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そう言えば計画停電でオール電化住宅にした方々はさぞ困っていると思います。夕方あたり停電に当たってしまうと夕食の支度も一切出来ないことになりますからね・・・・。もちろんガスでもスイッチなどに電気を組み込んでいると意味がないわけですが・・・

出来合いの惣菜などを買ってきてごまかすというのも長く続くと気が滅入るでしょうしね・・・・・早めに下ごしらえをして調理時間を短縮するなどで工夫をせざるをえない状況になります。しかもこれから夏場に駆けて汗をかいてもシャワーも浴びられないと言うことですからね・・・・・。下手をするとエレベーターも止まっているわけで高層マンションの上層階などは相当つらい目に遭う可能性があります。ご愁傷様です。

こんな仕事をしながら高所恐怖症の私には余り関係ありませんが、10階以上の所を階段となるとほとんど運動ですからね・・・・どうするのでしょうか?火力発電所が復帰したとしても夏場の電力消費量は今の比ではありませんからね。

今回の件でオール電化住宅も見直されることになるでしょうし、色々と影響が出てきそうです。温暖化問題から多少離れられるようになるのが、救いでしょうが・・・・

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110323-00000569-yom-bus_all

オール電化住宅、普及裏目…原発2基分の消費増
読売新聞 3月23日(水)14時42分配信

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オール電化などのPR施設「電力館」、20日の改装オープン予定が延期に(東京・渋谷区で)
 東京電力が、給湯や調理などすべてを電気でまかなう「オール電化住宅」の普及を推進してきたことが、今回の電力不足に拍車をかけている。

 この3年間で戸数が倍増し、最大で原子力発電プラント2基分にあたる約200万キロ・ワット分の電力消費能力が増えた可能性がある。東電は、東日本巨大地震後、計画停電をせざるをえない状態で、オール電化の普及策は抜本的な見直しを迫られている。

 東電によると、管内9都県のオール電化戸数は2002年3月末時点で1万3000戸だったのが、08年3月末に45万6000戸になった。10年末には85万5000戸に倍増した。「原子力は発電時に二酸化炭素を排出せず、地球温暖化の防止につながる。省エネにもなる」とアピールし、電気料金の割引を適用してきたが、急速な普及策が裏目に出た形だ。

仕事に絡んだ話ですが、基本的に不動産の鉄則として「水と崖の近くは気をつけろ」と言うことがあります。

低地の場合基本的に地盤が弱いケースが多く、周囲より低ければ水害に遭う可能性が高くなると言うことになるのですが、埋め立て地というのはこれに加えて基本的に地盤が安定していないのです。埋め立て地の地盤が安定するには100年単位での時間が必要と言われ、そう言う意味では基本的に住宅には向いていません。

一方で埋め立て地の場合一からの開発になりますから、都市計画がやりやすく道路も広く取れ、見た目ではよい環境が整えられます。これに加えて浦安の場合はディズニーランドからの税収で税金が安く尚かつ行政サービスが良好と言うことで近年の人気エリアだったわけですが、重大な欠点を見過ごしていたと言うことにもなります。

液状化の問題はテレビなどでもたびたび取りあげられていたわけですが、埋め立て地ではかなりの確率でこうなることは予想されていた事態です。東京でも城東エリアはかなり厳しい予想がされており私が向こうのエリアを好んでやらない原因の一つだったりします。近年人気の湾岸の高層マンションなどもマンション自体は支持杭等で安定地盤までの到達させ倒壊などがなかったとしても当然ながら配管などのインフラはズタズタですし、道路なども使い物にならなくなるケースも出てきます。こうなると何らかの災害での避難も思うようにいかなくなります。

不動産選びの際にはそう言ったことも勘案して物件選びをするべきでしょう。起こったエリアに関しては復旧を急ぐしかありませんが、今後の都市計画に関しても考慮する必要があるように思います。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110322-00000094-mailo-l12

