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この記事は、
「買ってはいけない」柏市篠籠田 擁壁上の住宅
http://blogs.yahoo.co.jp/ubiquitous_budda/39331531.html
を、その後に判明した事情などを含めて書き直したものです。
この住宅地は、当初、海野建設が擁壁を作り宅地として造成し、住宅販売業者に売って収支を合わせる（色んな政治的関係があり、利益追求の為ばかりではなかった模様です）予定だった土地ですが、購入してくれる業者が見つからず、飯田産業に下請けとして住宅を作って貰い、それを住宅振興と云う、飯田産業と代表者の同じ企業が販売を請負い、更に、三建ホームと云う会社が３週間（！！。当初「３ヶ月」と書きましたが、３週間が正しく、現在も別の会社が「３週間」請け負っているそうです）孫請けで販売を請け負っていたのですが期間が徒過し、今は別の会社がまた「３週間」の期間で販売を請け負い、販売窓口は判るものの、どこが所有者なのか、周辺住民にも明らかではない状況となっています。
駅から徒歩25分程度のところで、建て売り2,880万円から、と云う格安物件ですが、問題点が多過ぎる物件であり、｢買ってはならない｣と考えています。
私は今まで、擁壁＋盛り土の宅地造成に反対し、条例などで規制すべきである、として書いて来ました。ここでの記述は、そこ（メインは「土地の利用規制と財産権〜柏市篠籠田の擁壁問題に際して」http://blogs.yahoo.co.jp/ubiquitous_budda/35130187.html ）で書いて来た論拠を購入者側の観点から書き直したものです。私は、こうした宅地を造るべきではなかった、と思いますが、造成は完了しています。そして、造成完了後も様々な問題点が明らかになって来ています。
�� 住宅自体に手抜き工事の疑いがある。
ここが盛り土による擁壁と云う計画になった発端は、排水計画でした。北向きの斜面であっったにも関わらず、公道に面しているのは、一番高い部分である南側だったからです。しかし、その後、隣接土地の所有者が｢排水で協力する（自分の土地を通って排水する事を認める）から擁壁計画を撤廃して欲しい」と申し入れたのにも関わらず、強行されたのがこの宅地造成でした。
確か当初案では、擁壁に沿って排水路を巡らすとか言っていた記憶もあるのですが…宅地計画は、雨樋の排水を浸透枡（これも土地の形状を考えれば、問題なのですが…）に通し、それを私道（市に譲渡して公道にする？）脇の排水路に繋げるものでした。
しかし、http://blogs.yahoo.co.jp/ubiquitous_budda/45322223.html の記事を見て下さい。雨樋は浸透枡に繋がっていません。排水が上手く行かないと、この記事にある様に土地全体が水浸しになる危険もあるのです。
雨樋は実は地下で浸透枡に繋がっている、上に出ているのは空気抜きのものだ、と業者は強弁するかも知れません。でしたら、購入希望者としては、地面を少し掘らせて貰ってでも、排水を確認すべきです。高い買い物をするのですから、それくらいの確認作業をしなければ…。
�� 責任の所在が不明確な可能性がある。
冒頭で書いた様に、様々な業者が絡んでいます。これ自体は、建設では当たり前の事なのですが、現在では、近隣住民にも誰が責任者、販売主なのか、明らかにしていない状態です。購入する方は、販売主をきちんと確認して下さい。
この私のブログ自体が脱法行為の方法を示唆した可能性もあるのですが、ダミー会社を販売主とし、その会社を販売後清算してしまう事で、第一に責任を負うべき業者を曖昧にする（少なくとも、訴訟で原告側が証明する責任を負う）可能性まであるのです。
参考記事：http://blogs.yahoo.co.jp/hebitotatakaukaeru/47060941.html
�� 後から苦情を、脅迫まがいの事で黙らせる危険まで…
現在、近隣住民に対し、脅迫とも思える事が行われており、警察でも状況を把握しています。�△陵佑冒蠎蠅�消滅しなくとも、住宅には購入後のメンテナンス（10年間は販売業者が第一に責任を負う）が必要ですが、脅迫まがいの事で黙らせられる虞無しとしません。
参考記事：柏市篠籠田 擁壁の当事者さんのブログが、脅迫まがいの件で、閉鎖・休止となってます！ http://blogs.yahoo.co.jp/ubiquitous_budda/45042713.html 、http://blogs.yahoo.co.jp/hebitotatakaukaeru/46389081.html 、http://blogs.yahoo.co.jp/hebitotatakaukaeru/46537525.html
