「買ってはいけない」柏市篠籠田擁壁上の住宅 ( 千葉県 ) - 黄色い蛇足＠日立柏酒場裏

　いくらで売り出されるのか知りませんが…こんな問題点（リスク）があると考えます。私は今まで、擁壁＋盛り土の宅地造成に反対し、条例などで規制すべきである、として書いて来ました。ここでの記述は、そこ（メインは「土地の利用規制と財産権～柏市篠籠田の擁壁問題に際して」http://blogs.yahoo.co.jp/ubiquitous_budda/35130187.html ）で書いて来た論拠を購入者側の観点から書き直したものです。私は、こうした宅地を造るべきではなかった、と思いますが、造成は完了しています。
　造成されて、買って、では安心して住めるのか？と言えば、次の様な問題点（リスク）があります。私は、こうした宅地は買うに値しない、と考えています。少なくとも、買う場合には以下のリスクを知った上で購入すべきでしょう。

① 擁壁のメンテは誰の責任か？

【資料写真】柏市篠籠田擁壁問題～その９～擁壁の構造について
http://blogs.yahoo.co.jp/ubiquitous_budda/35660397.html

でも書きましたが、この擁壁のメンテに当たっては、擁壁が大規模であるだけに、費用も大きくなります。では、メンテは誰の責任になるか？と言えば、開発業者ではありません。法律的には、土地の所有者です。この擁壁は、上の土地の敷地に建っていますから、上の土地の所有者の責任と言う事になってしまいます。

　この土地を買うに当たっては、メンテの責任が、この擁壁の敷地の所有者だけにかかっているのか、宅地全体で負う旨の特約が付されているか？を確認しなければなりません。

　擁壁の立つ土地の所有者が擁壁のメンテ責任を負う、となっている場合、その土地を買うのは危険です。擁壁と言うものは、メンテ無しでずっと建っている様なものではないのです。必ずメンテの費用がかかります。ローンの上に、この費用を払う事を認識していますか？もし地震などであって、損害賠償責任が無いとされる場合であっても、復旧費用は上の土地の所有者の負担となります。失礼ではありますが、わざわざこの土地を購入する様な方には、その負担は無理であろうと考えます。作ったはいいが、災害時には放棄される怖れの強い土地を作ってしまったのです。この道義的責任は市も負うべきですが、市には法的責任は一応ありませんので（合法であり、市の言い分では「許可せざるを得ない」そうです）、上の土地の所有者は（下の土地の所有者は別でしょうが）市を訴えても今のところ、勝ち目はありません。
　この宅地全体で負担する、となっている場合、少しは安心出来ますが、その場合の問題点は２つ。

　Ａ）もし上の宅地に危険が生じた様な場合であっても、造成宅地全体の総意が決まらないうちは（特約のあり様によっては、全員一致でない限りは…契約をよく見なければなりません）、メンテに踏み切れない場合がある事。
　Ｂ）メンテが遅れて、下の住宅地に危険が及んだ場合、民法上の物権的請求権により、仮処分による代位などで下の土地の所有者が裁判所の許可を得てメンテを行う事があり得ます。その場合、いくらかかるか？は全て裁判所の認める形態となりますが、必ずしも安い業者であるとは限らず、その費用は言いなり（裁判所の認める額、には違いありませんが）に払うしかありません。

　極めて、将来のリスクの大きい契約なのです。擁壁のメンテ責任が連帯責任などであった場合、マンションと違いが無いどころか、ありふれていない形態である事から紛糾の危険（可能性）があります。
　もし、「連帯責任」であった場合、もし、一部の宅地購入者がこのメンテ費用の為に破産した場合、その人の負担すべきであった費用は、残った人で負担しなければなりません。実質上、１４分の１であった負担額が、１３分の１になる事を意味します（競売で破産者のの土地を継承した人も同様の責任は負うのですが、この様な状態で破産に至った場合、なかなか競落人が現れない事態も容易に予想されます）。実質上はそうであっても、もし「連帯責任」であった場合、「法律上は」責任は１３分の１ではなく、全額になります（飽くまで「法律上」ですが）。マンションなどの場合、分譲時期がバブル破裂前であった物件などでは10分の１程度が破産している例さえ見受けられます。このリスクを負う覚悟が必要です。

② 土地自体がまだ充分地固めされていないと考えられる故、不等沈下の危険がある。

　上に掲示した記事でも書いた事なのですが、シャッフルされた土をそのまま戻しているに過ぎないので、土地が充分地固めされていない危険があると考えています。
　当事者さんのブログの

なんだかウソっぽいなーーー
http://blogs.yahoo.co.jp/hebitotatakaukaeru/38935479.html

の一番上の写真などを見ても、地固めの様子は見て取れようと言うものです。実は、この写真は雨が止んだ頃のものであり、最中はもっとすごかったそうです。さもありなん、と思います。日立柏サッカー場周辺でも、畑などで土を盛ったところの擁壁の水抜き穴は、その隣りのもともとあった土地の擁壁の水抜き穴と較べて非常に多くの水を排出しています（たまたま排出先が道路ですので、問題となってはいませんが）。高さ1ｍ程度の穴から１m先の辺りに水（地下水扱いですよ）を排出しているのです。
　洪水に地下水の湧出が大きな役割を果たしている事が判って来たのは、まだ最近の事であり、宅地造成法の出来た当時には知られていなかった事ですが、今やこうした事態は常識なのです。
　上に建つのがマンションなどの基礎が深くに達するものであるならば、まだしも、今回の宅地の上に建つのは通常住宅だそうです。もし、布基礎と呼ばれる、地面の上に水平なコンクリート面を敷くだけのものであった場合、地面の不等沈下は、そのまま住宅の傾きを意味する事が殆どです。田んぼを造成した家は注意せよ、と言われますが、それと同様の事が、この擁壁上の住宅にも言える訳です。
　この宅地を購入する場合、基礎の形態にも注意を払う事が必要です。

当事者さんのブログの記事

だって毎日見ているモン。まるでホイップクリームだよ
http://blogs.yahoo.co.jp/hebitotatakaukaeru/36313119.html

も、ご参照下さい。

　また、不等沈下にも関係しますが、雨などで水を含んだ状態で大地震（新潟県中越地震が、まさにこれに相当。４日間の雨の後、地震）があると地盤が液状化する事が考えられます。布基礎だと、家自体が地盤の中に沈みます。通常、液状化は低地の方で心配すべき事なのですが、この擁壁上の宅地では、高さはあっても同じ事です。

③ 周囲の住民に反対されて出来た住宅地であり、いざと言うときの連帯が取れない恐れがある。

　反対された、と言っても、通常の場合は何とかやって行けるでしょう。
　が、もし災害などがあった場合、「それ見た事か」と云った反応が予想され、復旧などの協力が心からのものでなくなってしまう可能性があります。いざと云うときの連帯感に問題が生ずる「怖れがある」のです。

　何回も言いますが、私は、こうした問題点を持つ宅地は「造るべきでなかった」と思います。こうした二流、三流宅地は、可能であっても、何とか行政指導などで防止出来なかったものか、とは思います。「買うに値しない」宅地は、本来ならば「造らせるべきではなかった」と考えるのです。
　が、市長も無能な折り、造られてしまいました。であれば、少なくとも、購入する方は、リスクを知った上で購入すべきだろうと思います。「知らなかった。騙された」と言うには余りに大きな負担である、と思うからです。

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