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2022年、タワマンの「大量廃墟化」が始まることをご存じですか

8/17(土) 8:01配信
現代ビジネス
 リタイア世代から外国人家族まで、さまざまな人が住むタワマン。最大のネックは「修繕費」の問題で、見て見ぬふりをしているうちにタワマンが廃墟になってしまった、という可能性もあるのだ。

いまマンションを「買っていい街」「ダメな街」を実名公開する
「修繕ラッシュ」が来た
 都心の最高級リゾートをあなたの手に――。

 東京湾を望む一棟のタワーマンション。歯の浮くようなコピーに夢を抱き、当時は購入希望者が殺到した人気レジデンスだったが、いまは見る影もない。

 築15年、400戸近いマンションに、現在の居住者は3割にも満たない。外壁に割れが目立ち、エントランス前は雑草が伸び放題になっている。

 ジムやバーなどの共用部は閉鎖されて数年が経つ。次のマンションの頭金にもならないほど資産価値は下がり、引っ越すこともできず、逃げ場を失った人たちがただ住んでいるだけ……。

 いま、タワマン人気はピークにある。不動産経済研究所の調査によると、'08年から'17年の10年間で、首都圏には341棟もの高層マンション(20階建て以上)が建てられた。戸数にして、じつに11万1722戸にのぼる。

 だが、そのタワマンが巨大な廃墟と化してしまう冒頭のような光景が、日本中に現れる事態を想像する人は少ない。

 不動産業界ではかねてから都心部の住宅の過剰供給がささやかれてきた。デベロッパーにとってタワマンはまさに「打ち出の小槌」であり、いまだ根強いタワマン人気に応えるように、フロンティア開拓は進んでいる。

 これまでタワマンといえば、豊洲や芝浦といったベイエリアか、武蔵小杉や川口など都心にアクセスしやすい郊外が人気を集めていた。近ごろ、デベロッパーは「第三の道」として、都心の再開発地域に目をつけ、新たな購入層の獲得に躍起だ。

 たとえば東京下町の代表格・月島の「もんじゃストリート」には低層建築のもんじゃ屋が軒を連ねるが、肩を並べるように地上32階建てのタワマンが建とうとしている。

 また、日本有数の商店街がある武蔵小山の駅前にも41階建ての巨大レジデンスが建ち、東京五輪直後の2021年に入居を控えている。

 そんなタワマンブームに火が付いたのは2000年前後のこと。当時建てられた超高層マンションは早くも15〜20年選手になろうとしているわけだが、ここにきて重大な問題が表面化してきた。

 それは、類を見ないほどの大規模で高額な「修繕」をどうするか、ということだ。

売り手はリスクを伝えない
 基本的にマンションは、12年から15年の周期で大規模修繕を行う。最初は外壁の修理などを行い、次にエレベーターや排水などの内部的な不具合を改修する。

 これはタワマンも同様で、目下第一次修繕ラッシュに突入しているが、なにぶん戸数が多いため、一棟の修繕計画は10年以上、2ケタ億円のカネがかかることもザラにある。

 高層マンションブームの先駆けとなったのが、川口にある「エルザタワー55」だ。

 '98年に竣工した総戸数650、地上55階建て、高さ185mのこの物件は、'15年にはじめての大規模修繕工事を開始し、2年がかりで完了した。総費用は約12億円。単純計算で1戸あたり約185万円の負担だ。

 修繕にいたる長い道のりを取材してきた住宅ジャーナリストの山本久美子氏は次のように語る。

 「超高層の工事は通常の足場だけではできないうえ、エルザタワーは低層・中層・高層でそれぞれ外観のフォルムが変化するデザインになっていて、工事は難航することが予想されました。

 そこで修繕は、マンションを建設した元施工会社に工法の提案を依頼するところからはじまったのです」

 管理組合に修繕委員会を設置したのは'07年のこと。施工の妥当性や料金を見積もるコンサルタントを募集したのは'12年になってからだった。

 「コンサルタント会社を1社に絞り、業務委託契約を締結したのが'13年。マンション所有者への説明会もきちんと開き、'14年に施工業者の決定にこぎつけました」(山本氏)

 途中3.11の影響もあったが、修繕完了までに10年。ただし、これは幸せなケースだ。エルザタワーのように投資目的の所有者が少ない物件は、管理組合もしっかり機能している。

