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REIT ～DAオフィス投資法人～

先日、証券取引等監視委員会は金融庁に対し、DAオフィス投資法人から運用を委任されているダヴィンチ・セレクトを行政処分をするよう勧告した。

問題となったのは、取得した物権の資産評価価額の算出する時のデータの部分。
具体的には以下の3点。
・収入として加算してはいけない敷金収入や、自動販売機設置収入を計上していた。
・水道代や建築物の維持費など、算出時点の費用でなく、古いデータを利用していたため、過大費用となっていたり、過少費用として計上していたこと。
・一定期間無料でテナントを貸していた（フリーレントという）ことを公表していなかったため、賃貸収入を貰っているという前提で評価価額を試算させてしまった。

ということ。
このように不動産鑑定士に正確な情報を与えなかったために、過大な評価価額でREITに組み入れていたことになり、投資家に不利益を被らせたとして行政処分勧告が出されたらしい。

問題のあった物件はたった5物件
そのうち再評価し誤差のあった物件は2件。そのうち1件は売却済み。
金額もごくわずかな金額です。（詳しくはDAｵﾌｨｽ投資法人のHPを参照）

　今回、このような行政処分勧告が出た背景としては、グレーゾーンとなっている不動産取引の透明性を高める狙いがあるということと、昨今のREIT市場がバブルの様相をみせていることから、それを沈静化させるための忠告なのではないだろうかと思われます。
　影響額も軽微ですし、指摘された事項は業界ではよくあることらしいので、今後その部分は改められるのかなーというくらいの感じだと思われます。証券会社からのﾚﾎﾟｰﾄでも影響はさほどないのではという見解が多いですし。

　REIT市場は創設以来ずーっと右肩上がりです。昨年は30%もTOPIXを上回っております。つまり、株よりREITのほうがﾘﾀｰﾝが高いという状況となっております。昨日のマーケットを見る限り、DAｵﾌｨｽをはじめ、半分くらいの銘柄は下落しているが、アゲインストの風にも負けず上昇している銘柄も散見される。下がったときは買い場ってな感じになっております。投資家はみな強気です。
　したがって、この行政処分によって、不動産取引透明性は高まるかもしれませんが、この熱狂はしばらくは収まりそうにないと思ってます。　

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価値の変化

日経新聞より。
デザインという言葉についての抜粋とそれに対しての簡単なコメント

企業にデザイン重視の考えが徐々に広まってきた。
「韓国や中国などアジア諸国の技術力が日本に追いつき、技術や価格で勝負できなくなると日本企業は今後、デザインを重視しなければ国際競争力を勝ち抜けない」との危惧がある。

日本は成熟国家となり、モノは何でも揃えられるようになった。そういったなかで、消費者が何に価値を求めるのかという問いに対して出した答えがデザインということなのか。

「使い勝手を考えないと消費者に受け入れられない。機能とデザインの兼ね合いを考える必要がある。」

また、ただデザインすればいいというわけではないらしい･･･
自己満足的（オナニー）なデザインでは意味がない。デザインは認める人がいてこそ価値があるということ。もしかして、イデーが無印の傘下に入らざる終えなかった理由もｺｺにあるのか？

森精機製作所の社長の言葉
「景観は私たちの商売とつながる話なのです。」

クリーンで質の高いオフィスで商談する時と、煙草のにおいと片付け切れていないオフィスで商談する時とでは、商談相手に価格交渉を迫る時に差が出るとのこと。前者なら1000万でもいいくらいだという印象を与えるかもしれないが、後者なら汚いオフィスだし800万でいいだろうと思うかもしれない。
街もそうだ。調和の取れた景観は、モノの価格以上の価値をその人に与えるということを言いたかったのではないだろうか。

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Ｇ７

ドイツのエッセンで開催した七カ国（G7)財務相・中央銀行総裁会議は10日に閉幕。

円安について言及されるか！？で注目を浴びておりましたが、結局されず仕舞。
まぁ、日本にとっては良かったのかな。

☆円安についての知識整理☆

円安の背景
→日本の超低金利。ヘッジファンドなどのキャリートレードに利用される。

キャリートレードとは、金利差を利用し、低金利通貨（円）で資金を調達し、高金利通貨（ドル、ユーロなど）で運用する取引のこと。

→日本の投資家の外債投資

グローバルソブリンが5兆円を超える超大型ファンドにまで膨れ上がったように、外国債券などで運用し毎月分配される投資信託が大人気。また、高金利通貨で発行された世界銀行債などの債券も個人投資家に大人気。つまり低金利に痺れを切らした個人マネーが高金利通貨へ流れている。

（日経新聞より）
このG7で為替について言及され、円安から反転し円高になるというシナリオが一番日本にとってきつい。
なぜなら、円高に振れれば輸出企業の業績悪化などで景気回復の腰を折りかねないとの懸念。そして円高への反転をきっかけになると恐れたのが、円安是正につながる利上げの思惑。
なので、円高+金利上昇は景気にダブルで打撃を与えかねない最悪のシナリオ。

（為替についての考え）
＜現状＞
グローバル化の進んでいる企業（大企業）は円安メリットを受け、06年度の企業業績を押し上げている。
円の独歩安によって、グローバルでの企業競争力が相対的に高まっている。
内外金利差が縮小する見込みがない。むしろ広がってきているという点からも円が売られている。

＜これから＞
・米国景気のソフトランディングの失敗懸念。
住宅バブルの後遺症の懸念。既に住宅ローンの引当金の積み増しが増えてきている点。個人消費が支えてくれればいいが。
・日銀の利上げによる内外金利差の縮小
これは中期的な見解。欧州より米国の方がやや先に縮小に向かう。
また、ヘッジファンドの資金回収による円買いと自国通貨への引き上げのトレードオフの影響

＜結論＞
極端な何かが起こらない限り、半年くらいはあまり為替は大きく動かないのではないだろうか。