家をつくるお助けマンに、なれるかなあ・・・・

土地購入の落とし穴 資金計画、用途地域、道路

銀行は、基本的には、土地だけでは貸してくれません。土地と建物、諸経費を含めた資金計画をしないと、土地は買えたが、建物のお金が無くなった・・・なんて話は、あるんです。また、慌てて建築見積もりをして、お金を借りたが、返せなかったら・・・・なんてことも。うちの近くに200件以上の分譲地がありますが、ここ10年間で、何人お金を払えなくって、家を手放したでしょうか・・・私の知っているだけでも10人以上います。15年前の利率4％以上で、30年ローン。月143.224円で総額51.661.257円なんだって？もし、利率2％で30年ローンだったら、月110.885円で総額39.969.042円恐るべし金利！

用途地域。建ぺい率、容積率、環境によっては、高さ制限。希望の間取りや、3階建てなど出来ないケースもあります。地域によってかなり変わるので、チェックしないと、近くのあそこは建ぺい率70％だったから・・・ところが、すぐ近くが60％だったら、小さくしなくてはいけなかった・・と言うのもあります。隣がアパート。光の関係で、2階のやねの形や高さが取れなかったりすることも・・・。

道路。町の中にある敷地で、道路が3メートルだと、建築確認がとれなくて、なくなくセットバックして家を建てたりしなければならなかったりします。（4ｍの道路がないといけません。3ｍだと、敷地の中に1ｍは、何も建てられません。）
前面道路が、公道でなくて、公衆用道路だったというのもあります。ここでは、建てられません。せっかく買ったのに・・・もめて裁判しても、全額帰ってくるとは言えません。負ける場合もあります。（売り逃げというのもあります。）

土地って難しいですねえ、本当に。

土地購入の落とし穴、建築条件、学区、周辺あれこれ・・

いい土地だ・・・でも、建築条件つきでは、思った会社では建てられない・・・すぐ近くに小学校に入れようとしたら学区が違う。じゃあ、どこへ通うの？と聞いたら4キロほど歩いたところが・・・そんな馬鹿な。・・・近くの土地が坪15万円。でも、ここは坪8万円で安かった！と言うのは、何か理由がないかなあ・・昔、お墓だったとか、何かが埋まっていたり、この前、負けた相手が、建てた土地は、5年間前に、おばあちゃんが自殺した土地だった。お客さんに知らせようとしたら、地鎮祭してたっけ・・・。

高圧線も本当はやばいし、以前立てようとした土地には、昔、沼だったので、地盤調査でアウト！杭の工事だけで150万円もかかったし。
基礎工事しようとしたら、古い陶管が埋まっていた。役所に聞いても判らず、「撤去したら？」と言われたので、バックホウでガツンとやったら、水が噴きだした！！！なに？「ありゃあ！これ、古い水道管かもしれんなあ。図面にも載ってないけど・・・。」「どこに元栓ありますか？」役所の課長・・・「わからん。書いてないし。」その間、水は溢れて、周辺が水没。数百件も水道が断水した。
笑えない話が一杯あります。

擁壁の工事をしようとしたら、田んぼのあぜを掘っていたら、なんかパイプが出てきたら。「ＮＴＴ？」「まさか！」あわててＮＴＴの所長を呼んだが、図面を見ながら「うちのは道路の真ん中にあるから、うちには関係ないな。壊してもかまわんよ。」「しかし、これって、通信用のもんじゃないですか？」「何言ってる。公共のものが、他人の田んぼの民地側に入ってるわけ無いだろう！！」それじゃあと、切ったら・・・・色んな色の配線や、なにかが・・・現場事務者から「すいません。電話が急に切れたのですが・・・」えっ！所長真っ青！後で聞いたら、銀行、農協の支店が4つも、パソコンがダウンして、電話回線が、1000件以上アウトになったらしい。損害賠償で、数千万円も・・・「確認したから、払わない！」と突っぱねたが・・・危なかった。


スリルとサスペンスです。

土地購入の落とし穴、敷地形状、境界杭、周辺状況

最近ネットでも土地を調べられるようになりましたが、坪数で検索すると、失敗する事があります。
敷地形状が異形だったり、道路がどのように何メートルあるか、理想的な間取りはとれるのか？とれたら車は置けるのか・・・慌てて契約して。ありゃあ！というのも結構あるんです。

杭。これが結構いい加減。それと公図、これも実測と違う事もめずらしくありません。実際、今、提案しようとした土地は、公図では111坪あまり。ところが実測したら146坪に！
これは、最初の測量がいい加減であったのに、残地処理として、切り取っていくところだけ測量してきりとったのと、少ない公図なら固定資産税が安いと持ち主が訂正しなかったなどから発生した事です。
銀行から校正登記しなければ、融資は出来ませんと言われかけています。（経費は15万円あまり）
困ったものです。

周辺状況。日曜日に現地調査して、静かないいところだと思ったら、実際は、鉄工所があってすごい騒音がしたり、平日はトラックが良く通る道路だったり、逆に、近くに深夜の飲食店があったらりして思った環境ではなかったりする事も・・・・

後から気がついても、どうにもならない事です。重要事項説明書にも載らないことです。

土地を探すのは、真剣に、且つ、慎重にしたいものです。

土地購入の落とし穴。ガケ地、造成地、そして地目

その土地がガケでなくても、隣がガケであったらそのまま立たなかったりすることがあります。
また、ミニ開発や分譲地であっても、軟らかい地盤なら地盤改良や基礎補強が必要だったり、また、地目が既成宅地や田んぼや畑であったりするとすぐには建てる事が出来なかったりします。

本当に信頼のある業者でないと、業者自身が知らなかったり、わざととぼけていたり・・・

土地探しって難しい。

自分も会社が不動産もやっているので、担当者に聞きながら確認する事もしばしばあります。

お客さんが損しないように・・・会社にはとぼける事もあります。よく怒られます。

いつも知らなかった事にしてとぼけていますが。

プチアドバイスの一つ

証明編に関係有るんですが、最近、配線の中に、ケーブルテレビのものであったり、インターネット用の配線だったり、ホームドアホンのものだったり、複雑になってます。最初から、使う可能性のあるところをしっかり考えないと、使ってみて、ああ、ここに欲しいと言う事になると、天井や床の隅をずっと這わせる・・・なんてことにもなりかねません。（すいません、実は自分も、ケーブルテレビの配線で失敗して、後から2階へ天井を数十メートル引っ張りました。苦笑）

インターネットの光ケーブルもそう。使う可能性のあるところに、配管してあると、後の作業や費用が全然違います。

テレビのアンテナの受け口であったり。（うちは地デジ対応の室内アンテナで、対応してますが、時々が面がフリーズしてます。）

生活シーンは、ますます複雑に、個人的に、個性的になっているなあと思うこのごろです。