 だが新しく建てられたタワマンのなかには投資用に購入されているものも多い。最初の修繕時期にあたる築15年を迎えるころには、すでに所有者が入れ替わっているケースが大半だ。

 しかも300戸をゆうに超えるようなタワマンでは、実際の入居者も子育て世代から外国人までさまざま。その全員が管理組合に協力的、ということはさすがに考えにくい。

 こうした状況をさらに難しくするのが、デベロッパーの態度だ。タワマンの売れ行きが好調な折、あえて15年後に訪れる修繕の難しさなど、口にするはずがない。

 オラガ総研代表の牧野知弘氏はこう指摘する。

 「これまで、デベロッパーは修繕積立金の費用負担を実際の想定以上に安く設定してマンションを販売してきました。

 タワマンは高層用のエレベーターやジムなどの共用設備が多く、修繕コストが膨らみやすい構造にあるにもかかわらず、『戸数が多いから一人あたりの負担が少ない』と販売元は説明するわけです。

 ところがいざ修繕となると積立金が足りず、住民のあいだで大モメになる。こうした事態がこれから頻発するでしょう」

住民の意見がまとまらない
 国土交通省は、ガイドラインで12年周期前後の大規模修繕を行うことを推奨している。

 大手デベロッパーが販売するマンションの場合は、長期修繕計画書を売り主か施工業者が作成することが多いが、ここに書かれた数字がデタラメだったというケースもある。

 管理組合向けコンサルティング会社・ソーシャルジャジメントシステムの廣田晃崇氏は次のような例を挙げる。

 「長期修繕計画書では、何年目の工事にいくらかかるか概算が記されていて、そこから積立金の月額を割り出します。

 ところが中央区のあるタワマンでは、基礎的な数値に間違いが散見されました。自動ドアの枚数が実際の半分だったり、消火設備の数も少なかったりして、30年間でかかる修繕費が5億円近くも過少に見積もられていたケースがあったのです」

 こうした明らかな見積もりの甘さには、デベロッパーの「売らんかな精神」があることは否定できない。住民側が問題に気づくためには、やはり結束力の強い管理組合が必要になってくるが、ことタワマンではそううまくいかない。

 首都圏にある総戸数600超の某タワーマンションでは、30年の修繕累計コストは50億円以上におよぶと見積もられている。ところが、その間に見込まれる修繕積立金は半分にも満たない23億円。

 今後どうやってその差額を埋めるのか、そもそも15年目の第一次修繕を終えられるのか。管理組合の議論は今日も続いているという。

 このマンションで理事の経験がある60代の住民の一人はこう嘆息する。

 「私は早期退職で入ったおカネで家を買い、終の棲家と思って住んでいますが、上層階には若いお金持ちや投資目的の外国人もいる。普段の生活では没交渉ですから、理事会での発議も実現しないことが多いです。

 たとえば、あるとき立体駐車場の共用部に重大な不具合が見つかり、1億円近くの費用がかかることがわかった。

 そこで理事会で一時金の徴収を提案したのですが、想像以上に反対意見が多く、ロクに話し合いも設けられないまま否決されてしまったことがありました。それぞれ、マンションについての見解があまりにも違うと感じましたね」

 実際、「私が住んでいるうちだけ大丈夫なら、あとはどうなってもかまわない」と考えたり、一方で共用部の破損で資産価値が下がることに神経質な人がいたりと、「コミュニケーションなき利害関係」がこじれがちなのがタワマンの現状といえる。

 さらにいま大量に建てられている新築のタワマンの管理組合は、これまでのタワマン以上に難しい問題を抱えている。

 「東京五輪に向けて上昇しているのは地価だけでなく、人手不足による人件費や資材費も同様。ですが、五輪後に地価の高騰が落ち着いたとしても、人件費や資材費は右肩上がりになる可能性が高い。

 五輪後、建物に大きなトラブルが露呈すれば、修繕積立金の値上げを余儀なくされますし、修繕しなければ資産性に大きな問題が生じるかもしれません」(前出・牧野氏)