�� 擁壁のメンテは擁壁の建つ土地の所有者の責任になっている。
【資料写真】 柏市篠籠田擁壁問題 〜その９〜 擁壁の構造について
http://blogs.yahoo.co.jp/ubiquitous_budda/35660397.html
でも書きましたが、この擁壁のメンテに当たっては、擁壁が大規模であるだけに、費用も大きくなります。では、メンテは誰の責任になるか？と言えば、開発業者ではありません。法律的には、土地の所有者です。この擁壁は、上の土地の敷地に建っていますから、上の土地の所有者の責任と言う事になってしまいます。
この擁壁のメンテに関しては、造成地全体で責任を負う様な協定は付されていません。よって、民法の規定により、全ては、土地所有者である、擁壁に接する住宅を購入した方の責任となります。
擁壁と言うものは、メンテ無しでずっと建っている様なものではないのです。必ずメンテの費用がかかります。ローンの上に、この費用を払う事を認識していますか？もし地震などであって、損害賠償責任が無いとされる場合であっても、復旧費用は上の土地の所有者の負担となります。失礼ではありますが、わざわざこの土地を購入する様な方には、その負担は無理であろうと考えます。作ったはいいが、災害時には放棄される怖れの強い土地を作ってしまったのです。この道義的責任は市も負うべきですが、市には法的責任は一応ありませんので（合法であり、市の言い分では「許可せざるを得ない」そうです）、上の土地の所有者は（下の土地の所有者は別でしょうが）市を訴えても今のところ、勝ち目はありません。
更に、この様な擁壁では、危険が生じた場合、所有者が放置しても、下の隣接地の所有者が物件的請求権に基づき修繕を要求する事もありますし、いざとなったら、代位と言う手続きにより、裁判所の認めるところにより、下の所有者がメンテを行い、上の所有者に費用を請求する事も認められています。住宅を放棄しても、費用は購入者について回る事になるのです。
この擁壁に接した住宅を購入すると云う事は、擁壁の連帯保証人になったも同然なのです。大地震が無いまま経過したとすれば、住宅が古くなり、修繕にお金がかかる様になって来てから、もしくは建て替えを検討し始める頃に、擁壁のメンテも問題になり、お金がショートし…って展開が考えられます。
�� 土地自体がまだ充分地固めされていないと考えられる故、不等沈下の危険がある。
上に掲示した記事でも書いた事なのですが、シャッフルされた土をそのまま戻しているに過ぎないので、土地が充分地固めされていない危険があると考えています。
当事者さんのブログの
なんだかウソっぽいなーーー
http://blogs.yahoo.co.jp/hebitotatakaukaeru/38935479.html
の一番上の写真や、造成当初ではありますが
ゲゲゲッΣΣ┏(|||｀□´|||;;)┓ 謎の陥没ミステリーサークル
http://blogs.yahoo.co.jp/hebitotatakaukaeru/41848031.html
などの記事を見ても、地固めの様子は見て取れようと言うものです。実は、上の方の写真は雨が止んだ頃のものであり、最中はもっとすごかったそうです。さもありなん、と思います。
この住宅群は、擁壁の基礎を兼ねる部分に支柱を伸ばした上に建っており、住宅自体が不等沈下の影響を被る事は無いそうです。しかし、道路下から住宅に伸びる、水道管、ガス管、下水道管、雨水排水管には何らの支持がありません。今まででも、盛り土部分でそうした管が破損した例は珍しくはありません。今回、近隣住民はこの可能性を指摘しながらも、直ぐ直すのだろうから、と不問に付しました。が、住んでいる方にとっては、そんな悠長な話ではないでしょう。
また、不等沈下する場合、擁壁近くの方が盛り土が厚く4.5ｍ超にもなっていますから、沈む量も多い事が予想されます。庭が沈むと…下水道、雨水管の傾斜が水を流すのに不適なものになる可能性もありますが、それより前に庭に雨水が溜まる事態が想定されます。�，稜喊緝堽匹竜燭い�ここで問題になって来る訳です。
参考記事：http://blogs.yahoo.co.jp/hebitotatakaukaeru/36313119.html
�� 近隣住民との関係を解決し切っていない為、住宅購入後も住宅改造や費用負担が必要になる。（業者が今の態度を取る限り、確定的）
この事は、２つの問題が あります。１）目隠し、と２）地上波デジタルの難視聴対策、です。
