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昨日、TVの報道で日本版サブプライムローンを取り上げていた。



今時ゆとり返済ローンをの話を取り上げていた。なんて馬鹿げた話しだ!!



ゆとり返済ローンは1998年には既に販売中止になっている商品だ!!



それを今になって日本版サブプライムローンだなどと言っていることの方に問題がある!!



本当に取り上げないといけない事実は、今、もっと危険な日本版サブプライムローンが平然と銀行で売られていることではないか!!



今、日本の銀行が主体として販売をしている変動固定金利の住宅ローンこそが、日本版サブプライムローンではないか!!



銀行が売る多くの住宅ローンが短期固定で2年から5年で金利の見直しを行うタイプのものだ!!




確かにデフレの時代にはこの商品は一定期間の金利を下げ一定期間だけの返済額を落とすことが可能になる。



だけど、インフレの時代には完全にギャクの効果をうんでしまう。金利見直し時の金利相場が上がっていたならば、返済額は大きく上がってしまう!!



そして、もう既にこの国のデフレが終わっていることは誰の目に見ても分かることではないか・・・。



ガソリン・穀物っといった庶民の生活を直撃する物の価格が上がっている。そして現在は物価が上がり給料が下がると言ったスタグフレーションの時代なのだ・・・。
(円高になったからと言って簡単に輸入物価は下がりはしない・・・。)



そして、本当にTVで取り上げないといけない事実は、低金利時代に旧住宅金融公庫で組んだ長期固定の住宅ローンを、銀行が見直しと称して、危ない短期固定の商品に切り替えをして廻っていることだ!!




実際に僕のお客様からも、その相談を受けたことがある。




銀行マンが自宅に来て「当行のローンに切り替えると月々の返済額は○○○○円も下がり、残り30年でみると総額で○○○万円もお得です。」などと馬鹿げたことを平然と言うのだそうだ!!




僕は、そのお客様から銀行マンがそのお客様に渡したキャッシュフロー表(資金繰り表)を見せて戴いた。



するとそれは、まさにインチキキャッシュフローだった。



2年後の金利の見直しはまるで反映されないまま、残り30年間の金利が低いままで計算されていた。そして小さな文字で将来の金利変動は予測されておりません、っといったようなことが書かれていた。



お客様も地域で一番の信頼がある銀行から、そんなインチキな提案を受けていたとは知らず、大変驚かれていた。



また、このときは、僕に相談をしなければ銀行マンの言うなりになり印鑑を押すところだった、と感謝されました^^



ここで少し、住宅ローンについて考えてみましょう。



ローンと言うのは言わずともご存知の借りるお金のことです。



貸した側(銀行)の儲けはその利子(金利)から発生する訳なのです。



なので貸す方の側(銀行)はたくさん利子(金利)を払ってもらうと儲かります。



では、ここで問題です。



もしも、あなたが銀行の経営をされているとすると、長期固定で35年間も低い利子(金利)を固定した商品と、最初の利子(金利)が低くとも金利の上昇と同時に利益が上がる商品のどちらが、あなたにとって得ですか?



頭の良いみなさんは、もう答えがお分かりですね^^ はい、そうです、金利の上昇と共に上がって行く商品の方が儲かりますねっ^^;



一方、3%などの低い金利で長期間固定をしてしまうと、将来の金利相場が5%になったとき銀行は儲かりませんよね。



これ ↑ が全ての答えです。



マスコミも取り上げるならこういったことの方を取り上げて欲しいと思います。




ちなにみに、もし僕が今後住宅ローンを検討されている方にお勧めするなら、迷わずフラット35をお勧めします。http://www.flat35.com/



これもモーゲージファンドローンの一種ですが、途中で金利が上がったりして消費者が困ることはありません。

                             tsukkin082

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閉じる コメント(12)

こんにちはぁ♪

私と同世代で20代にして家を買った方のほとんどが、このゆとり返済によるステップローンで今とても苦しんでます。

あの頃から見ると、物価は上がってますが収入はほぼ横這いで推移してます。

この世代が支払いに滞ってしまい、現在泣く泣く持家を手放さざるを得ない状況。

今から、日本も売り家のオンパレードが始まります。

やっぱりフラット35が、一番安全ってことですね☆

2008/10/12(日) 午後 4:09 [ - ] 返信する

のーさん、こんばんは〜^^

旧住宅金融公庫の、ゆとり返済ローンであれば、様々な救済措置が用意されており、ますので銀行に比べればまだましです。http://www.jhf.go.jp/customer/hensai/menu/kojin/type.html#a_type

だけれども問題なのは現在の銀行が主体で販売している変動固定金利タイプと呼ばれる商品です。銀行の場合は全く救済措置はありません。まさに貸しはがしをしてきます・・・。

だけど、あきらめずに僕みたいな立場の人間に相談してくれればいくらでも救済方法はあるものです・・・。

2008/10/12(日) 午後 6:56 [ 築地 聡 ] 返信する

つっきんさん、固定って、35年が普通なんですか?
日本の住宅ローンに関しては無知なのですが、私としては、固定でガンガン繰り上げ返済かなんかして、15年から20年くらいで払い終われるようなのがないかなあ、なんて思っているんですが。

2008/10/13(月) 午前 9:14 Chee 返信する

さすがにシャープなご意見です!
凄く説得力があるし役に立つ記事でしたよ♪

住宅ローンを組むって人生を左右するような巨額の借金を負うってこと。
ここの認識が甘い人が多いし、多くの人は銀行の話を鵜呑みにしていると思う。

今回の金融危機をキッカケに、住宅ローンや保険等の金融商品の在り方が根本的に見直されるだろうし、消費者の意識も高まるはずです。

FP業務のマーケットって大きいよね^^
私も頑張ってAFP取りたいなぁ (*´。`*) ボソッ

2008/10/13(月) 午前 9:35 プリンセス☆美沙5 返信する

cheeさん^^さすが賢い!!