東日本大震災:液状化復旧作業、雨で泥除去が難航−−浦安 /千葉
毎日新聞 3月22日(火)11時36分配信
 東日本大震災で液状化の被害が出た浦安市では21日、降雨に見舞われ、困難な復旧作業が続いた。前日まで約1000人のボランティアが手伝ったが、市災害対策本部は雨の中の作業を「危険」と判断。市職員と土木業者らが、道路に堆積(たいせき)した泥を除去する作業や、破損した排水菅の復旧工事などに悪戦苦闘した。
 市によると、雨が染み込んだ泥は除去に時間がかかり、道路の復旧が遅れる恐れがあるという。弁天地区では民家のトイレから汚水が逆流する事故があり、詰まった下水管に雨水が入ったことが原因となった可能性があるという。市長公室の金子昇次長は「下水管や雨水管が詰まっているので、さらに雨が降れば道路冠水などの2次災害が起こりかねない。雨で土壌が緩んだところに余震が来れば建物が倒壊する恐れもある」と心配していた。
 21日午後5時現在、市内の4000世帯で断水が続いている。飲料水が出ないだけでなく、水洗トイレも使えない。避難所となっている小学校の水不足も深刻だ。これに対し、東京ディズニーリゾートを運営するオリエンタルランドは、営業停止中の「東京ディズニーシー」の中央にある池「メディテレーニアンハーバー」の水を、小学校のトイレなどのために無償提供することを決めた。【黒川晋史】

最近対馬の件や水源問題などを中心に不動産所有権の外資への移転に関して、たびたび話題になっていますが、個人的には悲観しすぎのように思います。

もちろん警鐘を鳴らす程度の意味であるなら問題はないのですが、安全保障関係以外尚かつ、外国人の地方参政権が認められない限りは余り気にする必要のない話だと思います。

例えば水源が外資に渡ると危険という話などは、極端に水源を枯らすような事業活動は禁止できますし、産廃などの件でもわかるように取りの利用に花仮に規制がかかっていますから、そう言うことがわかっているので国内の不動産関係者は山林などを買わないわけです。もちろん有事の際に毒などを流されてはたまりませんが、こと経済的側面に関してはほとんど問題がありません。

一方で何故中国資本を中心に日本の不動産が注目されているかというと記事にあるとおり利回りが日本の方がよいからに他なりません。不動産の価格査定をするときにはおもに「原価法(調達価格)」「収益還元法(事業性)」「取引事例比較法(相場)」と言う観点から評価するわけですが、バブルに突入している状況だと相場が狂っている上に、資産価格の上昇によりキャピタルゲインが期待されてしまうために、収益還元法でも特に利回りを中心に考えた価格と実際の取引価格に大きな差額が生じてくることになります。特に極端な金融緩和を続けているドルと違って長期的な為替相場で円はそれほど大きな下落が見込まれていませんからなおさらです。

基本的に不動産の売買相場と言うのは賃貸の価格の変化の方が小さいですし、流動性も低いわけですから経費を除いたネットの利回り3%以下というのは不動産賃貸事業としては成り立たない数字です。それなら株式の配当や、債券を購入した方がよいわけですからね。アメリカの国債が3%前後ですから、それこそそちらの方が間違いなく優良な投資先になります。香港ドルはUSドルとのペッグ制ですしね。

投資ではなく実需が強いからと言うことはあるのでしょうが、それにしても余りな数字です。その状況から考えれば日本の不動産というのはかなり魅力的に映るのは当然ですが、元々の感覚が大きくずれているわけですから、日本の投資家の感覚の方が正常なのです。ここで断っておかなければならないのは実需の場合はそれぞれの事業の収益性が異なるために、例えば広告効果などを考慮すると、一般的な賃料相場を気にする必要性がない場合が出てくることがあることは注意する必要があります。

また経営概念の変化という物も大きくあり、バブルの崩壊とデフレの影響で日本の経営は資産の保有へのモチベーションが大きく失われていることも原因にあります。余計な資産は経営の重荷にしかならないという感覚と、中国人を中心に資産の値上がりで利益を得てきた感覚のズレという物があるのでしょう。ここ数年の中国は高い経済成長と旺盛な実需、公共事業に対する高い乗数効果の元にキャピタルゲインを中心に据えた不動産経営が成り立ってきたのでしょうが、利回りがマイナスになった不動産の取引価格は原則として成立しません。原則というのはバルク販売など実質お金を出して引き取ってもらうと言うことはあり得るからです。すなわちコストが存在する以上は不動産価格は無限に上昇しないのです。さらに建物込みの不動産の場合減価償却という物も存在して、建物というのは年とともに価値の失われる消費財に他なりません。

そう言う感覚の元に中国人の不動産投資があり、それは間違いなくバブルなのですが、この崩壊のタイミングという物はなかなか予見が難しく、例えば公共事業の乗数効果が高ければ新たな需要が出来るので、例えば交通が遮断されている都市間に道路を造れば相互に特産品のための新しい店の需要が出来たりと、実需の面から短期的には不動産相場の上昇の余地は常に存在することになります。しかし長期的にはまったくあり得ない話で、いずれはバブルも壊れることになりますし、乗数効果自体がインフラの整備とともに低下します。また建物の供給量が増えれば需給バランスの悪化により価格も低下することになります。