 つまり、資産価値はこれから下がっていく一方なのに、修繕費は高騰を続けるのだ。

壊すこともできない
 はたしてタワマンを住居として修繕しつつ、維持し続けることは可能なのだろうか。

 「じつは、ほとんどの物件で長期修繕計画は30年分しか組まれておらず、その先はどうなるのか、国などでも問題視されています。

 30年以降の修繕となると、給排水管や電気系統、エレベーターなどの設備系の大規模改修も必要になってきて、その費用は1回目の比ではありません。

 いざ修繕積立金を値上げするとなると、投資目的でマンションを買い、人に貸している人は利回りが悪くなるので、なかなか首をタテに振らない。そうすると修繕の時期になってもおカネが用意できない事態に陥ります」(経済評論家の平野和之氏)

 修繕できないのなら、いっそ壊して新しくするという手もあるだろう。しかし、老朽化したタワマンに住んでいるのは、簡単に引っ越すことができない「取り残された人々」。

 そうした住民を立ち退かせたとしても、タワマンを壊すには、これまた膨大な費用がかかる。

 「大規模修繕ができていないタワーマンションは次から次へと売りが出る可能性がある。値段をどれだけ下げても、高い修繕積立金を肩代わりしなければいけない物件に買い手はつかないでしょう。

 結果、修繕されずに放置され続け、壊すこともできず廃墟と化したタワマンの誕生です。

 とくに心配なのは、武蔵小杉など、同じような時期にたくさんのタワマンが建った地域です。売りが売りを呼ぶ負の連鎖が街全体で起こる可能性がある。そう考えると、街が一瞬にしてゴーストタウン化するリスクもあります」(平野氏)

 一度建てたら、簡単には修理することも壊すこともできないタワマン。その姿はさながら「住む原発」といえる。

 ひとたびの建設ピークを迎えた'08年に建てられたタワマンが、15年目になるのは2022年。まさにこれからタワマンの問題は深刻化する。あなたは、それでもまだタワマンを買いますか? 
週刊現代
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最終更新:8/17(土) 11:05
現代ビジネス

ディスクのほうが性能が良さそうなのになぜ? 最新のクルマから「ドラムブレーキ」がなくならないワケ

8/15(木) 6:20配信
WEB CARTOP
ディスクのほうが利くというのは間違い
 クルマの三大性能、「走る、止まる、曲がる」のうち、「止まる」を担当するのがブレーキシステム。そのブレーキには、ディスクブレーキ、ドラムブレーキ、回生ブレーキ、エンジンブレーキ、エアブレーキなどがあるが、主流といえるのはディスクブレーキとドラムブレーキ。

走っても大丈夫? 赤く錆びたブレーキローター!

 馬車や自転車の応用ではなく、最初に自動車用のブレーキとして開発されたのはドラムブレーキ。ドラムブレーキは、車輪とともに回転するブレーキドラムの内側に、ブレーキシューを押しつけて、その摩擦で運動エネルギーを熱エネルギーに変換して、クルマを減速・停止させる仕組みになっている。ディスクブレーキも、1902年には発明されていたが、その後50年間はほとんど日の目を見ることがなく、長い間、自動車用ブレーキの主役はドラムブレーキが務めていた。

 なぜなら、ドラムブレーキは良く利き、ディスクブレーキは利かなかったから。ブレーキの制動力を示すBEF(brake effectiveness factor・ブレーキファクター)で比較すると、一般的なリーディングトレーリング式のドラムブレーキが2〜3なのに対し、ディスクブレーキは0.7〜0.8しかない……。昔のブレーキの主流がドラムブレーキだったのは、ドラムブレーキがよく利いたからだ。

 とくにリーディングトレーリング式ドラムは、シューがドラムの回転方向に押しつけられることで、回転により押しつけられる力がさらに強くなるサーボ作用(自己倍力作用)が働き、より強い制動力を発揮される特徴がある。

 初期のフェラーリのグランプリカーもドラムブレーキだったし、レーシングカーでディスクブレーキを採用するようになったのは、1950年代のジャガーCタイプあたりから。
放熱性が悪く利きの安定性ではディスクに劣る
ドラムブレーキには、

・良く利く=制動力が高い
・シンプル
・軽量
・製造コストが安い

 という優れたメリットがあり、この点では、いまでもディスクブレーキに勝っている。しかし、その構造から熱がこもりやすく、放熱性が悪く、加えてサーボ作用が裏目に出て、ブレーキの利きが安定しづらく、フィーリング面でもディスクブレーキに見劣りするという短所もある。

