家をつくるお助けマンに、なれるかなあ・・・・

ラフプラン

Sun, 29 Jul 2007 11:54:50 +0900

ラフプラン。
手書きで、色をつけて、少し書き込んで、生活シーンが想像できるもの。
設計の一番の力がはいるところです。
今、数件のお客様のプランに入っていますが、ラフプランは一番だと言っていただいています。
しかし、構造や、会社の規模などで二の足を踏まれるケースが出てきています。
仕方が無いとあきらめていますが、提案には、不満はないそうなので、うちの設計には頭が下がります。
あとは、自分が、お客様に信頼されるように、もっと努力をしていけば、きっと明るい事になると信じています。
このラフプランを書いてもらうために、ヒアリングするのですが、本当に細かい。趣味や夢や、色んな事を聞いています。
その他に、我々営業は、敷地を調査します。たとえ分譲地であっても、信じてはいません。
電柱の位置。枡やメーターの位置。排水のサイズと深さ。周りの家との取り合い。環境のチェック。写真も数十枚も取ります。敷地の高さ、勾配、近くの学校やコンビニ、スーパーやお医者様の位置と距離。
考えられる全てを調べて、それを土台に設計はヒアリングします。
お客様の取引銀行のローンシミレーションと、お勧めの金融機関のシミレーションとも用意します。
実際には使わないかもしれなものまで調べます。
それが、大手のメーカーとの違いだと思っています。
境界ブロックをどこまで、どのようにあけることが可能かも役所で確認する事は当然ですし、カーポートやネットフェンスなども聞かれていなくても、判るようには準備します。
それでも、中々決まらない寂しさはあります。

頑張らなくっちゃ！！！

疲れました。

Thu, 26 Jul 2007 22:05:41 +0900

最近、休みらしい休みが無い。
いい事なんですが、つらい。
プライベートの子供の指導もままならず、気がついたら、1ヶ月半くらい休んでいなかった。
しかし、自宅のパソコンも買い換えて、さてさて。

最近、無茶苦茶忙しい・・・。

Tue, 12 Jun 2007 21:14:46 +0900

最近忙しい。
仕事も、プライベートも。
時間が足りない。
書きたい事はたくさんあるのに、時間は無い。
遊びに来た方々には、大変申し訳ないです。なるべく、来場者のブログはのぞくつもりですから・・・
あれっ？そうするとまた時間がなくなるかな？

土地購入の落とし穴　資金計画、用途地域、道路

Fri, 01 Jun 2007 21:48:15 +0900

銀行は、基本的には、土地だけでは貸してくれません。土地と建物、諸経費を含めた資金計画をしないと、土地は買えたが、建物のお金が無くなった・・・なんて話は、あるんです。また、慌てて建築見積もりをして、お金を借りたが、返せなかったら・・・・なんてことも。うちの近くに200件以上の分譲地がありますが、ここ10年間で、何人お金を払えなくって、家を手放したでしょうか・・・私の知っているだけでも10人以上います。15年前の利率4％以上で、30年ローン。月143.224円で総額51.661.257円なんだって？もし、利率2％で30年ローンだったら、月110.885円で総額39.969.042円恐るべし金利！

用途地域。建ぺい率、容積率、環境によっては、高さ制限。希望の間取りや、3階建てなど出来ないケースもあります。地域によってかなり変わるので、チェックしないと、近くのあそこは建ぺい率70％だったから・・・ところが、すぐ近くが60％だったら、小さくしなくてはいけなかった・・と言うのもあります。隣がアパート。光の関係で、2階のやねの形や高さが取れなかったりすることも・・・。

道路。町の中にある敷地で、道路が3メートルだと、建築確認がとれなくて、なくなくセットバックして家を建てたりしなければならなかったりします。（4ｍの道路がないといけません。3ｍだと、敷地の中に1ｍは、何も建てられません。）
前面道路が、公道でなくて、公衆用道路だったというのもあります。ここでは、建てられません。せっかく買ったのに・・・もめて裁判しても、全額帰ってくるとは言えません。負ける場合もあります。（売り逃げというのもあります。）

土地って難しいですねえ、本当に。

土地購入の落とし穴、建築条件、学区、周辺あれこれ・・

Tue, 29 May 2007 21:15:14 +0900

いい土地だ・・・でも、建築条件つきでは、思った会社では建てられない・・・すぐ近くに小学校に入れようとしたら学区が違う。じゃあ、どこへ通うの？と聞いたら4キロほど歩いたところが・・・そんな馬鹿な。・・・近くの土地が坪15万円。でも、ここは坪8万円で安かった！と言うのは、何か理由がないかなあ・・昔、お墓だったとか、何かが埋まっていたり、この前、負けた相手が、建てた土地は、5年間前に、おばあちゃんが自殺した土地だった。お客さんに知らせようとしたら、地鎮祭してたっけ・・・。

