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『建物登記』の依頼を受け→現地調査をしてみると宅地から建物がはみ出しているときがある。 すると依頼者・・・  「自分（又は家族）の所有する土地だから、はみ出してたって何も問題ないよ。」 なるほど確かにその通りだ。 これがお隣さんの土地にはみ出しているのであれば大問題だが、 仮に影響を受けるとしても自分（又は家族）だけなわけだ。 「はぃ、そうですね。」っと思わず納得してしまいそうだ。 でもそこが落とし穴！！  対象となる不動産（建物・土地）に抵当権を設定し、担保とする融資を受ける際には、 通常「建物」の敷地となっている「土地」すべてを対象に抵当権の設定をするのだがそのときに問題となる。 この問題を解決するには、はみ出した部分を分けて（分筆）→地目を「宅地」に変更する必要がある。 なぜならば、農地は【農地法】という法律により守られている。 いくら自分が所有する農地であろうとも「明日からここは宅地だ!!」なんて勝手に変更できない。 必ず「農地転用の許可」を受けなければ農地以外の地目に変更できないのだ。 しかも「農地転用の許可」を受けるにはそれなりの時間（一〜二ヶ月程度）が必要となる。 こうなると、建築完了間近になってすぐに融資を受けたくても受けられない状態に陥ってしまう可能性がある。 やはり後のトラブルを考えると当初から宅地以外の土地にはみ出さないで建築することが望ましい。 ではどのようにしてはみ出さないようにすればいいのだろうか？ それは、境界の専門家である土地家屋調査士が関与した『敷地調査』を建築前から入念に行うことである。 はぃ、確かに高いです!! しかし、
はじめから予定の範囲に建築することにより後々のトラブル（時間・測量代）を予防できます。 そのメリットを考えればきっと高い買い物ではないはずです。 |
Work☆仕事☆
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トキドキ仕事のお話。。
コメント（6）
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工事前に立会いをしてからもう二ヶ月程経過しており、再び「戦場」に戻るような気持ちで現場に向かった。 まずﾋﾞｯｸｼしたのが、工事で「基準点」がやられてる、、 あれほど「大事なんだよ」的に目印つけてたのに・・・ｺｯﾊﾟﾐｼﾞﾝ ありがとう工事屋さん。 心で号泣しながら必死に探したところ、、なんとか数点残っていた。ﾌｰｰｰｰ 気持ちを切り替えて器械をセットし作業開始。 気合を入れ、、スコップを手にし、、地面目がけて振りかざしたその時！！ 地面がｶﾁﾝｺﾁﾝに凍結している!? 硬くて掘れない、、 そこで今度は鉄梃でｴｯﾎﾗｴｯﾎﾗと頑張ること数分。。。 なんとか穴あけ作業完了、、 この寒さで地面は１０cmほど凍結していた。 これじゃぁスコップなんてささるわけない。 はじめのうちはその酷な作業も勢いで進めていったが、、次第に体力を消耗し終盤はﾍﾄﾍﾄ・・・ 暖かければ３０分〜１時間くらいで終わるのに今日は２時間くらいかかった。。 明日は筋肉痛だな。 いや明後日か？ |
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「境界に関する業務（地図未整備地区）」を受託した場合、まず資料調査をする。 ｷｰﾎﾟｲﾝﾄは「公図」のほかに「地積測量図」が備え付けられているかどうかだ。 その「地積測量図」があるかないかで作業工程が変わってくる。 「地積測量図」があるということは、過去に「測量」されたということになる。 「測量」されたということは現地に「境界杭」がある可能性が高いということになる。 今回の現場は、まさにこのパターンであった。 通常この手の現場であれば、 「境界杭」を何本か見つけ→「地積測量図」との整合性を確認→無くなった箇所の「境界杭」を復元。