 一方、ディスクブレーキは熱に強く、利きが安定しているのが強み。水をかぶっても影響が少なく、メンテナンス性もいいので、高級車やスポーツカー、重量の重い大型車のブレーキに採用されている。ただし、コストが高く、重量が重いというデメリットもあるので、すべてのクルマに向いているというわけではない。

 ドラムブレーキというと、なんとなく古くて安っぽいイメージがあるかもしれないが、それは事実でもありメリットでもある。だからこそ、車重が軽い軽自動車や、リヤへの荷重が小さいコンパクトカーのリヤブレーキには、上記のメリットがあるドラムブレーキが最適で、ディスクブレーキ、ドラムブレーキ、それぞれの長所を活かして、性能&価格的にバランスが取れるよう組み合わせるのが、かしこいメーカーの仕事といえる。

 そういう意味で、当面、ドラムブレーキが姿を消すことはないだろう。
藤田竜太
最終更新:8/15(木) 6:20
WEB CARTOP

リンゴ有袋20%切る 労働力減り無袋に需要 周年出荷影響も 青森

8/18(日) 11:07配信
日本農業新聞
 青森県の2018年のリンゴの有袋栽培率が19%になり、1990年の統計開始以降初めて20%を割り込んだ。少子高齢化による労働力不足、無袋栽培の需要増で、有袋栽培が敬遠されているためだ。有袋栽培が減るとリンゴの周年販売ができなくなる恐れがあり、県りんご協会やJAなどは有袋栽培の維持に力を入れている。
 有袋栽培はリンゴの果実を病害虫から守り、果実の表面がさび状になる障害を軽減するために、摘果後に1個ずつ袋をかぶせる。貯蔵性も高く、果皮も薄いことから皮ごと食べやすいという特徴もある。4月以降に出回るリンゴのほとんどが有袋栽培のものだ。また、近年輸出が好調な同県のリンゴの中でもベトナム向けは有袋栽培が条件となっている。

 一方、無袋栽培に比べて袋代や人件費、袋掛けなどのコストがかかる。また、近年では無袋栽培の食味の良さが評価されている。農家手取りで比べると、無袋は有袋と比べて20キロ当たり1400〜1500円安い。しかし、無袋の方が収量が1、2割多く、加工用の需要も高まっていることから、無袋栽培に切り替える農家が多いという。

 平川市のリンゴ農家、七戸茂春さん(70)は今年から有袋栽培をやめた。七戸さんによると、小売店など出荷先から無袋栽培の需要が高まっていることに加え、袋掛けができる人材が不足しているという。

 七戸さんは「昔はシルバー人材センターから袋掛け作業ができる人が十分に来たが、センターの時給も上がり、人材不足も相まって最後まで作業を貫徹できなくなった。一度無袋に変えると袋の掛け方も分からなくなり、有袋に戻せない」と話す。

 JA津軽みらいは「選果場の従業員も高齢化し、処理能力が落ちている。無袋が増えたら選果が間に合わない」と危機感を募らせる。JAは除袋が楽な「一発袋」と呼ばれる袋の普及を進め、労力削減をアピールする。

 県りんご協会は農家への巡回講座で有袋栽培の利便性を強調。「有袋栽培は袋の数から収穫量が把握でき、価格も安定しているので収益が安定する。日焼けをしなければほとんどを上級品で出せる」という話を農家にしている。同協会は「農家には周年供給の柱として有袋栽培をお願いしている。有袋栽培率2割は維持したい」と思いを語る。

最終更新:8/18(日) 11:07
日本農業新聞


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森のリンゴ 周年販売に危機
8/18(日) 11:55
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ココがポイント

あおり運転で手配の宮崎容疑者 青年実業家と注目されるも「外車やルイ・ヴィトン好きでキレたら恐ろしい」〈週刊朝日〉

8/17(土) 18:37配信
AERA dot.
 茨城県守谷市の常磐自動車道で8月10日、「あおり運転」し、男性会社員(24)を殴るなどした容疑で、全国に指名手配された宮崎文夫容疑者(43)は、今も逃走したままだ。

茨城県警に指名手配された宮崎文夫容疑者はこちら
 SNSなどによると、宮崎容疑者は大阪府出身で関西の有名私大を卒業後、会社勤務などを経て不動産事業、コンサルティング会社などを設立。