１）の問題は、民法235条1項の規定によるものであり、設計業者も請求があれば目隠しが必要である物件である事は認めています。が、海野建設側が、近隣住民との話し合いの席で、「合意があれば付けなくてもいいものとして建築確認は下りているので、目隠しはつけないままで建設する」旨、表明しました。近隣住民からの請求が既にあるのに、この態度は論理矛盾です。しかし、この事により、住宅購入者は、自らの費用であっても、目隠しを付ける必要が生じます。
購入する場合は、自分の費用で付けるのは馬鹿らしいので、業者の費用で付けさせるべきです。が、こうした業者（経験浅過ぎ！）なのです。
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参考：民法235条� ゞ�界線から１メートル未満の距離において他人の宅地を見通すことのできる窓または縁側（ベランダを含む。次項において同じ）を設ける者は、目隠しを付けなければならない。
�� 前項の距離は、窓または縁側の最も隣地に近い点から垂直線によって境界線に至るまでを測定して算出する。
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２）の問題は、この住宅が建設された為に地上波デジタルの視聴に支障を来している世帯がある事です。この地域は、アナログ放送については、東京電力の共同アンテナによる視聴が可能です（この物件自体は、新たに出来た世帯故、この対象になりませんが、恐らく費用負担すれば可能でしょうし、ＣＡＴＶのＪ−ＣＯＭを利用する手もあります）。が、地上波デジタルについては東京電力は補償対象外とし、現在交渉が続いているものと思います。
もし、周辺住宅で地上波デジタルについて東京電力の難視聴対策が行われない場合、この住宅によって視聴に支障（雨の日だけらしいですが、原因者であるこの住宅所有者は、その責任を負います）を来している世帯に対しては、視聴を補償する手だて（共同アンテナをこの宅地の14世帯共同で建設し、提供するか、Ｊ−ＣＯＭ視聴料を共同で負担し続ける）を講じる法的責任が生じます。この交渉を業者が全く行っていない為、全ては、住宅購入者の方で行う必要が生じてしまう訳です。
〜ヤフー・ブログの記事の文字数制限（5,000字）にかかってしまったので、以下（２）（下のトラックバック参照）へ続きます。〜
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2019
当初、住宅販売会社の受託期間を「３ヶ月」と書きましたが、実は「３週間」が正しい、との指摘を戴き、訂正しました。「３週間」…絶句。
2007/3/27(火) 午後 0:46
�Δ良�分を挿入し、それに続く部分がヤフー・ブログの記事の文字数制限（5,000字）に掛かってしまった為、続く部分を（２）として記事を分けました。
2007/3/29(木) 午後 6:37
事実を捻じ曲げて、自分に都合のいい事ばかり書くな！
読んでてむかっ腹が立つ。豚女!!
もう少し法的なことや、事実関係を明確に調べてから書きなさい。
所有者（売主）を不明確なまま不動産売買が成立するわけがないだろう？ ちょっとまともな人間が考えれば理解できる事です。
それさえ解からないお馬鹿さんはどうにもならんな〜（笑）
まッ。こんな事を書いたところで、直ぐに削除されて、自分に都合よく、『脅迫されたぁ〜』とか『関係者の嫌がらせ』とか何とか書かれるんだろうけどね。
何度かこのブログ覗いたけど、余りに酷いから書き込みしたょ。
2007/6/24(日) 午後 4:08 [ - ]
＞m_t_bboo_workさん：この書庫については、ヤフーのＩＤを持った方しかコメント出来ない様に制限しています。反論は、ご自分のブログで充分書いて、トラバすれば宜しい。現在のところ、ブログは開設なさっていない様ですが。
事実関係については、自民党系市議の知っている事は全て私の耳に入っているとお考えいただいて結構です。その程度の情報網は持っています。ここで書けない事も含めて、ね。
また、法的に言えば、蛇（ジャ）の道は蛇（ヘビ）。色んな抜け穴があります。恐らく、私は、法的知識で一般の方にどうこう言われる類の人間ではないと思うなぁ（笑）。ここで書いた事は全て、根拠のあるものと私は考えています。
反論があるなら、ブログを開設の上、トラバすればよいでしょう。今のＩＤも捨てＩＤみたいだし。
また、私は応援団メンバーであり、当事者ではありませんから、お間違い無く。
2007/6/24(日) 午後 8:32
2007年8月になった私の自宅のある柏市の常磐線南側にも広告が入って来ました（今までも入って来ていたのだが、私が見てないだけ…って可能性はある）。