高圧線も本当はやばいし、以前立てようとした土地には、昔、沼だったので、地盤調査でアウト！杭の工事だけで150万円もかかったし。
基礎工事しようとしたら、古い陶管が埋まっていた。役所に聞いても判らず、「撤去したら？」と言われたので、バックホウでガツンとやったら、水が噴きだした！！！なに？「ありゃあ！これ、古い水道管かもしれんなあ。図面にも載ってないけど・・・。」「どこに元栓ありますか？」役所の課長・・・「わからん。書いてないし。」その間、水は溢れて、周辺が水没。数百件も水道が断水した。
笑えない話が一杯あります。

擁壁の工事をしようとしたら、田んぼのあぜを掘っていたら、なんかパイプが出てきたら。「ＮＴＴ？」「まさか！」あわててＮＴＴの所長を呼んだが、図面を見ながら「うちのは道路の真ん中にあるから、うちには関係ないな。壊してもかまわんよ。」「しかし、これって、通信用のもんじゃないですか？」「何言ってる。公共のものが、他人の田んぼの民地側に入ってるわけ無いだろう！！」それじゃあと、切ったら・・・・色んな色の配線や、なにかが・・・現場事務者から「すいません。電話が急に切れたのですが・・・」えっ！所長真っ青！後で聞いたら、銀行、農協の支店が4つも、パソコンがダウンして、電話回線が、1000件以上アウトになったらしい。損害賠償で、数千万円も・・・「確認したから、払わない！」と突っぱねたが・・・危なかった。

スリルとサスペンスです。

土地購入の落とし穴、敷地形状、境界杭、周辺状況

Sat, 26 May 2007 14:09:30 +0900

最近ネットでも土地を調べられるようになりましたが、坪数で検索すると、失敗する事があります。
敷地形状が異形だったり、道路がどのように何メートルあるか、理想的な間取りはとれるのか？とれたら車は置けるのか・・・慌てて契約して。ありゃあ！というのも結構あるんです。

杭。これが結構いい加減。それと公図、これも実測と違う事もめずらしくありません。実際、今、提案しようとした土地は、公図では111坪あまり。ところが実測したら146坪に！
これは、最初の測量がいい加減であったのに、残地処理として、切り取っていくところだけ測量してきりとったのと、少ない公図なら固定資産税が安いと持ち主が訂正しなかったなどから発生した事です。
銀行から校正登記しなければ、融資は出来ませんと言われかけています。（経費は15万円あまり）
困ったものです。

周辺状況。日曜日に現地調査して、静かないいところだと思ったら、実際は、鉄工所があってすごい騒音がしたり、平日はトラックが良く通る道路だったり、逆に、近くに深夜の飲食店があったらりして思った環境ではなかったりする事も・・・・

後から気がついても、どうにもならない事です。重要事項説明書にも載らないことです。

土地を探すのは、真剣に、且つ、慎重にしたいものです。

土地購入の落とし穴。ガケ地、造成地、そして地目

Thu, 24 May 2007 21:20:22 +0900

その土地がガケでなくても、隣がガケであったらそのまま立たなかったりすることがあります。
また、ミニ開発や分譲地であっても、軟らかい地盤なら地盤改良や基礎補強が必要だったり、また、地目が既成宅地や田んぼや畑であったりするとすぐには建てる事が出来なかったりします。

本当に信頼のある業者でないと、業者自身が知らなかったり、わざととぼけていたり・・・

土地探しって難しい。

自分も会社が不動産もやっているので、担当者に聞きながら確認する事もしばしばあります。

お客さんが損しないように・・・会社にはとぼける事もあります。よく怒られます。

いつも知らなかった事にしてとぼけていますが。

プチアドバイスの一つ

Mon, 21 May 2007 08:50:05 +0900

証明編に関係有るんですが、最近、配線の中に、ケーブルテレビのものであったり、インターネット用の配線だったり、ホームドアホンのものだったり、複雑になってます。最初から、使う可能性のあるところをしっかり考えないと、使ってみて、ああ、ここに欲しいと言う事になると、天井や床の隅をずっと這わせる・・・なんてことにもなりかねません。（すいません、実は自分も、ケーブルテレビの配線で失敗して、後から2階へ天井を数十メートル引っ張りました。苦笑）

