不動産マメ知識

週刊ダイヤモンドより・・新築よりもリフォームが主流に!?　住宅リフォーム市場が熱さを増す理由！

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住宅リフォーム売上の上位企業には、大手ハウスメーカー系の名前がずらっと並ぶ・・各社とも年々売上を伸ばしており、自社で建築した顧客に対して上手にフォローしているといえる。

多くのハウスメーカーが・・クレームから逃げる“売りっぱなし”を止め、正面から顧客と向き合うことで、そこで発生するリフォーム工事を獲得することにしたようです。

築10年を過ぎたころにはどんな家でも水周り設備はもちろん劣化を始めるし内装や外壁にも痛みが目立ち始める・・こうしたリフォーム工事の受注はこれまで一般リフォーム会社に流れていた・・それをハウスメーカーが取り戻したわけです。

このようにして“本気モード”になった大手ハウスメーカーは至極当然のごとく住宅リフォーム市場を占拠した・・一方、日本において新築戸建住宅の過半数を建築している工務店・ビルダーはこうした仕組みを構築することができず、顧客の囲い込みを行いリフォーム需要につなげることができずにいる。

■大手ハウスメーカー以外の65％～70％と言われる住宅リフォームの奪い合いが始まる・・これからどのような企業が出てくるか楽しみですね。

■でも手を加えながら大事に長く住宅を使う欧米的な考えは大賛成！・・環境、省エネ、エコにも通じますからね。

当社は、一棟マンション、一棟アパートを専門に取り扱う不動産会社です。
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不動産業界にもの申す！

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不動産業を開業するには高いハードルをいくつも越えなければなりません。

①宅地建物取引主任者（宅建主任者）の専任
不動産業を開業するには不動産免許を取得する必要が有り「宅建主任者」を1名専任させなければなりません。
この資格かなり難しい。合格率15％！　試験は年一回10月に実施されます。
サラリーマンをしながらだったら合格するには1年間の勉強は必要だと思います。（それほど難しい。年々難しくなっています。これからは専門学校に通わなければ合格出来ない資格になるのでは・・・・）

10月に合格してから宅建主任者の資格者証が手に入るのが早くて翌年の6月となります。
それから不動産免許を申請し免許されるのが50日後、順調に行って開業は9月でしょう。
※つまり勉強から考えますと開業まで2年間必要となります。

②免許申請条件
事務所が必要（看板、電話、FAX、事務机等を設置）　免許されるまで営業活動が出来ないので、家賃等は免許が下りるまで無駄に払い続けなければならない。
　
兼業不可、サラリーマンの起業の場合、専任しなければならない為、会社を退社してからの免許申請となります。
※免許が下りるまで無収入で家賃を払い続けなければなりません。
※免許が下り開業していきなり売上は上がりませんよ。

③営業保証金
1000万円を供託しなければなりません。
※協会に加入すれば210万円で済む方法もあります。（通常はこちらが多い）
※協会加入手続きにより開業が更に半月ぐらい遅れます。

■以上3点により不動産業への進出は、資金力のないサラリーマン起業家にはかなり高いハードルとなっております。

当社は、一棟マンション、一棟アパートを専門に取り扱う不動産会社です。
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ビンテージマンション

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皆さん「ビンテージマンション」って言う言葉ご存知ですか・・高級マンションというわけではではなく・・新築当時の販売価格から下がらない・・逆に値上がりしているマンションをいいます。

東京都心ですとペアシティルネッサンス高輪80、広尾ガーデンヒルズ・恵比寿ガーデンプレイス・芝白金ヒルズなどを言います。

立地・緑・自然・管理・環境・歴史など様々な要素が重なって最適な運営がなされたマンションが・・「ビンテージマンション」・・と言うようです。

私も事業をスタートさせて8ヶ月間で首都圏で約600物件のマンション・アパートを見てきましたが・・「ビンテージマンション」・・とまでは行きませんが・・近い優良物件は数件有りましたね。

■物件によって確かに　”勝ち組物件”　　”負け組物件”　　は存在しますね。

■周辺の土地価格の上昇、下降とかには関係なく・・管理、立地、セキュリティー、時代に合った装備、プライバシーの確保等々により常に空室が無く高稼働率を維持している　”勝ち組物件”　は実際に存在します。

■このような　”勝ち組物件”　を投資家の皆様に常に紹介したいですね・・・そうなると最終的には開発業者を目指すことになるのかな・・・・・。

・・・・・※写真は広尾ガーデンヒルズより・・・・・

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当社会員へのメールマガジン・・今月の公開物件　”BEST10”　です。

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今月の一押し物件　”ＢＥＳＴ10”　

[築年、エリア、利回り、入居率、状態、立地、環境などのデータを基に、月間新規登録より　”ＢＥＳＴ10”　を選びました]

1位　長崎県　リード浜町　http://bit.ly/fyjYdO
（長崎市中心部で利回り10.09％・・しかもRC造・・駅近、満室、築2年と好条件が揃いました。）

2位　神奈川　スターゲイツ大岡　http://bit.ly/i5ltfB
（横浜市内で利回り10.72パーセント、RC造で満室物件です・・築年数を感じさせない状態の良さです）

3位　大阪市　サンハイツ朝潮　http://bit.ly/f85dUO
（大阪市内で利回り10パーセントの満室物件です・・ファミリータープと言うのも評価したいですね）

4位　大阪市　グランディールシャトーⅡ　http://bit.ly/fYZQpm
（大阪市内で築浅、RC造、・・・でなんと言っても信頼のブランド・・セキスイ施工物件です。）

5位　大阪市　エムズコート　http://bit.ly/gVQwEa

6位　札幌市　オークハイツ中の島　http://bit.ly/f3J0ko

7位　神奈川　ポートランド井土ヶ谷第一　http://bit.ly/elhqou

8位　神奈川　ブロッサリーバ上星川　http://bit.ly/fKfrCV

9位　岡山県　チェリー西の浜　http://bit.ly/gT7DYo

10位　大阪市　ドゥエリング桜川　http://bit.ly/gFVKMF

■今月も魅力的な物件が揃いました・・・ご確認下さい。

※写真は、長崎のリード浜町

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不動産屋さんが頼りとする　”レインズ（不動産流通機構）”　ってご存知？

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皆さん「レインズ」　って知ってます？・・不動産投資を目指す方なら覚えておいた方がいいでしょう・・不動産業者が使うインターネットによる情報共有システムです。

レインズに売り物件でも賃貸物件でも登録すると全不動産会社に伝わるんです・・って言っても検索できるって事ですけどね。

不動産会社は、このレインズから自社で取扱う、売り物件、賃貸物件などの情報を取得します。
だからどこの不動産屋さんに行っても同じ物件が同じ条件で販売、賃貸されているんです。

つまり不動産会社はレインズに物件を登録して　「この物件を売ってください」　と他の不動産会社に協力を求めているのです。
それに宅建業法という法律によって専任媒介物件は、レインズに登録する規定が定められています。

東日本レインズ、中部レインズ、近畿レインズ、西日本レインズ、と4団体に分かれていますが平成18年に東日本と中部が合体しましたので実質3団体って事ですかね。

■とにかく不動産に関する情報量は、ダントツで№1・・不動産屋さんにとって頼りになる奴なんですよ。

■不動産会社に知り合いがいたら聞いてみると良いですよ・・・一般の投資家が使っても十分為になるはずですよ。

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