 宮崎容疑者は自身の事業についてインタビュー記事で『私は祖父が所有していたマンションを受け継ぎ、2003年から個人事業主として自社物件を含めた不動産の管理・取り引きや賃貸業を始めました。そして、昨年2018年2月に法人化したんです(略)グループ会社を設立し、経営などのあらゆるご相談や、困りごとにお応えするコンサルティング業務を手がけています』などと語っている。

 行方を追う茨城県警は宮崎容疑者の大阪の自宅や会社、名古屋の会社、神奈川県の関係先など各所を捜索しているが、まだ行方はつかめていない。

「あおり運転の動画や、被害者の車にあった指紋からも宮崎容疑者を特定した。動画に映っている女性についても、犯行に関わった疑いがあり、事情を聞くことになる」(捜査関係者)

 宮崎容疑者は事件当時、自身が経営する大阪市内のマンションの一室に住んでいたとみられる。マンションの住民はこう話す。

「大家さんなのにトラブルメーカー。今年6月、住民の駐輪場に車を2〜3台置いて自転車が置けなくなった。文句を言っても『オレのマンションや』『何言うとるねん、いてまうぞ』と凄まれて何も言えなくなった」

「普段でも、マンションの廊下を汚すなとか、住民に食ってかかる。それがイヤで引っ越した人もいる。深夜にマンションに戻ってきて、コラァ、とか叫んだりして、近寄りにくい大家さんでした」(別の住民)

 近所の人によると、宮崎容疑者は子供の頃から、マンション周辺で育ったという。

「両親も知っているが、昔から近所付き合いは少ない家。時々、姿を見るが、挨拶程度。よく若い女性を連れていましたよ。昨日あたりから警察の人が来ていて宮崎容疑者を知らないかと聞いていた。ニュースに出ているあおり運転の人と聞いて驚いた。マンションから駅に向かって歩く姿とテレビに映っている帽子を被った顔や歩く様子がそっくり。あんな遠いところにまで行って、事件を起こしていたんですね。近所でも意味不明な理由で怒鳴っていたのでやっぱりと思った」(宮崎容疑者の知人)

別の地元知人はこう話す。

「不動産会社以外にも、何年か前から車のディーラーをしているようでした。外車を置いて作業したり、マンションの入り口に車関係のスッテカーを貼ったりしていた」

 宮崎容疑者が経営している不動産会社の取引先の会社経営者はこう話す。

「知り合ったのは3、4年前。不動産を持っていて、その収益とコンサルタントの仕事をしていると言っていた。いつも、ブランドの服で身を固め、おしゃれには気を使っていた。SNSにもあるようにルイ・ヴィトンの服をよく着ていたんじゃないかな。靴もどこのブランドだとか、自慢していた。車のディーラーもしていると話していた。白い外車に乗っていると思ったら、次はBMWと違う車だったり、えらい金持ちなんだと思いました。今日は東京、明日は静岡、終われば大阪と忙しそうでしたよ。けど、どんな仕事をしているのか、あまりわからなかった。感情の起伏が激しくて、ご機嫌な時はいいんですが、ちょっと思い通りにいかないとブチ切れるところがあり、どうしようもない。大阪弁で『こら、わかってんのか、おのれ』と誰かを怒鳴っているのを聞いた時には、震えました。常磐道のあおり運転の容疑者として報じられた、高速道路で帽子をかぶって歩く姿は、まさに宮崎容疑者そのものですよ」
(今西憲之)
※週刊朝日オンライン限定記事
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最終更新:8/18(日) 13:11
AERA dot.

