怖い資金繰りの話

家を建築する上で、ずっーーーーーーーーーと気になっているのが資金繰り。
０金利解除となった今では、毎月上昇する金利にドキドキさせられっぱなしだ。
シミュレーションでみる金利による総支払額は、４％を超えると３５年の長期ローンでは元金の２倍になる。
１％の金利差なんてあまり気にしなかったが、長期ローンは本当に怖い。
５％なんて超えると、例えば２％後半で組んだ毎月７万の住宅ローンが１０万を超える！！
これでは食っていけなくなっちゃう。
シミュレーションがたくさんあるので、比較をお薦めします。

住宅ローン商品を見ると
１．フラット３５（公庫買い取り型３５年金利固定ローン）
２．変動金利型住宅ローン
３．固定金利ローン
と大きく３つに分かれ、これに金融機関（銀行・信金・ＪＡ・他）系と非金融機関系（ＨＭ、信販系）のローンがある。

１．は公庫買い取り型の住宅ローンであり、非常に安定していて低金利なのが嬉しい。
手数料も、ほとんどが21000円〜31500円の間で、これに金融期間毎に異なる保証料（約60万くらい、不要のところもあり）がかかり、最後に団体信用保険（施主に何かあった時に（まぁ死亡ちゅう事）保険で支払いがチャラになる奴ね）←これは金融機関が払う事もあるので確認しよう（通常は自分持ち、1000万あたり、３万円くらいの掛金、しかも毎年払う）。

繰り上げ返済時は、手数料無料と言う所が殆どで、殆どの金融機関が扱っている。
（労金は、繰り上げ返済額に縛りがなく幾らでもＯＫ、通常は１００万からが、ほとんど）
これはYahooでも「フラット３５」と検索すれば一発で分かる、金利の安い所を探そう。。。
で、ハウスメーカーや地方の工務店で家を購入した人には優遇措置のある、金融機関系とはことなる住
宅会社出資系の「フラット３５」を使うと良いかもしれない。
一般金融機関より0.2％以上は優遇される、更に手数料を前払いすれば、さらに0.2％優遇される特典な
どもあり。＜日本住宅ローンのスーパーまいど等＞
ちなみにセキスイ・ダイワ・住友林業・日立キャピタルが出資している「日本住宅ローン」は低金利であり、バックボーンも堅いので安心だ。

ちょっと危険な香りのする「優良住宅ローン」のフラット３５も安くて良い、ただしこれを使う場合は良
く調べてから使う方が良いだろう、また、住宅性能表示もあるとより優遇される。
ただ、公庫が債権を買い取りしているので、基本的には問題は無い、手続き申請が大変なのだろう。

フラット３５の弱点は前にも書いたが、住宅取得金額の９割しか融資が受けられない事、ハウスメーカー
によって、住宅取得金額として含んで良い額が契約書の書き方によって変わるから、本体価格のみで、
外構費用や空調関係、既存の家の解体費用等が契約価格外、もしくは見積もり外の人は注意が必要だ。
この費用だけでも３〜４００万になる事もあるから、頭金を１０００万用意していたとしても、実質６〜７００万になってしまい、家電用に取っておいた現金や仮住まい費用まで手を付けなければ…なんて最悪のケースも考えられるよん。

２．の変動金利型住宅ローンも善し悪し、確かに固定金利型に比べ金利は安いが、大概は年２回６ヶ月毎に金利が見直され、上昇局面だとドンドン上がる。
それを防ぐ為に？、当初２．３．５年金利固定なんていうサービスもあるが、最初の２〜３年の金利が安いからといってどうなのだろう？
大概は７・１０年固定型を使う人が多いらしい、１０年後、さらに固定金利を選択するか変動金利を選択するか（ミックス型と言うらしい）も選べるらしいが、そのツケは最後の回ってくるだろう。

３．の固定金利型を使う人はいないだろう、確かに頭金無しで全額ローンが出来るがＨ１８年８月の３５
年ものの金利が５％を超えている事からやめた方がいいね。

金利トレンドも考えた方がよい、今は政権交代時期でその後の１年くらいは不安定要素が高い為に日本円
に対してドルが強い（よほど次の総理が出来れば例外だけど麻垣晋三じゃ？だね〜）、またテロやイラン情勢も芳しくない事から、有事の米とはよく言った物、更にドルが強い。
こういう時期は対外的に為替相場も良くないし、金融商品（株など）も動きづらいので投資家を国外に
逃がさない？（海外へ投資をされないように）日銀は金利を上げてつなぎ止める策をとる、という経済評論家もいる、反面、日本の８００兆円に膨れあがった超過借入額の利損（確かに額が違うや！）を防ぐ為に、政治圧力を掛けるから上がらない、とする経済評論家もいる。（←この辺は微妙）
自分なりに情勢を判断した方がよさげだね〜
９月は株を一斉に手放す投資家が多いので、一時的に金利も下がる傾向にあるらしいので、１０月以降の動きに注目。

いずれの金融商品にしても、家or土地を引き渡されて初めて登記がされ、自分のものなる訳だから、引き渡しまで融資は実行にならない。
自分の場合、２月が引き渡しだから２月時点での金利が実効金利になるので、その時にフラット35が５％
を超えていたら、首を吊るようかも！！

元利金等と元金均等もあり、なかなか混乱するな〜
元利均等は字のごとく、元金と利子を合体させて延々と払うことか、元金均等は元金を均等返済だから、その都度、利子が乗っかり最初は偉い金額になって支払いがきつい、けど元金がドンドン減るから利子も減って総支払額は安いし、最後の方は殆ど元金部分の払いしか無くなるから年を取ってからが楽だな〜
この辺は一回シミュレーションしよう。