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賃借人による解約申入れ?


賃貸借契約の期間を定めないで契約をしている場合の解約。
この場合は、賃借人はいつでも解約申入れをすることができ、
解約申入後3か月を経過すると賃貸借契約は終了するものと定められています。

賃貸借契約の期間を定めたにもかかわらず、契約期間内に賃借人が解約する場合です。
例えば、賃貸借契約の期間を2年と定めているにもかかわらず、
約束の2年の期間が到来していないのに契約の拘束から免れようとする場合です。
この場合は、仮に10か月で解約した場合には、
1年2か月という残存期間の賃料をどうするのかという問題が生じます。

そもそも、契約期間を定めている賃貸借契約の場合に借家人は、
契約期間の中途で賃貸借解約を解約できるのか、ということが問題です。

民法では、期間を定めた賃貸借契約を中途で解約できるのは、
中途解約できるということを賃貸借契約の当事者が合意した場合だけと定められています。

「期間内解約条項」とか「中途解約条項」といわれるものです。
住宅の賃貸借契約の場合には契約期間を定めた場合でも1か月の予告をもって、
期間内解約できるという特約が設けられている場合が大多数です。


一部には、賃借人が期間を定めた賃貸借契約を期間内で解約する場合は、
残存期間分の賃料額全部を違約金として支払わなければならないという,
特約を設けているケースもみられます。

賃貸借契約を契約期間内に解約した場合に、違約金として残存期間の賃料額を請求できるとする特約は、公序良俗違反として無効ではないか、また残存期間の賃料を全額請求するのは権利の濫用として認められないのではないか、ということが争われています。

判決の考え方は、期間内解約がなされた場合の違約金の額は、
次のテナントを確保するのに通常要する期間分の賃料額等が相当であるとするものと思われ、
相当期間は6か月〜1年程度と考えられます。









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