太田伊勢崎桐生 建売住宅販売 アーカイブ

借地権について

お金はあるけど土地のない人

土地はあるけどかねのないひと

土地はあるけど生かす方法のない人、リスクを負いたくない人

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うまくコーディネートしてあげればお互いにとってィメリットのある方法が選べるかもしれません


アパート、マンションを、借地で運営する方がおられます。

貸す側にとっては建築費のリスクを負わず、賃貸料が入るのですが、長期に渡って土地を占有されてしますというリスクがあります、

普通借地権ですと、j地主側に正当な理由限り、とめどなく借地状態が続く可能性があります。

もちろん定期借地契約を結ぶことはできるのですが、定期借地では50年以上となっていますから、一世代では終結で着ない可能性が高くなります。

そこで、建物譲渡特約付借地権と定期借家権３０年とを組み合わせると、３０年での設定が可能となります。

うまく利用できる可能性がありそうなので、よく理解しておこうと思います。

建物の業者責任について

マイホームを新築した人にとって業者との間のトラブルを法的に解決するため、

１、民法に定める瑕疵担保責任

２、品質確保法

３、アフタサービス責任

などがよく接する法律です。


実際の事例として多いのは、

○シーリングのひび割れ

○壁面材のひび割れ

○雨漏り

○基礎コンクリートの亀裂

○結露

○音

などです。


現在、当事務所では、シーリングのひび割れが新築後３年程から発見されその保障をめぐって、業者と交渉中です。民法による瑕疵担保責任の追及は一般には、２年までで契約されていることが多いはずですから、この案件では品質確保法での追求をしているところです。

その他ご質問などありましたらコメント、メールでお待ちしております。

借地権について

地主様から土地を借りて、店舗用に利用させていただこうと思い、何度かお願いにあがっています。
具体的なお話までできるようになり、地主様から、借地権について説明を求められ、お答えしました。
地方では遊休地がたくさんありますし、耕作されないままに放置された農地もたくさんありますから、意外とよく接する問題です。【根拠条文借地借家法３条、２２〜２５条】

基本となる借地権---存続期間３０年以上、借地の利用目的には制限なし
　　　　　　　　　貸主に正当な事由がない限り更新を拒絶できない　

定期借地権ｰｰ---存続期間５０年以上で設定、借地の利用目的には制限なし
　　　　　　　公正証書により契約をする
　　　　　　　契約満了とともに、上物を撤去し現状復旧し返還する
　　　　　　　建物買取請求することはできない
　
事業用借地権---存続期間１０年以上２０年以下、借地の利用目的は事業用のみ
　　　　　　　公正証書により契約する
　　　　　　　契約満了とともに、上物を撤去し現状復旧し返還する
　　　　　　　建物買取請求することはできない

建物譲渡権利つき借地権---存続期間３０年以上で設定、借地の利用目的に制限なし
　　　　　　　　　　　　書面による契約で可
　　　　　　　　　　　　期間満了とともに契約は終了するが、残った建物を貸主が買い取る　
　　　　　　　　　　　　
一時使用目的借地権---期間の定めなく、臨時に使用
　　　　　　　　　　契約方法も任意であり、契約期間返還の方法等も双方の合意でなされる


地主様に今回ご紹介している様式は【事業用借地権です】。旧来からある借地権ですと、契約期間を設定しても上屋がある限り、契約更新に応じざるを得ず、たとえ正当な理由で立ち退きに応じたとしても、相当な額の金銭的負担を強いられてきました。一時期それを避ける目的で、建物までを地主が建て、土地と建物を貸すという方法(リースバック)が主流となりましたが、不況になると、借主である業者などの倒産が相次ぎ、地主にとっては、建物の負担だけが残り、借主が見つからないという状況になりました。そこで生まれたのが定期借地権や、事業用借地権という制度です。この制度によって、地主様のリスクはほとんどなくなったといえるでしょう。
　　　　　　　
　　　　　　　
　

クーリングオフについて(夢のマイホーム取得マニュアル7)

