のカジノを含むIR施設の誘致?受入?の場所と重なるんでしょうね。まぁガンダムは規模は小さく敷地の一部でしょうか、、
カジノ誘致の是非はここでは避けますが、先日テレ朝で流れていたアメリカの会社の開発イメージは格好良い。。と私は思っています。噴水や南側(画像左側)に描かれている橋とかいいですね。アクセスとしてLRT・モノレール・新交通システムとか。。

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横浜港の風景を一変しかねないので、もし実現するとしてもそのデザイン・意匠には横浜市の関与・指導が入るのでしょうし、そうしてもらいたい一方で、この規模感を感じさせるイメージ図はワクワクします。シンガポールはマーライオン含む市街地中心地からの海側の景色が一変しました。横浜の場合、ベイブリッジ方向をクリアな視界を確保しつつ、山下埠頭側の景色を世界に発信できる様なものに変えるのも有りかな。

ラスベガス他、海外のカジノの街で週末を過ごす事があり、暇な時にはカジノ周りの施設で遊んでいました。
どこも、ショッピング始めアミューズメントも充実し、累計で200日以上は過ごしましたがカジノで金かけたのは数回程度。そういう意味でのエンターテイメント施設を重視する一環でのカジノは良いのかなとも思いますが、、まぁ議論避けたいのでここまでとさせてもらいます。。

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みなとみらい地区の北側で東西を貫くキング軸を構成するペデストリアンデッキの建築が本格化してきました。
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ここのペデストリアンデッキは他と違って、デッキ上の植栽が積極的に取り入れられそうです。

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ブリリアのOCEAN棟北側の公開空地の殆どが工事仮囲いに囲まれました。
この工事を見越してか、先日レストラン葉山庵が閉店しました。
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ここから先20街区に建設中のパシフィコ横浜ノースが出来上がると、今まで閑散としていたここら一帯の歩行者も増えそうです。すると葉山庵の跡地も新たなテナントが入居しそうですね。何ができるかな?
ネットでは神奈川にapple storeができるという話も伝えられています。
もし横浜でみなとみらいにできるのならば、候補地はどこかな?
立地はイマイチですが、大きさや建物のデザイン的には葉山庵跡地はどうかな?
TSUTAYAの閉鎖した二階かな?
個人的には日産本社斜向かいに清水建設が作っているグランゲートの低層部では無いかと期待していますが。。。

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パシフィコ・ノースができるとクリニック、保育園系以外に入居の進まないブルーオーシャンの低層テナントスペースにも賑わいもたらすテナントが入居するかも。。

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パシフィコ・ノースの鉄骨もだいぶ建ち上がり、随所に取り込まれた流線型の屋根が形作られつつあります。

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北側のホテルもほぼ最上階迄鉄骨が組み上がっています。
パシフィコの一連の施設では他にないグラスファザードが全面的に採用されるようでこれはこれで楽しみです。
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おまけですが、新港埠頭に建設中の客船ターミナル&ホテルもあっという間に鉄骨が建ち上がってきました。地下部分の工事が少ないと早いですね。

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