あおり運転「宮崎容疑者」もさることながら、同乗の「ガラケー女」もヤバすぎる

8/18(日) 10:00配信
デイリー新潮
 15日のフジテレビ系『バイキング』で、俳優の坂上忍は、

「正常じゃない。常軌を逸している。バイキングでも、あおり運転のニュースは取り扱ってきましたが、全然違う。暴行事件ですよ」

 同じく、歌手で俳優の中条きよしも、

「乗っているやつは動物なの? 人間なんでしょ? 脳みそないんじゃないの」

 16日のTBS系『ひるおび!』では、落語家の立川志らくが、

「一生涯、車に乗れないような法律を作って欲しい。どんなに重い罪にしても、頭が悪いから理解できない。テレビで強く言ってもポカンとして何もわからない。人の心がないから、もうこういうのはどうにもなんないですね」
 テレビのワイドショーを騒がせているのは、現在、全国指名手配中の“あおり運転男”こと宮崎文夫容疑者である。報道によれば43歳。

 事件の映像は、連日テレビやネットで流れているが、改めて再現してみる。事件は今月10日の午前6時過ぎ、茨城県守谷市の常磐自動車道で起きた。被害者の男性(24)が走行中、左側から割り込んできた白いBMWのSUVに進路を妨害され、サービスエリアの入り口付近で車を停めた。BMWからガラケーの携帯電話を手にした女と運転していたサングラスの男が降りてきた。男は、「お前は俺の邪魔をした。ぶっ殺してやるから出てこい」などと怒鳴り、男性の携帯電話を奪おうとした。そのため、男性はブレーキから足を離してしまい、車が前進してBMWに衝突。すると、男は男性に5発のパンチを食らわせた。ガラケーを手にした女は、暴行の瞬間も撮影を続けた……。

 白いBMWは7月21日に、宮崎容疑者が横浜市内のディーラーから自分の車の修理のため代車として3日間の約束で借りたものだった。が、宮崎容疑者はその代車で2日後の23日に、愛知県岡崎市の新東名高速や静岡市清水区の国道1号であおり運転を繰り返していたことが判明している。「車が気に入ったので、購入を検討している」と、ディーラーに返却を延期した宮崎容疑者。茨城の事件の翌11日、宮崎容疑者の会社の社員と名乗る男性2人と女性1人がSUVを返却しに来たという。20日間で、走行距離は約2000キロにも及んでいた。

「昔は、“車に乗ると羊が狼になる”と言われていました。車に乗ると、気が大きくなって人格が変わるわけですが、宮崎容疑者の場合は、容貌からも、元々かなり血の気の多い人間のように見受けられます。ドイツの高級SUVに乗ったことで、狼がさらに凶暴になったということ。あおって被害者の車を止めさせ、何度も殴るという行為に及んだことからすると、反社会的人格障害、パーソナリティ障害とみて間違いないでしょう」

 と分析するのは、犯罪心理学者の森武夫氏。同氏は家庭裁判所の交通部に所属したこともあるが、

「茨城だけではなく、愛知や静岡でも同様のあおり運転を繰り返していたというところから判断すると、意図的に因縁をつけていたのでしょう。過去にも同様の事件を起こしていた可能性もありますね」

 東京商工リサーチ企業情報によると、宮崎容疑者は、昨年2月に大阪市で不動産会社の「宮崎プロパティマネジメント」を設立している。従業員は1人で、今年1月の決算では売上1300万円、利益250万円となっていた。

 ネットでは、宮崎容疑者もさることながら、同乗した女も話題になっている。ツイッターでは、こんな書き込みがあった。

〈逮捕は時間の問題か…? 同乗の女の逮捕もお願いします!〉

宮崎容疑者に心酔? 

 先の森氏によれば、SUVに同乗した女性にも、宮崎容疑者同様、問題があるという。

「普通の女性なら、宮崎容疑者が暴行行為を行ったら止めるのが常識です。それが、暴行を煽るように、ニヤニヤしながら携帯電話で撮影する。宮崎容疑者が被害者を殴っているとき、車の後ろにまわって後部席のドアを開けようとしたということですが、これは共犯的意味合いが強いと見るべきです。暴行のとき、“やっちゃえ”なんて言葉を発していたら、幇助罪に問われかねません。宮崎容疑者の逮捕は時間の問題でしょうが、その後の事情聴取によっては、彼女も傷害罪の共犯で立件される可能性もあります」

 何故、同乗した女は、そんな行動をとったのか。

「ある意味、宮崎容疑者の行動に心酔している面があるのではないでしょうか。犯行に共感して面白がっている。しきりに被害者を撮影していましたが、宮崎容疑者の勇ましい姿を撮る、という感覚だったのかもしれません」

 ガラケー女も、反省した方がよさそうだ。

週刊新潮WEB取材班

2019年8月18日 掲載

新潮社
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最終更新:8/18(日) 10:00
デイリー新潮

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