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マイホームが引き渡され、住み始めてみますと、あれ!ここもだ、という欠陥がある場合があります。こうした状況が生じた場合は、どのように直してもらったら良いのでしょうか?
売主側の責任の取り方として、「アフターサービス」によるものと「瑕疵担保責任」によるものとの2種類があります。アフターサービスとは、売主が消費者サービスのため、自主的に欠陥部分の補修を無償で行うものです。ですので、法律的に定められたものではありません。
通常、どこの部分を何年間保証するという、アフターサービス保証という一覧表が売買契約に添付されます。この保証書に基づいて、欠陥部分は補修されます。一般的なアフターサービス保証の期間は、大体、引渡しから2年間です。
一方、瑕疵担保責任とは法律によって定められている売主の責任で、不動産の隠れた瑕疵に対し、買主は補修、損害賠償そして契約解除も求めることができます。「隠れた」とは通常の注意を払っても発見できないことをいい、「瑕疵」とは、不動産について、通常、有すべき品質・性能を有していないことを言います。
以上のように、アフターサービスと瑕疵担保責任とは、異なる性格のもので、アフターサービスによって補修されても、売主は瑕疵担保責任の全てを免れるわけではありません。アフターサービスで補修されても、何かしらの損害があった場合には、法律に定められた瑕疵担保責任に従い、損害賠償を求めることが出来るわけです。
それでは、法律で定められている瑕疵担保責任というのは、どのようになっているのでしょうか。民法で定めている瑕疵担保責任の期間は、買主が瑕疵を発見した時から1年以内に権利を行使しなければならない、としています。また、最高裁は、この権利は、引渡しの日から10年で消滅するとしています。
即ち、法律的には、瑕疵を見つけたら、1年以内に権利を実行すること、また、その実行期間は10年ということになります。
話はちょっと分かりにくくなりますが、この瑕疵担保責任の期間は宅建業法にも規定されています。こちらは、「瑕疵を担保すべき期間を物件の引き渡しから2年以上とする」と記載しています。従いまして、通常、売主は、宅建業法の方が期間が短いので、こちらで契約をする場合が多くなります。
以上のように、不動産の瑕疵担保責任の期間については、民法と宅建業法とで違っていました。それでは、と言うことで、平成12年に「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)」が施工され、この辺の考え方がある程度統一されました。品確法では、「売主は、住宅を引き渡した時から10年間、住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分について、瑕疵担保責任を負わねばならない」としています。ここで、構造耐力上主要な部分とは、基礎、柱、梁、床、壁であり、雨水の浸入を防止する部分とは、屋根、外壁、開口部、外部貫通雨水配管等としています。
不動産の欠陥につきましては、法律的には以上のようになっています。内容が分かりにくい点もありますので、建物の欠陥につきましては、以下のようにお考えになっていたら宜しいと思います。
―擦濟呂瓩瞳膣戮傍い付いたら、すぐに言う。(気が付いて1年経過しないように)また、その瑕疵担保期間は、構造的欠陥及び漏水以外は2年間。
¬砧舛琶篏い靴討れるアフターサービス期間は、原則、2年間。
7膣戮砲茲辰涜山欧出た場合は、補修してもらう以外にも損害賠償が請求できる。
っ譴篶造里劼啌笋譴覆匹旅渋づ欠陥、屋根や外壁からの漏水の欠陥については、10年間は瑕疵担保期間。

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