インターネットの光ケーブルもそう。使う可能性のあるところに、配管してあると、後の作業や費用が全然違います。

テレビのアンテナの受け口であったり。（うちは地デジ対応の室内アンテナで、対応してますが、時々が面がフリーズしてます。）

生活シーンは、ますます複雑に、個人的に、個性的になっているなあと思うこのごろです。

公共下水地域か、浄化槽地域か、雨水排水は？

Sat, 19 May 2007 20:40:36 +0900

最近は、公共下水道が普及してきているが、浄化槽地域である所も結構多い。

公共下水はいわずと知れたものだが、ほとんどの地域で、デメリットとしては、敷地面積あたり屬砲弔数百円。敷地に対して数十万円かかります。その上、水道料金に下水道料金が重なって、大体、倍くらいの支払いになる事が多いです。（これは私の地域なので、他の地域は違うかもしれません。あしからず）メリットは、新築ならば、宅内枡までは、役所でセットされますので、つなぐだけなので工事費が安くなります。

浄化槽地域の場合、浄化槽の工事のデメリットは、それだけで100万円前後はかかってしまいます。排水まで近ければいいですが、遠いと工事費は高いものになります。（用水が近くても、基本的には流せませんから。）
しかも、浄化槽管理料が、月に、数千円から1万円ほどかかります。
ローカルの地域では、浄化槽使用料とかの名目で、自治会等の許可をもらう時に、お金がかかるところもあります。
一番のはまりは、数年たってから、下水道地域に認定されると、つなぐつながないに関わらず、やはり下水道負担金を払う羽目になります。その上、雨水排水は別に流す工事をしなければならず、二重三重の負担になります。（実は、うちの近くがそうでした。みんな困ってます。）

その他に、大型分譲地には、合併浄化槽があるところが多いですが、その管理にはいつも問題が多いそうです。文句を言って払わない人の分をみんなで払っておられます。（苦笑）下水道が来た時も、全員賛成しないと工事は分譲地の前でストップ。もめていますね。

これからも、そういう地域が増えてくるような気がします。それらのお金は、１軒あたり百万円単位でかかるので、ローンにかぶってくる事になります。

後から分譲地に入ってきた人には、関係ないことになります。

建築費とそれを維持していくお金も考えなくてはなりませんね。大変ですが。
アパートから、新築すると、その辺が忘れている事も多いです。

最初の予定と違いますが、プチアドバイス、照明編です。

Thu, 17 May 2007 14:37:03 +0900

照明で最近気になったのは、新築して間もないのに、照明が良く切れる家があります。

原因として考えられるのは、

電圧の不安定。
使用頻度が多くて切れる。

この二つが多いように思われる。
しかし、入居して2ヶ月で切れるのは余りにおかしい。
電球のあたりはずれで、寿命だったのかもしれなかった。

一般に、蛍光灯と白熱電球だと、白熱電球は、切ったり点けたりを繰り返すと寿命が短くなる傾向にある。
だから、トイレやホールのダウンライトの電球が切れやすい。

困ったのは、階段の照明が、届かなくて切れたまんま。何とかしてくれと言うもの。
縦に5つ並んでいるのだが、上の2つが脚立でも届かないらしい。
設計の時はそこまで考えていなかった。お客様の意向で変更したのだが、うっかりその辺を伝えてなかったようだ。

結局、電球型の蛍光灯はどうだろうかという事になった。かなり高いが寿命が違う。
階段の照明も、付け替えて、届くものになった。

もう1つ、スイッチ。

実際すんで見ると、都合が悪い事が多い。

暗くなってから帰って来ると、そこたら中電気をつけないと2階に上がれなかったり、和室の電気をつけるスイッチが入り口に無かったり、寝ながらテレビを見ていて照明を消すのに、ベットからいちいち起き上がるのが面倒だったり。

コンセントも然り。実際すんで見ると、たくさんつけたコンセントが、全然使えなかったり、必要なところには無かったり、無理して下ではなく、腰の高さにあれば便利だと気がついたり(掃除機の時など）

大変めんどうではあるけれど、図面の上で生活をシミュレーションする事をお勧めします。何度でも、何度でも。仕事から帰って来て、寝る。夜中にトイレ。風呂。暗いときに起きたり、・・・・

ちょっと気になったので、書いてみました。皆さんはどうですか？