クワガタ・カブト ドタバタ親子日記と不動産管理日記

2016年よりクワガタ・カブトムシの飼育を始めた初心者親子です、クワガタネタがない時は本業の不動産の話も書いてます

賃料に関しての裁判のお話

続きです

しかし、不動産事業者以外この内容わかるかな〜

というか、誰が読むんだろうこれ・・・・

堅い文章ばかりでてきます

・地価がさがり、固定資産税評価等もさがっているはず、だったら賃料もさがるはず
・周辺環境が変化した、駐車場が増え、人通りが少なくなった
・周りの物件の募集資料をネットで確認したが、賃料水準が低い

の3点の反論資料作成です

固定資産税について

これは、先方の言い分は筋が通ってるようにみえますが

検証をする必要があります

基本土地の固定資産税評価額は土地の持ち主しかわかりません

ですので、先方の言い分は憶測になります

早速、なんば市税事務所に行き、過去7年分の評価額を確認します
(所有者であれば取得できます、入居して7年なので7年分取得)

土地の固定資産税評価は3年に1回見直されます

その期間内で経済の大きな変動があれば

期間内でも見直されます

どれどれ確認

・・・・

確かに、直近では下がっていますが

そもそもリーマンショック前に急上昇しています

なので、評価額が下がっても

7年平均でいうと賃貸開始時より上昇しています

上昇時には賃料の増額はしていないです

また、上昇時に少しの金額ですが減額しています

当然、評価額があがると税額は上昇しますが

それを賃料に反映はしておりません

そして市税事務所の方にヒアリング

私「すいません、ちょっといいですか」

市税事務所「なんでしょう」

私「先、取得したこの土地の評価額ですが、おかしな動きや適正でない部分はありますか」

市税事務所「どれどれ・・・特におかしいところはないですね」

私「もっと、下がってないと駄目とか不自然な部分はないですよね」

市税事務所「大阪市のこの辺りの動きと変わりませんので、不自然さはないですよ」

私「しかし、リーマン前はあがりましたね〜」

市税事務所「実際の土地の値段もあがりましたしね」

と、書類に問題ないことを確認します
(この作業と証言があることで説得力でます)

反論資料として、

実際の価格の動きを表にまとめ

※賃貸開始時が7,500万
 平成22年度が8,500万(ピーク時)
 現在が8,000万になります

市税事務所のコメントもまとめて調査日を記入し書類を作成します


さあ、次です

・周辺環境が変化した、駐車場が増え、人通りが少なくなった

確かに、近くのビルが解体し駐車場になりました

しかし、これも明確な根拠がありません

近隣のビル一つ解体し駐車場になったぐらいで

賃料が下がっていては、この商売できません

弁護士「これ、どうしましょうかね〜、どう反論します」

一見、難しそうな問題ですが

でも大丈夫

私はマンション事業を13年半やっていました

すぐに、このような資料を作成しようと頭に思いつきました

それは・・・・

(続く)

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