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マンションを買ってはいけないシリーズ
いつの間にかシリーズ化ですね
むなしい限りです
さて
何故か私が理事になっている築４０年のマンション
権利関係も複雑で管理費の滞納が全体で２００万円以上
年寄り及び外国人の比率極めて高し
管理に支障をきたし始めている物件
そんなマンションに先だって騒ぎがありました
早朝、警視庁のガサ入れが６０７号室に入ったのです
「警察じゃ！開けんかい、ボケカスあほんだらああ！！おどれらいてまうぞ！」
まあ、関西弁じゃありませんがその方が臨場感が出るかと
６０７号は管理費の高額滞納者
又借りでヤクザが入っています
何をやったかは解りませんが大騒ぎだったそうです
この部屋は既に競売物件
どうなるんでしょ
その他にも数部屋はヤクザの住処らしい
住人Ａ「この前下の階に洗濯物が落ちちゃったの」
ふんふん
住人Ａ「すいませ〜んって取りに行ったら出てきたのは絵が描いてある人で…」
はあはあ、間違ってもスヌーピーじゃないですよね、絵柄
住人Ｂ「絵の描いてある人多いですよねこのマンション。入り口でよく見かけますよ」
住人Ｃ「この前うちの母の所が大変だったの」
何？
住人Ｃ「母の部屋は一階で庭が少しあるんだけどそこがゴミだらけ」
それはもしかして
住人Ｃ「二階、三階の中国人がゴミを全部窓から捨てていたのよ」
驚きません、それが中国の常識です
彼らにとって家の外は全てゴミ捨て場ですから
駅から近くて安い物件は単に古いだけがディスカウントの理由じゃありません
外からは見えない問題が山積なんですよ
外国人とヤクザと高齢化
ビンゴですね
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リフォームは戦争だ！
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何を隠そう私はマンションの理事会に属している
役職は監事だったような気もする
勿論私はマンション住まいではないしオーナーでもない
つまり理事になる資格が元来無い
それが何故理事なのか
 実は親戚筋の古いマンションが我が家の近くにある
そこを暗室教室として使った事がありその縁で理事に“させられた”
本来住人でもなくオーナーでもなく出入りもない部外者同然
そんな人間が理事にならざるを得ない理由とは
 築４０年近いマンションは年寄りが多い
彼らは理事をやりたがらない
そして
利殖目的の外部オーナーが多い
彼らも理事をやる意思はない
そしてここ数年で増えた外国人
彼らは日本語が解らないからと理事にならない
理事会はマンションを維持管理するためには必要不可欠な組織だ
修繕事業や管理業務には欠かせない存在なのだ
理事会が無ければマンションはあっという間に廃墟と化す
そうならなくともスラム化は必至
そのように重要な理事会なのになり手がいない
今年、理事数が定員に満たないというので私が引っ張り出された訳だ
これはかなり危ない話である
マンションを維持管理する力が確実に弱っている証拠なのだ
空き室が増えるのも困るが外国人が増えるのも考え物だ
実際に駅から近くて古いが故に格安なこの物件は外国人が増えつつある
しかしマンションはその現実に対応出来ていない
日本人だろうが外国人だろうがマンションという共同体を維持する義務は負わなければならない
それを周知徹底させる事が必要だ
しかしながら外国人、日本人問わず単なる借家人が多い事がこれまたネックになっている
同じ分譲マンションに住みながらオーナーと又借りの住人が混在しているのだ
本来管理の義務は貸し手が負わなければならないが前述した通り外部オーナーは参加しない
おまけに
管理費を払わない住人がかなりいる
十年以上払わない悪質な人から数ヶ月まで
未収金の総額が２００万円近く
毎年、配水管の掃除だ、自転車置き場の屋根修理だと確実にお金は出ていく
それなのに支払いを拒む者がいてはまともな住人はたまったものではない
しかしそれが現実
裁判所からの命令を受けてもなかなか解消しない厄介な問題だ
兎に角煩わしすぎる
一戸建てなら絶対無いような問題が山積だ
マンションは資産にならないと私が思う理由はここにもある
以前書いたように実は分譲マンションとは空間の所有に過ぎない
部屋の柱も壁も天井も実は個人の持ち物ではない
マンションの躯体部分である柱や壁は共用部分と言える
それが無ければマンションそのものが成立しないのだから
そう考えると専有部分とは天井と壁で仕切られた空間という事になる