　夢のマイホーム取得マニュアルの中で、法律について学んで行きたいと申しましたので、その第一弾、
クーリングオフについて。

一般に、どんな種類の契約であってもクーリングオフができる、といった誤解があるようですが、限られ

た条件、商品、の場合にしかクーリングオフは認められていないということに注意しましょう。そして、

クーリングオフそのものの効力は、契約の無効による解除、原状復旧(業者の義務)ということになりま

す。

そもそもクーリングオフの発想は、業者の巧みな誘導によって、冷静な判断ができない状態によって結ば

れた契約は、消費者側にとっては対等な契約とは言えず、業者優位のものであり、不公正であるという考

えから生まれたものですから、消費者自ら出向いて契約にいたったなどの場合には、クーリングオフ出来

ません(違法な契約はクーリングオフにかかわらず解約できます)。

　それでは具体的に、土地建物のクーリングオフについて考えていきましょう。

１、不動産屋さんから土地建物を購入する場合

クーリングオフが適用になるのは、不動産屋さんが自ら所有している物件を売買する場合のみです。

なおかつ、業者の事務所か、申込者が自ら指定した自宅・勤務場所で、契約をした場合にはクーリングオ

フは適用になりません。

クーリングオフが適用になったとしても、業者がその説明をした後、８日が経過するとクーリングオフで

きなくなります。また、物件の引渡しと代金の支払いがすべて済んでしまった場合にも、クーリングオフ

の効力が終了することになります。

２、注文建築の場合

注文建築は本来、消費者自らの依頼によって始まるものですから、クーリングオフという言葉には本来そ

ぐわないものでした。ですからクーリングオフは適用になりません。

ただし、違法契約である場合には、対処の方法もありますので、あきらめる必要はありません。次のリフ

ォームの項目をご覧ください。

３、リフォームの場合

人口減少が始まろうとするさなか、新築物件の注文が減ってくるだろうと予測されるので、大手住宅メー

カーは、リフォームの分野に進出しようと躍起になっています。私の在籍していた某大手住宅メーカー

(大きな輪)も同様でしたが、リフォームは、表面的な知識だけでは、プランが立てられませんので、営業

を中心とした会社では対応できず、内情はすさまじい状態でした。

さて本題ですが、リフォームは本来、所有者自らの依頼によって契約されるものですから、クーリングオ

フの考え方になじまないものでした。しかし昨今、業者も様々な方法で勧誘にやってきますから、必ずし

も自らの意思でリフォーム契約したとはいえない場合も多くなってきたようです。点検商法といわれるあ

まりかんばしくない手法を、私の在籍していた住宅メーカーでも多く使っていました。無料点検といって

アポイントをとり、家の中をくまなく点検、ちょっとした傷みでもまるで大事故につながるかのように報

告してリフォームの依頼を取り付けてくるという方法です。たとえ、傷んでいる箇所がない場合にでも、

保証の期限が終わってしまうから、リフォームをしないと次の１０年保証が出来ないといって、リフォー

ムを迫るという方法も多用していました。これらの行為は点検商法と呼ばれ、販売目的を明らかにしない

行為ということで、クーリングオフの対象となります。クーリングオフの用件としては、(事業所・営業

所以外の場所で契約したこと)(契約書面を受け取ってから８日以内であること)があげられます。また、

違法行為といわれるものは、クーリングオフとは関係なく、契約解除できますから、工事終了後であって

も、６ヶ月経過後であっても、あきらめずに行政書士等にご相談いただければ、力になれるかと思いま

す。関連する法律は、特定商取引法、訪問販売法、消費者契約法、など。

　最後に、一般的な取引の中で、クーリングオフが適用されない場合をお知らせしておきます。

１、法定書面を受け取ってから8日間が過ぎてしまった（マルチ・内職商法については２０日間など、例外があります。）
２、政令で指定されたクーリングオフの対象商品でない
３、健康食品、化粧品等の政令指定消耗品を自分の意思で使用、消費した
　 （但し、事業者が消費者に渡した交付書面中に「その商品を使用・消費するとクーリングオフができなくなる」ことが記載されている場合です）
４、3000円未満の取引で、全額現金で支払った
５、通信販売やインターネット取引である
６、個人としてではなく、事業者として契約した
７、自分からお店まで出向いて契約した
８、事業者を自分で自宅などに呼んで購入した