これらは財政政策による長期的悪順が感の原因でもあるわけですが、いずれは立ちゆかなくなります。バブルの崩壊で本国の資産が下落局面に入れば、価格の変動が少なくバランスシートへの影響が少ない外国の資産を切り売りせざるを得なくなるわけで、その時になって買い戻せばよいだけの話です。

そうやってみていくと色々な面でそれほど過剰に心配する必要はないように思います。むしろ今の内に売りつけておいた方がよいのではないかとさえ思いますが・・・・


http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20101218-00000006-scn-bus_all

アジアが日本の不動産を「底値買い」、2011年も流れは継続か
サーチナ 12月18日(土)13時22分配信
 日本の不動産価格は19年連続で下がり続けている。そのため、アジアの投資家は皆こぞって日本の不動産を狙っている。関係者の予想では、来年にはこのような現象はもっと露骨になる。中国網日本語版(チャイナネット)が報じた。

 2009年、日本の不動産に手をつけたアジアの投資家は少なくない。中国の大陸や香港、シンガポールと比べ、日本の不動産は価格的に魅力だけでなく、インカムゲインも十分期待できるため、大きな魅力がある。

 今年、アジアの人びとは日本の不動産にかなり多額のお金を費やしている。マレーシアの建築グループYTL社は60億円つぎ込んで、北海道の人気スキーリゾートであるニセコのシェラトンホテルを購入した。また、シンガポールの不動産投資信託(REIT)、Mapletree社は130億円で東京郊外にある物流施設を3件購入した。

 バブル崩壊からの20年、金融企業の業績が悪化するにつれ、アメリカのモルガン・スタンレー、ゴールドマン・サックスやドイツ銀行などの金融機関の傘下にある不動産ファンドは、日本で不動産を次々と買い込んだ。

 シンガポールの不動産投資信託のレイモンド・ホァン常務執行取締役は「日本の不動産投資で得られる収益はどんな角度から見ても、とてもおいしい話である」と語る。アメリカの日刊「The Wall Street Journal」紙によると、東京の不動産の年間純収入と資産価格の比率は4.5〜5%である。香港だとこの数字は3%にもならない。

 そして、日本の貸付金利もゼロに近い数値を保っており、貸付の制限緩和政策は見事に功を奏したのだ。ドイツ銀行のデータによると、10年第3四半期、日本銀行における不動産の新規貸付は前年同期比6.6%増だった。

 米ジュンーズラングラサール(JLL)のアジア資本市場の責任者であるマイケル・ボールズ氏は「私の予想では、アジアの人びとが日本の不動産を購入する流れは11年も続くだろう。特に中国の経済は急速に成長し、中産階級の財力はどんどん上がっている。その資産を使う対象も多様化するだろう。東京に高級な不動産を所有する事が彼らにとっては、自慢になるのかもしれない」と話した。(編集担当:米原裕子)

断熱材不足というのはかなり深刻な模様で先日建売業者さんと打ち合わせをしていたら、一つの現場で多数のメーカーの断熱材を使っているというような馬鹿みたいな話まで出ているそうです。

かといって増産しろという話になっても経産省と国交省主導で2020年度義務化に向けての新省エネ基準の検討会などをやっている状況では建材メーカーも設備投資には当然二の足を踏むわけであらゆる面で悪循環に陥っているような状況でしょう。

一方で業者の方はわかっている話ですが、この省エネ基準はエコポイントの対象になる上に購入者が住宅ローンの金利優遇の受けられるフラット35Sの基準の一つになっていて一粒で二度おいしい販促効果が見込めるというやつになります。おかげさまで人気になっているのでしょうが、前述の通り増産が余り見込めないと言うことであれば根本的な原因追及までさかのぼって考えて行かざるを得ないのではないでしょうか?