となる。 しかし、今回は参った、、 測量されてから３０年程経過しており、擁壁設置などで地形が大きく変わっているため、 「境界杭」は亡失しており、当時の「測量」がどうだったのか確認するのは容易ではない。 また、この手の古い「地積測量図」は「地積（土地の面積）」を記載することが重要視されていて 現代のように測量した「基準点」などは記載されていない。 絵柄はあるのにどこがどこだかわからない、、ﾊﾟｽﾞﾙ状態になってしまう。 っとこんな時痛感する。 結局、図面と現地がリンクするから意味があるのであり、 「地積測量図」と「境界杭」、両方ないと意味がないのである。 さぁ、ﾊﾟｽﾞﾙを解決できるかどうか？ 腕の見せ所です。 |
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測量には「測量CADソフト」が必需品。 フリーなソフトもインターネットで検索すれば色々とあるが、 やはり「顧客の安全のため」きちっとしたメーカーのソフトを利用しなければならない。 今回、頭を悩ませているのは今まで利用してきたメーカーが他社へ「システム事業を譲渡」したこと。 すると、プログラム保守期限が２００９年７月末までになるそうだ。 期限を過ぎてもソフト自体は使用できるが、ﾊﾟｰﾂなどが故障した場合には対応できなくなるらしい。 譲渡先は同じように「測量CADソフト」を販売している大手。 だから、保守期限が来る前に自社のソフトへ乗り換えしたほうがいいですよ、、的なことだろう。 なんてこったい。 ｵﾚはまだ５年生。 ソフトは安いものじゃないし、開業時に支払ったローンもまだ残ってる。 見えない不景気のあおりがもうｵﾚの足元まで忍び寄ってきている。 いやぁ、ﾎﾝﾄﾆ調査士は経費がかかる。 想像以上だ。 今度こそ、お先考えてじっくり選ばなきゃ！！ |
やっと『支部研修会資料』の作成が完了。そこで一部、記事にｱｯﾌﾟしたいと思います。 地元の支局も平成19年11月26日からようやく『オンライン庁』となる。 さて、この『オンライン庁』とはいったい何だろう？ 今まで、登記申請は書面で申請をしてきた。 この登記申請をオンラインで申請できますっという指定を受けた登記所を『オンライン庁』という。 【近年の登記所の変革】
『ブック庁』 → 『コンピュータ庁』 → 『オンライン庁』 この『オンライン庁』になると登記申請だけではなく様々な取扱が変更になる。 代表的なﾎﾟｲﾝﾄを以下に記載する。 1.ここで重要なのは、従来の「登記済証（権利証）」であれば、金庫や仏壇などに保管し、 物としてあるか？ないか？を確認すれば良かったが、「登記識別情報」は情報であり、 盗み見られる可能性があること。（その情報だけで不正な登記申請ができるわけではないが・・・） そのため管理には特に注意が必要である。 2.『1.』のとおり、管理する必要性があるが、そんな危険性があるものは必要ないっという考えもある。 その場合、あらかじめ通知を希望しない旨の申出をすることにより「登記識別情報」は通知されない。 登記申請を依頼した土地家屋調査士又は司法書士に事前に通知を希望しないことをお話してください。 3.「登記識別情報」が通知された後からでも、盗まれた「登記識別情報」が不正な登記申請に利用される 等の不安がある場合等には、「登記識別情報通知書」の失効の申出をすることができる。 4.紛失した場合には「登記識別情報通知書」の再発行はできません。 5.上記『2.3.4.』等の理由で、登記申請の際に「登記識別情報」を提供できない場合には、 イ 原則的には、登記官が事前通知の手続により本人確認。 ロ 資格者代理人（土地家屋調査士又は司法書士）による本人確認情報の提供。 （上記、事前通知の手続きを省略することができる。） ハ 公証人からの認証。 等があります。 1.法務省オンライン申請システムを利用して、登記事項証明書及び地図証明書（地図に関しては、 まだ一部の指定であるため、法務省ホームページから『証明書オンライン請求対象登記所』を 確認する必要がある。）をオンライン請求することができる。 2.手数料は登記印紙で郵送等する方法により納付することは認められない。（必ずインターネット バンキング等で納付する必要がある。） ・登記事項証明書 10枚につき1通700円（10枚を超えるものについては、700円にその超える枚数 5枚までごとに200円を加算した額） ・地図証明書 1通500円 ※ 普通郵送料金は上記の金額に含まれまる。書留又は速達によって請求される場合には、 実費として上記金額に加算。 3.登記手数料の納付を確認後、申請人が記入した送付先宛に証明書が送付される。 |