マンションを買うという事はその空間を利用できる権利を有すると言うことに他ならない
ゴルフ会員権ほどいい加減な商法ではないがとても数千万円の価値があるとは思えない
そのうえに例の厄介な事柄
年寄りはもう自転車に乗らないから自転車置き場の修理には反対だとか
一階に住んでいるからエレベーターの管理費は払いたくないだとか
兎に角、煩わしい
新築マンションで管理がしっかりしていても管理組合は住民の総意
最初はきちんとしていても月日が経てば所有者が曖昧な部屋が出て来る
引っ越して空き部屋ができる
又貸しで管理が曖昧になる
時間の経過と共に何処も似たような状態になる可能性がある訳だ
これほど厄介な問題が多いマンション
それなのに価格が高く設定されすぎている
現在の半分以下が妥当ではないか
実際に一戸建ての数分の一しか価値はないように思えるのだが…
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高度経済成長時代
大都市近郊には巨大な団地の建設ブームが起こった
漫画サザエさんにもにも度々その姿が見られる
当時羨望の的だった先端住宅地が老齢化過疎化し始めて久しい
何故そうなったのか
一言で言えば受け継ぐ者がいないから
これは過疎化が進む地方地域と全く同じである
一代でお役済みの団地、町とはとんでもない浪費だ
その反面新たに山を切り開き新ニュータウンを作る
これは結局業界と行政が推し進めている訳で単なる経済の問題
つまり
借金まみれの日本は毎年経済規模を一定の割合で増やさなければ破綻する
その為には常にスクラップアンドビルドが欠かせない
エコだエコだと官民揚げて叫んでいるが真のエコは間違い無く金回りを悪くする
結局エコ製品買い換えで使える物まで廃棄して経済活動優先
それは偽物のエコ
所詮世の中のエコエコエコはどれも怪しい
それはそれとして
マンション等という言葉が出来はじめた頃の建物がこれまた老朽化している
築４０年
大規模修繕か立て替えか
住民が選択を迫られる物件が一体どれくらいあるのか
その数さえ定かでない
住民と共に歳をとったマンションはスラム化の一歩手前にある
そんな格安中古物件に手を出すととんでもない目に遭いますよ
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分譲マンションは購入する物である
しかし、一体何を？
マンションの何を買うのか
改めて考える人は恐らく多くはないだろう
「部屋に決まっているだろう！」
そう、部屋
部屋が区分所有、つまり個人の持ち物
通路、階段、エレベーターは共用部分
区分所有者全ての共有財産である
屋上や外壁等の躯体部分は当然共有財産
ということは天井も床も壁もコンクリート部分は個人の物ではないということになる
天井や壁に貼ったクロス、床板は勿論個人の物、しかし建物そのものは違う
そう考えると実は共有部分であるコンクリートの箱で囲まれた空間を所有しているだけだ
空間の独占使用権を買うのが分譲マンションだと言える
家や土地は触ってその存在を確認出来る
しかしマンションは触れる様な実態がない買い物なのだ
みんなで協力して空間を購入するのが実はマンションなのである
自分の意思はある程度抑制される
マンションは共同体である
一人がみんなのために、みんなは一人のために
そういう意識が持てない人が多いとマンションはスラム化する可能性が高い
自分の財産でありながら他の区分所有者にその価値を大きくゆだねる
マンションは危うい不動産だ
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供給過剰気味の新築マンション
押し出されるように中古価格は下落している
特に築年数の経った物ほどひどく安い
駅からも近く生活至極便利
４０㎡未満が７００万円程度、６０㎡でも１０００万円未満
さて、これは買いなのか？
私は常々、マンションに資産価値など無いと公言している
マンションは不動産だと大半の人は思っている
本当か？
動かせない資産だから不動産
しかしその資産価値とやらは実にあやふやで危ういものだと思う
その点では侵入者に盗み出される動産と変わらない
マンション転がしの利殖目的なら不動産かも知れないが永住者には関係無い話
賃貸物件は何時まで建っても自分の物にならない
その点分譲は完済すれば紛れもなく自分の物になる
賃貸なみの支払いで不動産が手に入ると業者は言うが…
嘘である
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