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「住宅ローン戦線」異常あり！

■2年及び3年固定金利で全体の半分以上を占める
　現在の社会背景や、平成13年に閣議決定された公庫の「5年以内の廃止および独立行政法人化」により、民間金融機関でも変動金利一辺倒であった住宅ローンに一定期間の固定金利を採用した、いわゆる「固定特約金利」を導入し、公庫に対抗する姿勢を示すようになりました。民間機関にとって最大のライバルであった公庫がその姿を消すことがはっきりしたことで、各金融機関は闘志意欲をかき立てられてきました。
　そして、こうした一連のなかで、住宅ローンの勢力図は大きく様変わりしたのです。
　国交省が行なった「平成15年度民間住宅ローンの実態に関する調査（民間金融機関向け）」によると、住宅ローンの金利形態別新規貸出額の内訳で、固定金利期間選択型3年（＝3年固定）が3分の１を占め、圧倒的な人気となっています。
次に、変動金利と固定金利期間選択型２年がともに２割弱となり、公庫のような全期間固定金利は１割弱となっています（円グラフ参照）。
「低金利の恩恵を少しでも受けたい」ことが理由で、同時に、以前は営業マンに勧められるまま何も考えずにローンを組んでいた消費者が知恵をつけ、自身の判断で資金計画を行なうようになったことも影響しています。
■「自己責任」原則の時代が到来
700兆円もの財政赤字を抱える国も、バランスシートの改善に全力を注ぐ企業も、昔のように我々個人の面倒をみる余裕はなくなっています。安心して暮らせる年金生活も、終身雇用や退職金も今は昔です。もはや、すべて自分で準備するしかないのです。
　住宅ローンについても例外ではありません。「自己責任」原則にのっとり、無駄な利息を払わされないように適時なローンメンテナンスを心がけることが不可欠です。

長期固定金利は今は昔！

■「過去」の経験則は通用しない
ひと昔前まで、住宅ローンといえは住宅金融公庫が代名詞となっていましたが、最近はすっかり様変わりしています。将来的に住宅金利が上昇を続けることが明白な時代であれば、少しでも金利の「上昇リスク」を回避するために、長期固定金利を選択することが賢明でしたが、景気がデフレ局面を迎え緊縮経済となると一転、こうした「過去の経験則」は役に立たなくなり、長期の固定金利は「裏目」となっていきました。
　ちょうど10年前にさかのぼり、平成7年5月の公庫基準金利をみると3.80％（Ｈ7年5月8日〜Ｈ7年6月6日受付分）でした。当時に公庫融資を受けた方は二段階金利により11年目以降、つまり今月（Ｈ17年5月）から3.85％へ引き上げられています。
　平成15年10月から始まった証券化支援による公庫の新型ローンは、今月（H17年5月）資金実行分で平均金利が2.69％（もちろん最長35年完全固定金利）、また、3年固定特約金利で1.0％を下回るローン金利を提示している民間銀行も登場しており、このご時世に3.85％がいかに高金利であるかお分かりいただけると思います。市中金利が下落しているにもかかわらず、「長期固定」のおかげで金利が高止まりしてしまい、こうした結果を招いているのです。まさに長期固定の弊害と言えるでしょう。
　特に4.0％以上の固定金利でローンを組んでいる方は、一刻も早くローンの借り換えをしたいものです。

◆住宅ローン◆☆超低金利時代のリスク回避の方法について☆

【優遇金利と優遇後の返済額シミュレーション比較】
昨年まで、北洋銀行などの住宅ローンの固定金利（3年）のキャンペーンには、3年後の優遇金利がありませんでした。3,000万円を35年払いで借り入れた場合、当初3年間の返済額は 84,686円。3年後金利変動がなかったと仮定して、再び固定金利（3年）2.25％を選択すると返済額101,696円となり、一気に17,010円も返済額が増えました。(表１参照)しかし北洋銀行を例にすると、現在は4年目から返済終了まで0.7％の優遇金利が適用されるので7,253円しか増えません。（表2参照）さらに、三井住友銀行の2年固定と返済終了まで1.0％優遇を利用すると金利の変動がなければ支払終了まで同じ支払で返済ができます。（表３参照）
【銀行の住宅ローンと住宅金融公庫の返済額シミュレーション比較】
三井住友銀行の支払を例とすると（表3参照）月々の返済額が住宅金融公庫と比べて31,608円少ないだけではなく月々の支払に占める元金の金額が多いため5年間の支払の差額が1,896,480円だけでなく、5年後の残債額も1,078,656円の差額も生じます。
　上記金額を合計するとたった5年間でその差額なんと2,975,136円!!!
　確かに将来の金利上昇がまったく無いとは断言できません。今より2％以上も上昇する事を想定する必要はあるでしょうか？。もし金利が1％上昇して2年固定の金利が3％になったとしても現在の優遇金利を適用される人の金利は2％!　まだ金利より元金を多く払える範囲内です。
　現在の低金利の世の中では金利上昇のリスクを考えるより今目の前にある借入残高をいかに早く減らすか!と言うリスク回避もあるのではないでしょうか？！

ファイナンシャルプランナーに苦言

低金利時代になってもう10年以上。
いまだにファイナンシャルプランナーの方は長期固定型の住宅ローンを進めます。
本当に長期固定が有利なんでしょうか？？？
この10年を振り返ってシミュレーションしなおして見ることにしました。
数日中に分析してお知らせします。
お楽しみに