>日本の住宅ローンに関しては無知なのですが、私としては、固定でガンガン繰り上げ返済かなんかして、15年から20年くらいで払い終われるようなのがないかなあ、なんて思っているんですが。

その方法が一番正しい方法だと僕は思ってます^^

バカなFPはとにかく定年退職までに返済期間を設定すべきなどと言っていますが、それこそナンセンスだと僕は思っています。

今がまだ低金利の時代だからこそ低い金利を長期で組めることに意味があるのです(返済期間の設定は年齢や様々な要素によって変わるのでライフプランに基づいたキャッシュフローの作成などの分析が必要です)。

そして、そう言った繰上げ返済などが自由に出来るのもフラット35のメリットの一つです^^
http://www.flat35.com/guide/merit/merit2.html

ちなみに僕は住宅金融支援機構とは何の係わり合いもありません〜^^;

2008/10/13(月) 午前 9:38 [ 築地 聡 ] 返信する

やっぱり?これも例のスージー方式ですわよ!
アメリカでも、そういうのをやるつもりでしたが、家そのものが異常な価格だったもんで。。。
だって、30年もしたら、自分も世の中もずいぶん変わっちゃったりしますもんね。できるだけ安いうちに、払いきっちゃうのが一番かなあなんて。フラット35よさそうですね。
今ちょうど日本の不動産下がってきているから、低金利で、しかも家を安く買えるすごいタイミングが来ているかも?なんて考えはじめています。
日本のローンも勉強してみます!

2008/10/13(月) 午前 9:46 Chee 返信する

美沙さん、おはよ〜^^ありがとう!♪

>FP業務のマーケットって大きいよね^^

でももう僕FPって名乗るのやめました^^

僕は自身をプランナーって呼ぶ言葉が嫌いなんです!!だって人生のプランナーは本来はお客様ご自身でしょう!♪

だから僕はお客様がライフデザインやライフプラン作りをするためのアドバイザーであり、あるいは、そのライフプランにあった保険や金融商品を探して来たりアレンジしたりするコーディネイターなんだと思います。

そして最近あらたに自分で作った呼び方が‘ライフプラン職人’です〜^^;
http://blogs.yahoo.co.jp/tsukkin082/1739319.html 本物の職人

2008/10/13(月) 午前 9:56 [ 築地 聡 ] 返信する

cheeさん^^

>今ちょうど日本の不動産下がってきているから、低金利で、しかも家を安く買えるすごいタイミングが来ているかも?なんて考えはじめています。

おお〜さすがだぁ〜^^ホントにそうですよねぇ〜^^
僕も今、cheeさんに言われてそのことに気がつきました〜^^;家を買うのなら不動産価格が下がり、しかも、まだ低金利(今後上昇する可能性も大いにありあり)なので今は絶好のタイミングかも知れませんねぇ〜^^

但し!大切なのはその購入目的(何のために家を買うのか?住居?投資?)や、資産配分(ライフプラン全体から見たポートフォリオ)、繰上げ返済の実行時期などの、貯金・保険・ローンの最適化だと思います^^

そのあたりは慎重ねぇ〜^^ってcheeさんならその心配は必要ないかも〜^^

2008/10/13(月) 午前 10:18 [ 築地 聡 ] 返信する

銀行でさえ儲けを出すために、お客様の不利益になるような商品の販売をしているとは驚きですね。つっきんさんのように、お客様のため、という人が、本当に少ないんですね。

2008/10/13(月) 午後 9:18 [ mom*ji_*iru*i ] 返信する

momijiさん、こんばんは〜^^

銀行でさえ、っというよりも、銀行だから、が正しいのかも知れません〜^^;

2008/10/13(月) 午後 10:18 [ 築地 聡 ] 返信する

銀行だからですか〜金利で利益を得るからと言っても、お客様の首を絞めてはもともこもないですよね。

2008/10/14(火) 午前 0:18 [ mom*ji_*iru*i ] 返信する

momijiさん^^

知ってる人は知ってますよ〜^^;銀行は高学歴な人が多いですが、実は意外と○カなのかも知れません〜^^;

まぁ、アメリカの問題をみてもそれが分かるのではないでしょうか・・・^^;

このコメント欄の上で発言をされてるcheeさんのブログに行くとそれが良く分かりますよ〜^^ cheeさんの ↓ ブログ記事
http://blogs.yahoo.co.jp/giantchee2/44576753.html

2008/10/14(火) 午前 0:47 [ 築地 聡 ] 返信する

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