まあ省エネ自体が国際公約の一環でもあるのでなかなか難しいところがありますが、輸入量を増やすことになるとエコポイントの景気対策の意義と言うことまで疑問符がつくことになります。とはいえ逆に再度の官製不況にもなりかねない危機でもあるのできちんとした対応を取ってもらいたい物です。これで官製不況になったら建築基準法は規制以来の大チョンボになります。

きちんとした対応をしてもらいたいところですが・・・・・

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20101204-00000038-mai-bus_all

<住宅エコポイント>断熱材不足 省エネ住宅建設が大幅遅れ
毎日新聞 12月4日(土)15時28分配信
 住宅エコポイントの人気の高まりを受け、代表的な住宅断熱材のグラスウールが不足し、省エネ住宅の建設が大幅に遅れている。従来のほぼ2倍の国産断熱材の使用が義務付けられており、生産が追いつかないためだ。今年10月までの消費量は昨年1年分の生産量に相当し、約2万戸分のグラスウールが来春まで不足するとみられる。このまま建設の遅れが続けば、建築代金の支払いが延び、資金繰りに行き詰る工務店が増える恐れがあるとして、経済産業省と国土交通省も実態調査を始めた。

 住宅エコポイントの対象となる「次世代省エネ基準」は、従来のほぼ倍の国産グラスウールの使用を定めている。08年のリーマン・ショックで急減した国内の建築需要を刺激する狙いがあった。10年度上半期(4〜9月)の新設住宅の着工戸数は、前年同期比6.2%増の40万7895戸。エコポイントを申請した省エネ住宅は10月末で10万9445戸に上り、新築の省エネ住宅の比率は約1割から約4割に増加した。

 エコポイント人気によるグラスウール不足は、中小工務店の経営に影響が出始めている。国交省が先月実施した全国約1700の工務店を対象にした調査によると、「代金がもらえず年が越せない」「お客に工事が延びることを言い出せない」など建設の遅れや経営への不安を訴える声が上がっており、全体の約6〜7割が来年3月までの受注分に必要なグラスウールを確保できる見通しが立っていないという。

 経産省と硝子繊維協会の推計によると、今年1〜10月の住宅向けグラスウールの消費量は約10.9万トンで、同時期の生産量(約10.8万トン)を上回った。国産品は大手2社が全体の約8割を生産しているが、金融危機以降、住宅不況のあおりで大幅に減産。今回の需要急増には在庫と増産で対応しているが「受注残は約1カ月分あり、来春までは注文がさばけない」という。住宅向けの不足は推定約1万トン(硝子繊維協)で、標準的な省エネ住宅1戸で約500キロのグラスウールを使うため、約2万戸分に相当する。経産省はメーカーに対し、増産や輸入の検討、中小の工務店への供給に配慮するよう求める通達を出した。【新宮達】

不動産市況は余り予断を許しません。

地価自体が統計としてかなり景気に対して遅い指標であるわけですが、実際成約ベースですからまったくと言って良いほど傾向分析には役に立ちません。まあ四半期ごとのデータですから公示やましてや路線価よりは遙かに現状に近い数字ではあるのですが、それでもやはり同様のことが成り立つわけです。

いつもの業界報には「物件探しは増えているが契約は断念」と言うことで購入検討者の動向と言うことで不動産情報サイトの調査のニュースがでていました。これは需要動向ですから少し先の動向を考えるには使えるデータだと思います。一般的に言って低金利や住宅ローン控除があっても前々からある控除制度などで既に需要の先食いが起きていること、さらには景気の不透明感という認識が強く出てきたことが原因だと思います。エコポイントやエコカー減税の終了など先行きを考えると政策効果の切れる話の目白押しですしね。

また、これは民主党政権のメッキがはがれてきた事も原因の一つでしょう。実態はともかく景気の良いことは公約としてさんざん言ってきたわけですから、当然ながら騙されたとはいえ心理的には上向きの傾向があったわけですが逆に言えばその分反動も大きくなることになりますからね。

下手をすると本当に二番底と言うことになりかねませんがさてどうなるのでしょうか?ちょっと注意しておく必要があると思いますが・・・・・・・

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20101126-00000001-jsn-ind

2010年第3四半期の主要都市地価 住宅系地区の改善続く
住宅新報 11月26日(金)17時43分配信
 国土交通省が11月26日に発表した地価LOOKレポートによると、2010年第3四半期の主要都市の高度利用地地価は、住宅系地区の全42地区中33地区で上昇・横ばいとなった。前回調査(第2四半期)の24地区から増加し、改善傾向が続いた形だ。この要因について国交省は、マンション価格の調整による値ごろ感の高まりや税制などの住宅関連施策の効果などを挙げている。特に、東京都中央区の佃・月島地区では、3期連続で3〜6%の上昇を示した。

 また、商業系地区を含めた全150地区で見ると、下落地区が87地区と過半を占めているものの、105地区だった前回調査に比べると減少。「下落の鈍化傾向が続いている」(国交省)という。

 商業系地区では、東京圏都心部の「大手町」「有楽町・日比谷」「銀座中央」で、下落から横ばいに改善。地区が有する優位性・希少性やオフィス・店舗の賃料調整などが背景にあるという。

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