それによると、「土地プラス建物」で価格が設定されていて「売り主直売」となっていて、売り主は「住宅振興事業協同組合」。で、東京都知事免許を受けているそうです。私は、建築関連の業法（行政側による規制を旨とした法。「業」界毎に作られるので、こう呼ばれる。「風営法」なら風俗業界の業法）をよく知らないのですが、この「協同組合」って法人格は持てるのかな？持てなかったら、所謂「権利能力無き社団」であって、登記は出来ませんので、登記は、個々の会社になっている筈。そこまで確認した方がよいかも知れません。法的責任をいざ追及しようとすると、「権利能力無き社団」の場合、個々の法人、自然人の権利の束なので、厄介な場合が存在します。
柏市の法務局は、市役所から国道１６号線を少し南側に行ったところ（「湯の華」の西隣）にあります。今は、ネットでも閲覧可能ですけどね。ちなみに、閲覧は有料です。
2007/9/3(月) 午前 2:23
2007/9/3(月) 午前 2:23 のコメントは、2007/8/27(月) 午後 10:36 に書いたコメントの誤字を修正して、ＵＰし直したものです。もとの2007/8/27(月) 午後 10:36 のコメントは削除しました。
尚、このコメントを2007/9/3(月) 午前 2:23 のコメントと別にしたのは、ヤフー・ブログのコメントに文字数制限があって、500字しか書けないからです。
2007/9/3(月) 午前 2:28
この件では、近隣住民と業者との間で和解（所謂「裁判外の和解」。「和解契約」とも言う）が成立したそうです（http://blogs.yahoo.co.jp/hebitotatakaukaeru/52653155.html ）。和解金などの金銭解決ではなく、現状既に立ってしまった事を前提にしてのもの。内容は非公開だそうですが。
これで、この特定の件を当事者でもない私が、このブログでＴＯＰＩＣとして取り上げる意味は薄れたとも思いますので、この開発がもたらす問題点などを再度まとめた記事を書いた上で、この書庫を最上段に掲げる事は終了しようかと思っています。書庫は残し、柏市とその周辺地域での高低差のある部分での擁壁の在り方について考えて行きたいと思います。
日立柏サッカー場周辺では、住宅地域は南向きの斜面が多いので、切り土＋擁壁で開発を行う事が多いのですが、盛り土＋擁壁も見られます。そうした場合、何年もの間、土固めとして放置している事が多いのですが、中には直ぐに住宅建設に向かう場合もあります。
2008/1/5(土) 午後 1:46
この造成地に建っている戸建て住宅は１４戸なのですが、この2008年5月で建築後１年を超えた模様です。2008年5月25日に確認したところ、１４戸中、まだ６戸（Ａ、Ｂ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｈの筈）が売れ残っている模様。しかしながら、現在、再度セールを掛けているので、近々完売するかも知れません。
この記事は、書いてから１年以上、このブログのＴＯＰに掲げていますが、営業妨害や嫌がらせを意図するものでなく、購入する方に知った上で購入して欲しいから。完売したら、ＴＯＰを他の何かに入れ替えます。こんなに長い間、一つの記事をＴＯＰに掲げ続けるとは思わんかった…。
2008/5/31(土) 午前 0:52
応援します！！
2008/8/9(土) 午後 11:39
この様な擁壁を持つ住宅についての記事で注目すべきものがあります。
もう図書館で読んでいただくしかないかも知れませんが、朝日新聞2008年9月2日付朝刊第30面（生活面）と同紙 2008年9月9日付朝刊第30面（生活面）の「わが家のミカタ」の「ジブンのジバン」の上、下の連載コラム。
擁壁の仕組みと危険、現在の法規制（上の私のブログ記事の件は、この規制前のもの）【以上「上」】、そして、法令上の責任【「下」】について書かれたものです。
2008/9/27(土) 午前 8:37
記念すべき訪問者となって頂き、ありがとうございます。
記事が難しすぎて、コメント出来ません。
ただ、家は人生で一番高額な買い物です。
まさかでも、ハズレがあっては困ります。
常識のある商売であって欲しいと願います。
2009/5/14(木) 午後 9:41
この記事を２年以上ＴＯＰに掲げて来ましたが、該当宅地は2009年になって完売したそうです。歴史的意味は終えた様ですので、もうすぐ何かの記事に変えます。
もっとも、私自身はＴＯＰには別の非公開記事を置いていますので、他の方から見た場合、この記事がＴＯＰになっている事は「けろ」っと忘れていましたが（笑）。
2009/9/13(日) 午後 10:00